A NR Advogados Imobiliários atua no lado imobiliário do direito agrário: compra e venda de fazenda, sítio e chácara, leitura da matrícula, regularização e usucapião de área rural. A primeira pergunta é quase sempre a mesma. O imóvel está registrado em nome de quem se apresenta como dono, e com a área que ele diz ter?
Contrato de compra e venda de imóvel rural tem valor legal?
Tem, entre quem assinou. O contrato particular obriga comprador e vendedor, mas não transfere a propriedade: ela só passa com o registro do título no Registro de Imóveis, e até lá o vendedor continua sendo tratado como dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil).
Quando o imóvel vale mais de trinta vezes o maior salário mínimo do país, a escritura pública é essencial à validade da transferência (art. 108 do Código Civil). Por isso a compra de sítio ou fazenda costuma ter duas etapas: a escritura no cartório de notas e o registro no cartório de imóveis.
Quem comprou só com contrato particular ou recibo tem um direito a exigir do vendedor, não a propriedade registrada. Os caminhos para essa situação estão na página de contrato de compra e venda de imóvel rural.
Quando o caso envolve registro ou regularização do imóvel, confira a página de advogado de regularização de imóveis.
O que a matrícula do imóvel rural precisa mostrar
A matrícula identifica o imóvel rural pelo código do imóvel, pelos dados do CCIR, pela denominação, pelas confrontações, pela localização e pela área (art. 176, § 1º, II, 3, a, da Lei 6.015/1973). O CCIR é o certificado do cadastro do imóvel rural.
Antes de assinar, esses dados se comparam com o que está sendo vendido: a área que o vendedor mostra no campo, o nome de quem consta como proprietário, os registros anteriores e os ônus averbados, como hipoteca e penhora. Quando o campo e o papel divergem, é essa diferença que define se a compra pode seguir ou se a regularização vem antes.
Georreferenciamento: quando é exigido
No desmembramento, no parcelamento ou no remembramento de imóvel rural, a área precisa ser descrita em memorial assinado por profissional habilitado, com ART e com as coordenadas dos vértices georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro (art. 176, § 3º, da Lei 6.015/1973). O INCRA certifica que essa poligonal não se sobrepõe a outra do seu cadastro (art. 176, § 5º, da Lei 6.015/1973).
Na transferência do imóvel rural, essa identificação passa a ser obrigatória para o registro nos prazos fixados por ato do Poder Executivo (art. 176, § 4º, da Lei 6.015/1973). Quem tem área somada de até quatro módulos fiscais tem isenção de custos financeiros nesse procedimento (art. 176, § 3º, da Lei 6.015/1973), e a anuência dos confrontantes é dispensada, bastando a declaração de que os limites foram respeitados (art. 176, § 13, da Lei 6.015/1973).
Quando a área medida não bate com a da matrícula, o caminho é a retificação, tratada na página de retificação de área de imóvel.
Usucapião de área rural
Quem não é dono de outro imóvel, rural ou urbano, e possui como sua, por cinco anos ininterruptos e sem oposição, área rural de até cinquenta hectares, tornando-a produtiva com o próprio trabalho ou o da família e morando nela, adquire a propriedade (art. 191 da Constituição Federal e art. 1.239 do Código Civil). É a usucapião especial rural, também chamada pro labore.
Imóvel público não se adquire por usucapião (art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal). Fora desses requisitos, valem as outras modalidades de usucapião, cada uma com prazo e condições próprios, explicadas na página de advogado de usucapião.
Regularização, arrendamento, holding e herança
Imóvel rural sem escritura, com área diferente da registrada ou recebido por herança sem inventário fica travado no cartório: enquanto o registro não reflete a situação real, vender, dar em garantia ou partilhar a terra esbarra na matrícula. O passo a passo está na página de regularização de imóvel rural, e a transmissão por herança, na de inventário com imóveis.
O uso da terra por outra pessoa, mediante pagamento, é o arrendamento rural, com contrato próprio, tratado na página de arrendamento rural. Quem pensa em reunir fazendas e sítios da família numa empresa encontra os pontos de registro e sucessão na página de holding patrimonial imobiliária.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| Comprou sítio ou fazenda só com contrato particular ou recibo | Quem comprou | Lavrar a escritura no cartório de notas e registrar o título no Registro de Imóveis; acima de trinta vezes o maior salário mínimo do país, a escritura pública é essencial à validade da transferência (art. 108 do Código Civil) | O contrato obriga quem assinou, mas a propriedade só passa com o registro do título, e até lá o vendedor continua sendo tratado como dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil) |
| A área medida no campo não bate com a da matrícula | Quem é dono ou quem vai comprar | Retificação de área antes de seguir com a compra | A matrícula identifica o imóvel rural pelo código do imóvel, pelos dados do CCIR, pela denominação, pelas confrontações, pela localização e pela área (art. 176, § 1º, II, 3, a, da Lei 6.015/1973) |
| Vai desmembrar, parcelar ou remembrar o imóvel rural | Quem é dono | Memorial assinado por profissional habilitado, com ART e com as coordenadas dos vértices georreferenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro, e certificação do INCRA de que a poligonal não se sobrepõe a outra (art. 176, §§ 3º e 5º, da Lei 6.015/1973) | Área somada de até quatro módulos fiscais tem isenção de custos financeiros (art. 176, § 3º, da Lei 6.015/1973). A anuência dos confrontantes é dispensada, bastando a declaração de que os limites foram respeitados (art. 176, § 13, da Lei 6.015/1973) |
| Mora e produz há cinco anos em área rural que não está em seu nome | Quem ocupa a terra | Usucapião especial rural, também chamada pro labore | Quem não é dono de outro imóvel e possui como sua, por cinco anos ininterruptos e sem oposição, área rural de até cinquenta hectares, tornando-a produtiva com o próprio trabalho ou o da família e morando nela, adquire a propriedade (art. 191 da Constituição Federal e art. 1.239 do Código Civil). Imóvel público não se adquire por usucapião (art. 191, parágrafo único, da Constituição Federal) |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Se você já tiver, mande a matrícula atualizada, o CCIR, o contrato ou a escritura e, se houver, a planta ou o memorial da área: é a leitura desses documentos que mostra os caminhos possíveis.
Os demais canais estão na página de contato.
