Aqui, condomínio significa a propriedade comum de um imóvel. O serviço trata, por exemplo, da casa ou do terreno que pertence a mais de um dono. Questões sobre administração de prédios, assembleias e síndicos têm tratamento próprio na área de direito condominial.
Um dos donos quer sair da propriedade comum
Se um dos donos pretende sair da copropriedade e os demais querem mantê-la, a falta de consenso não encerra as alternativas. O Código Civil, no art. 1.320, permite que qualquer condômino exija a divisão da coisa comum. O pedido de divisão não depende, como regra, da aprovação da maioria dos proprietários. A análise deve considerar eventuais cláusulas de indivisão e as demais restrições aplicáveis ao imóvel.
O primeiro ponto é verificar se a divisão física é possível. A fração ideal registrada em nome de cada dono representa sua participação na propriedade; ela não corresponde necessariamente a uma área já separada do terreno ou da construção.
Quando há disputa sobre a titularidade, as partes de cada dono ou outros direitos sobre o bem, essas questões também precisam ser examinadas. O encaminhamento pode envolver litígios imobiliários, além da discussão sobre a saída da copropriedade.
Dividir, comprar a parte do outro ou vender o imóvel
A solução depende da possibilidade de dividir o imóvel e do interesse dos proprietários em permanecer com ele. As alternativas têm requisitos diferentes:
| Situação | Caminho a examinar |
|---|---|
| Todos concordam em vender o imóvel | Negociar as condições da venda e a distribuição do valor, considerando as participações e os direitos envolvidos. |
| Um dos donos quer ficar com o imóvel indivisível | Examinar a atribuição do bem a esse proprietário mediante indenização dos demais, conforme o art. 1.322 do Código Civil. |
| O imóvel admite divisão | Examinar a separação dos quinhões, isto é, das partes de cada dono. Se houver litígio, o art. 569, II, do Código de Processo Civil prevê a ação de divisão. |
| O imóvel é indivisível e nenhum dono quer ficar com ele indenizando os demais | O art. 1.322 do Código Civil prevê a venda e a repartição do valor apurado, com as preferências legais em igualdade de oferta. |
A divisão consensual pode ser feita por escritura pública quando todos os interessados forem maiores, capazes e estiverem de acordo, nos termos do art. 571 do Código de Processo Civil. A viabilidade da divisão do imóvel também precisa ser conferida.
Se não houver acordo sobre a forma de alienação judicial, o art. 730 do Código de Processo Civil prevê a venda em leilão, observadas as regras aplicáveis. O ingresso da ação, por si só, não produz uma venda imediata.
Despesas e aluguéis recebidos também entram na análise
Além de decidir o destino do imóvel, os donos podem precisar acertar contas sobre sua manutenção. Pelo art. 1.315 do Código Civil, cada condômino participa das despesas de conservação ou divisão e dos ônus da coisa na proporção de sua parte.
Se um dos proprietários recebe rendimentos do imóvel, como aluguéis, esse recebimento também deve ser examinado. O art. 1.319 do Código Civil prevê que cada condômino responde perante os demais pelos frutos que recebeu da coisa e pelo dano que causou.
Comprovantes de pagamentos, contratos de locação e registros dos valores recebidos ajudam a identificar essas questões. A venda ou a divisão do bem não deve ser tratada como uma forma automática de apagar dívidas ou encerrar todas as divergências entre os proprietários.
Documentos para entender a situação do imóvel
A matrícula atualizada, o título de aquisição e os documentos que indiquem a participação de cada proprietário são o ponto de partida. Também são úteis os acordos já firmados, as propostas de compra ou venda, os comprovantes de despesas e os contratos relacionados ao uso do bem.
Na ação de divisão, o art. 588 do Código de Processo Civil exige informações sobre a origem da propriedade comum, a identificação do imóvel, os condôminos e as benfeitorias. A documentação necessária ao caso depende do pedido que será formulado.
A NR Advogados Imobiliários analisa os documentos e as condições da copropriedade para orientar sobre negociação, divisão ou alienação judicial. O atendimento permite esclarecer os caminhos aplicáveis à situação e os pontos que ainda precisam ser apurados.
