O contrato, a matrícula e o georreferenciamento estão na página de advogado rural, e o cadastro rural e o imposto territorial, na de regularização de imóvel rural. Aqui fica a parte ambiental, que costuma aparecer só depois da compra.
O que a lei exige da área rural em São Paulo
| Exigência | O que é | Em São Paulo | Regra |
|---|---|---|---|
| Reserva legal | Área com vegetação nativa que todo imóvel rural mantém, para uso sustentável | 20% da área do imóvel, porque o estado fica fora da Amazônia Legal | Lei 12.651/2012, arts. 3º, I e III, e 12, II |
| Faixa protegida à beira de rio | Área de preservação permanente (APP) nas margens de curso d’água natural, perene ou intermitente | Faixa mínima de 30 metros, contada da borda do leito, para rio de menos de 10 metros de largura; a faixa cresce com a largura, até 500 metros | Lei 12.651/2012, art. 4º, I |
| Faixa protegida em volta de lago | APP no entorno de lago ou lagoa natural | 100 metros em zona rural, ou 50 metros se o lago tem até 20 hectares de superfície | Lei 12.651/2012, art. 4º, II, a |
| Cadastro Ambiental Rural (CAR) | Registro eletrônico nacional das informações ambientais do imóvel | Inscrição obrigatória e por prazo indeterminado, feita preferencialmente no órgão ambiental municipal ou estadual | Lei 12.651/2012, art. 29, §§ 1º e 3º |
A Amazônia Legal, para essa lei, são os estados do Acre, Pará, Amazonas, Roraima, Rondônia, Amapá e Mato Grosso, mais partes de Tocantins, Goiás e Maranhão (art. 3º, I, da Lei 12.651/2012). Lá a reserva legal chega a 80%; em São Paulo, é de 20% (art. 12, II, da Lei 12.651/2012).
O que passa ao comprador e ao herdeiro
A vegetação da APP deve ser mantida pelo proprietário, pelo possuidor ou por quem ocupa a área a qualquer título (art. 7º da Lei 12.651/2012). Se ela foi suprimida, quem tem a área é obrigado a recompor a vegetação, e essa obrigação é transmitida ao sucessor na transferência do domínio ou da posse (art. 7º, §§ 1º e 2º, da Lei 12.651/2012). Quem compra uma fazenda com a mata da beira do rio derrubada pelo antigo dono passa a ter o dever de recompor.
Com a reserva legal é igual. Quem tinha, em 22 de julho de 2008, reserva menor que a exigida pode regularizar recompondo a vegetação, deixando que ela se regenere sozinha ou compensando a reserva em outra área, e essa obrigação também passa ao sucessor (art. 66, caput e § 1º, da Lei 12.651/2012).
A reserva registrada no CAR não pode mudar de destinação na venda, na herança ou na divisão do imóvel, salvo as exceções da própria lei (art. 18 da Lei 12.651/2012). Na divisão, o percentual se calcula sobre a área do imóvel antes do fracionamento (art. 12, § 1º, da Lei 12.651/2012).
Reserva legal: matrícula, CAR e a supressão antiga
O registro da reserva legal no CAR dispensa a averbação dela no Registro de Imóveis (art. 18, § 4º, da Lei 12.651/2012). Se a reserva já estava averbada na matrícula com o perímetro e a localização, o proprietário não precisa informar esses dados de novo ao órgão ambiental (art. 30 da Lei 12.651/2012).
Quem derrubou vegetação nativa respeitando o percentual de reserva da lei vigente na época fica dispensado de recompor, compensar ou regenerar até o percentual de hoje (art. 68 da Lei 12.651/2012). Essa situação se prova por documentos como a história da ocupação da região, registros de venda da produção, dados da atividade agropecuária e contratos e documentos bancários da produção (art. 68, § 1º, da Lei 12.651/2012).
Na posse sem título, a reserva legal se garante por um termo de compromisso assinado pelo possuidor com o órgão ambiental, que pode ser cobrado na Justiça diretamente, sem processo prévio (art. 18, § 2º, da Lei 12.651/2012). Quem recebe essa posse assume as obrigações do termo (art. 18, § 3º, da Lei 12.651/2012).
Antes de comprar ou partilhar: o que conferir
O recibo e a planta do CAR mostram onde o vendedor declarou a reserva legal e as APPs; a matrícula mostra se há reserva averbada. Comparar os dois com a área real, e com a margem dos rios e lagos do imóvel, é o que revela se o passivo ambiental vai junto na compra. A conferência dos demais riscos do negócio está na página de due diligence imobiliária, e o contrato, na de contrato de compra e venda de imóvel rural.
Depois de implantado o CAR, a derrubada de nova área de vegetação nativa só é autorizada pelo órgão ambiental estadual se o imóvel estiver inscrito no cadastro (art. 12, § 3º, da Lei 12.651/2012). O passo a passo da inscrição está no artigo sobre o Cadastro Ambiental Rural, e outras restrições, no artigo sobre imóvel com restrições ambientais.
Na herança, as mesmas obrigações passam aos herdeiros com o imóvel (art. 2º, § 2º, da Lei 12.651/2012). Os passos do inventário estão na página de advogado para inventário em São Paulo.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a matrícula atualizada, o recibo e a planta do CAR e, se houver, o contrato da compra ou a minuta que está em negociação.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. O arrendamento da área tem a página de arrendamento rural, e os canais estão na de contato.
