A matrícula, o georreferenciamento e o contrato de compra estão na página de advogado rural; os cadastros e o imposto exigidos na escritura, na de regularização de imóvel rural. Aqui ficam a divisão da terra e o condomínio entre herdeiros.
Fração mínima: até onde a terra pode ser dividida
Nenhum imóvel rural pode ser desmembrado ou dividido em área menor que o módulo calculado para o imóvel ou a fração mínima de parcelamento, valendo a menor das duas (art. 8º da Lei 5.868/1972). A fração mínima varia conforme o município: na capital, é o módulo da exploração hortigranjeira; nos demais municípios, o das culturas permanentes ou o da pecuária, conforme a zona (art. 8º, § 1º, da Lei 5.868/1972).
O ato que desrespeita o limite é nulo, o tabelião não pode lavrar a escritura e o cartório não pode registrar, sob responsabilidade administrativa, civil e criminal dos titulares (art. 8º, § 3º, da Lei 5.868/1972).
| Situação | Pode dividir abaixo da fração mínima? | Regra |
|---|---|---|
| Venda de uma parte a qualquer comprador | Não: a parte vendida e a que sobra precisam respeitar o limite | Lei 5.868/1972, art. 8º, caput e § 3º |
| Venda de uma faixa ao vizinho de divisa, para juntar ao imóvel dele | Sim, se a área que sobra continua com a fração mínima ou mais | Lei 5.868/1972, art. 8º, § 4º, I |
| Proprietário que é agricultor familiar | Sim: a regra não se aplica | Lei 5.868/1972, art. 8º, § 4º, III |
| Imóvel que passou a fazer parte da zona urbana do município | Sim: a regra não se aplica | Lei 5.868/1972, art. 8º, § 4º, IV |
| Título dado em programa de regularização fundiária de interesse social | Sim: a regra não se aplica | Lei 5.868/1972, art. 8º, § 4º, II |
Vender só uma parte da área
Antes de anunciar a venda de uma parte, confira se a área separada e a que fica com você respeitam a fração mínima do município. Separada, a parte vendida passa a ser outro imóvel e ganha matrícula própria (art. 176, § 1º, I, da Lei 6.015/1973), com a descrição georreferenciada que a página de advogado rural detalha.
O desmembramento depende do Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR), sob pena de nulidade (art. 22, § 1º, da Lei 4.947/1966). Os passos do desmembramento rural estão no artigo de desmembramento de imóvel rural, e o contrato da venda, na página de contrato de compra e venda de imóvel rural.
Quem tem uma parte de um imóvel em comum com outras pessoas pode vender essa parte (art. 1.314 do Código Civil). O comprador recebe uma porcentagem do todo, sem lugar demarcado no terreno, e passa a ser coproprietário dos demais.
Herdeiros donos da mesma terra
Até a partilha, a herança é um todo só, e o direito dos herdeiros sobre a terra segue as regras do condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil). Nessa fase, o herdeiro pode ceder a quota da herança por escritura pública, mas a cessão de um bem isolado, como “a minha parte do sítio”, não tem efeito (art. 1.793, caput e § 2º, do Código Civil).
Vender um bem da herança antes da partilha também não tem efeito sem autorização prévia do juiz do inventário (art. 1.793, § 3º, do Código Civil). Se a quota for oferecida a quem não é herdeiro, os outros herdeiros têm preferência, pelo mesmo preço (art. 1.794 do Código Civil); o herdeiro que não foi avisado pode depositar o preço e ficar com a quota em até 180 dias depois da transferência (art. 1.795 do Código Civil).
Partilhada a terra em partes ideais, os herdeiros continuam coproprietários. Cada um responde aos outros pelos frutos que tirou da terra e pelo dano que causou (art. 1.319 do Código Civil), e nenhum pode arrendar a área ou dar a posse a terceiro sem o consenso dos demais (art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil). Os passos do inventário estão na página de advogado para inventário em São Paulo.
Quando a terra não comporta divisão entre todos
Qualquer coproprietário pode exigir a divisão da terra a qualquer tempo, e cada um paga a sua parte nas despesas (art. 1.320 do Código Civil). Os coproprietários podem combinar manter a terra indivisa por até cinco anos, prazo que pode ser prorrogado (art. 1.320, § 1º, do Código Civil).
Com todos maiores, capazes e de acordo, a divisão pode ser feita por escritura pública (art. 571 do Código de Processo Civil). Sem acordo, cabe a ação de divisão (art. 569, II, do Código de Processo Civil), em que um perito mede a área e faz o plano de divisão, observando as regras de identificação do imóvel rural (art. 590 do Código de Processo Civil).
Se a divisão deixaria algum quinhão abaixo da fração mínima (art. 8º da Lei 5.868/1972), a saída segue a regra da coisa que não pode ser dividida: um dos coproprietários fica com a terra e indeniza os outros, ou ela é vendida e o valor é repartido, com preferência do coproprietário sobre o estranho (art. 1.322 do Código Civil). No inventário, o herdeiro que quiser ficar com a terra pede a adjudicação e paga aos outros a diferença em dinheiro, depois de uma avaliação atualizada (art. 2.019, § 1º, do Código Civil). A saída do condomínio tem a página de extinção de condomínio.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada, o CCIR mais recente, um croqui ou mapa da parte que se quer separar e, se a terra veio de herança, o número do inventário ou a escritura de partilha.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais casos de imóvel irregular estão na página de regularização imobiliária, e os canais, na de contato.
