A NR Advogados Imobiliários analisa a documentação para orientar síndicos e administradoras em São Paulo na cobrança de condomínio. O trabalho pode envolver notificação, negociação de acordo ou cobrança judicial, conforme os documentos e a situação da unidade.
Quais documentos sustentam a cobrança de condomínio?
Se a administradora tem apenas uma lista de saldos em atraso, vale reunir também os documentos que explicam cada lançamento. Para preparar a análise, separe:
- Convenção e atas que fundamentam as contribuições cobradas.
- Demonstrativo das parcelas, vencimentos, encargos e pagamentos.
- Boletos, comprovantes e eventuais acordos anteriores.
- Dados da unidade, de seu titular e da representação do condomínio.
Esses documentos permitem comparar a origem da cobrança com o saldo apresentado. Um pagamento já realizado ou uma parcela repetida precisa ser esclarecido antes de integrar o valor exigido.
Notificação, acordo ou execução: como escolher o caminho?
Quando o condomínio já identificou a dívida, o passo seguinte depende da documentação e da possibilidade de negociação. O Código de Processo Civil, no art. 784, X, reconhece como título executivo extrajudicial as contribuições ordinárias ou extraordinárias previstas na convenção ou aprovadas em assembleia, desde que comprovadas por documentos. A execução também exige obrigação certa, líquida e exigível, conforme o art. 783 do Código de Processo Civil.
| Caminho | O que avaliar antes de seguir |
|---|---|
| Notificação | Valor discriminado, identificação do destinatário e registro da comunicação. |
| Acordo | Saldo reconhecido, condições de pagamento e tratamento de eventual descumprimento. |
| Execução | Documentos que sustentam o título e demonstrativo atualizado da dívida. |
| Outra via judicial | Qual procedimento cabe quando os documentos não permitem a execução. |
A escolha não depende de uma espera padronizada de 60 dias. A análise considera os vencimentos, as regras aplicáveis e os documentos disponíveis. Para questões recorrentes de gestão, a consultoria condominial permite examinar também os procedimentos de cobrança do condomínio.
Quais encargos podem entrar na dívida condominial?
Se o saldo cresceu depois do vencimento, confira a base de cada acréscimo. O art. 1.336, § 1º, do Código Civil prevê correção monetária, juros de mora convencionados e multa de até 2% sobre o débito. Quando não há previsão dos juros, o dispositivo remete aos juros estabelecidos no art. 406 do Código Civil.
Por isso, a planilha deve permitir distinguir as cotas vencidas dos encargos aplicados. Repetir uma taxa de juros usada em cobranças anteriores, sem conferir a convenção e a regra aplicável, pode produzir um saldo incorreto.
Como preparar a análise do caso com o advogado?
Se você representa o condomínio, reúna o demonstrativo atualizado e indique quais tentativas de cobrança já ocorreram. Informe também se existe acordo em andamento ou processo relacionado à mesma dívida.
A NR Advogados Imobiliários pode examinar esse material e orientar o encaminhamento da cobrança. A análise permite identificar documentos faltantes, revisar o saldo e avaliar a medida cabível. Para outros assuntos envolvendo assembleias, gestão e relações entre condôminos, consulte a página de advogado condominial em São Paulo.
