Enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua sendo tratado como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Por isso a dívida dele pode alcançar o imóvel, e a defesa de quem comprou passa pelos embargos de terceiro.
Cartório ou Justiça: qual caminho
| Ponto | No Registro de Imóveis | Na Justiça |
|---|---|---|
| Base legal | Lei 6.015/1973, art. 216-B | Código Civil, arts. 463, 464 e 1.418; CPC, art. 501 |
| Quem pede | Comprador, cessionários, sucessores ou o próprio vendedor, com advogado | Comprador ou qualquer das partes do contrato |
| Quando não serve | Há processo discutindo a promessa | Serve também quando há disputa sobre o contrato |
| O que vira título | A própria promessa ou cessão, registrada pelo oficial | A sentença definitiva, que vale como a declaração não feita |
O cartório é a via quando o contrato não está em discussão e só falta a assinatura. Para entrar por ele, o pedido leva certidões dos distribuidores da comarca do imóvel e do domicílio de quem pede que mostrem que não há litígio sobre a promessa (art. 216-B, § 1º, IV, da Lei 6.015/1973). Havendo processo sobre o contrato, a adjudicação segue na Justiça, onde o juiz pode suprir a vontade da parte que não assina (arts. 464 e 1.418 do Código Civil).
Etapas da adjudicação no cartório
| Etapa | O que acontece | Regra |
|---|---|---|
| 1. Notificação | O Registro de Imóveis da situação do imóvel notifica a outra parte; pode delegar a diligência ao Registro de Títulos e Documentos | Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, II |
| 2. Prazo | Passados 15 dias da entrega da notificação sem a escritura, fica provado o descumprimento | Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, II |
| 3. Ata notarial | O tabelião registra a identificação do imóvel, o comprador, a prova do pagamento do preço e o descumprimento | Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, III |
| 4. Pedido | Com a promessa, a ata, as certidões dos distribuidores, o comprovante do imposto de transmissão de imóveis (ITBI) e a procuração com poderes específicos | Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, I, IV, V e VI |
| 5. Registro | O oficial registra o imóvel em nome do comprador, servindo de título a própria promessa ou cessão | Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 3º |
O ITBI é pago antes do pedido (art. 216-B, § 1º, V, da Lei 6.015/1973). A regularidade fiscal de quem vendeu não é exigida (art. 216-B, § 2º, da Lei 6.015/1973).
Quem vendeu também pode pedir
A lei dá legitimidade ao promitente vendedor, e não só ao comprador (art. 216-B, § 1º, da Lei 6.015/1973). É o caso de quem vendeu, recebeu o preço e segue com o imóvel no nome: enquanto o registro não muda, continua sendo tratado como dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil).
A ata notarial, nesse caso, registra o descumprimento da obrigação de receber o título de propriedade, e não de outorgá-lo (art. 216-B, § 1º, III, da Lei 6.015/1973). A notificação e o prazo de 15 dias são os mesmos.
Vendedor ou comprador que morreu
Os sucessores do comprador podem pedir a adjudicação, e o pedido vai com o instrumento de sucessão no lugar da promessa, quando for o caso (art. 216-B, § 1º, I, da Lei 6.015/1973). No registro, esse instrumento também serve de título (art. 216-B, § 3º, da Lei 6.015/1973).
Quando quem morreu foi o vendedor, o imóvel ainda está no nome dele e o caso passa pelo inventário, que está na página de advogado para inventário.
Lote comprado em loteamento
Os compromissos de compra e venda de lote são irretratáveis e dão direito à adjudicação compulsória; registrados, valem contra terceiros (art. 25 da Lei 6.766/1979). Se quem se obrigou a fechar o contrato não cumpre, o comprador pode notificá-lo para assinar ou impugnar em 15 dias, sob pena de registro do pré-contrato (art. 27 da Lei 6.766/1979).
Esse registro só é feito se quem pede provar que pagou a sua parte ou oferecê-la na forma devida (art. 27, § 2º, da Lei 6.766/1979). O caso do imóvel ainda com financiamento em aberto tem o artigo sobre adjudicação compulsória de imóvel financiado.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande a promessa de compra e venda e as cessões, os comprovantes de pagamento e a matrícula atualizada do imóvel.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais casos de imóvel sem escritura estão na página de contrato de gaveta; a promessa e a escritura, na de compra e venda de imóvel; e os canais, na de contato.
