Comprar na planta é comprar um projeto
Quem compra um apartamento na planta paga por algo que ainda não existe. O que existe é o terreno, o projeto aprovado e o contrato. A análise de risco olha para esses três antes da assinatura, porque depois dela a margem para mudar o que foi combinado é pequena.
A lei ajuda nessa conferência. A incorporadora, empresa que lança e vende o empreendimento, só pode vender as unidades depois de registrar no Cartório de Registro de Imóveis o memorial de incorporação (art. 32, caput, da Lei 4.591/1964). Esse memorial é um conjunto de documentos sobre o terreno, a obra e a própria incorporadora, e fica disponível no cartório. Grande parte da análise é ler o que ele contém.
O que conferir antes de assinar
| Documento | O que ele mostra | Fundamento |
|---|---|---|
| Registro do memorial de incorporação na matrícula do terreno | Se a venda das unidades já está autorizada; o número do registro e a matrícula devem constar do contrato | Art. 32, caput, e art. 35-A, XI, da Lei 4.591/1964 |
| Título de propriedade do terreno e histórico dos últimos 20 anos | Se quem vende tem o terreno ou um compromisso irrevogável sobre ele | Art. 32, alíneas a e c, da Lei 4.591/1964 |
| Certidões negativas do memorial | Impostos, protestos, ações cíveis e criminais e ônus reais, que são dívidas presas ao imóvel, como hipoteca, em nome do terreno, dos donos do terreno e da incorporadora | Art. 32, alínea b, da Lei 4.591/1964 |
| Projeto aprovado e memorial descritivo | O que será construído e com quais especificações de acabamento | Art. 32, alíneas d e g, da Lei 4.591/1964 |
| Declaração do prazo de carência | Se a incorporadora reservou um prazo para desistir do empreendimento, e em que condições | Art. 32, alínea n, e art. 34 da Lei 4.591/1964 |
| Regime de patrimônio de afetação | Se o terreno e a obra ficam separados do restante do patrimônio da incorporadora | Art. 31-A da Lei 4.591/1964 |
| Quadro-resumo do contrato | Preço, entrada, corretagem, índice de correção, juros, ônus sobre o imóvel, consequências do distrato e prazo do habite-se | Art. 35-A, I a XII, da Lei 4.591/1964 |
O quadro-resumo é a parte que abre o contrato com os dados principais da compra. Se faltar alguma das informações exigidas, a incorporadora tem 30 dias para completar o contrato; se não completar, o comprador tem justa causa para desfazê-lo (art. 35-A, § 1º, da Lei 4.591/1964).
Onde cada risco aparece no contrato
Atraso na entrega. O contrato pode prever uma tolerância de até 180 dias corridos depois da data prevista para a conclusão, desde que escrita de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964). A leitura dessa cláusula está na página de cláusula de tolerância de 180 dias.
Desistência da incorporadora. Dentro do prazo de carência, a incorporadora pode desistir do empreendimento. Esse prazo não pode ser prorrogado, não passa da validade do registro, e a desistência tem de ser comunicada por escrito a cada comprador (art. 34, §§ 2º, 4º e 6º, da Lei 4.591/1964). Saber se ele existe e quando termina faz parte da análise.
Falência da incorporadora. Com o patrimônio de afetação, o terreno, a obra e os créditos daquele empreendimento só respondem pelas dívidas dele, e não pelas outras dívidas da empresa (art. 31-A, § 1º, da Lei 4.591/1964). Adotar a afetação é escolha da incorporadora (art. 31-A, caput, da Lei 4.591/1964). O que muda para o comprador com e sem esse regime está na página de patrimônio de afetação.
Correção do saldo. O quadro-resumo deve dizer qual índice corrige as parcelas e, se houver mais de um, em que período cada um se aplica (art. 35-A, V, da Lei 4.591/1964). Se o índice for de custo da construção, como o INCC (Índice Nacional de Custo da Construção), as parcelas acompanham a variação desse custo, e a soma das correções muda o valor final pago.
Desistência do comprador. Se o comprador desistir depois, a incorporadora pode reter a comissão de corretagem e uma multa de até 25% do valor pago (art. 67-A, I e II, da Lei 4.591/1964). As consequências do distrato devem vir no quadro-resumo, em negrito (art. 35-A, VI, da Lei 4.591/1964). O desfazimento é o tema da página de advogado de distrato imobiliário.
Assinou no estande de vendas
O contrato assinado no estande ou fora da sede da incorporadora pode ser desfeito em 7 dias, sem prorrogação, com a devolução de tudo o que foi antecipado, inclusive a corretagem (art. 67-A, § 10, da Lei 4.591/1964). O arrependimento se prova por carta registrada com aviso de recebimento (art. 67-A, § 11, da Lei 4.591/1964). Passado esse prazo, o contrato fica irretratável, ou seja, não se desfaz mais por simples arrependimento (art. 67-A, § 12, da Lei 4.591/1964). Por isso, a análise feita depois da assinatura no estande tem de caber nesses 7 dias.
O que reunir para a análise
- Minuta do contrato, com o quadro-resumo
- Certidão da matrícula do terreno com o registro da incorporação
- Memorial descritivo e material de venda: folheto, prints do site, tabela de preços
- Proposta, recibo de sinal e comprovante da corretagem, se já houve pagamento
- Nome e CNPJ da incorporadora e da construtora, se forem empresas diferentes
- Simulação do financiamento do saldo, se houver
Como a orientação jurídica atua nesses casos
A análise confere o registro da incorporação e as certidões do memorial, compara o projeto e o memorial descritivo com o material de venda e lê o contrato cláusula por cláusula, começando pelo quadro-resumo. O resultado é uma lista do que está em ordem, do que falta e do que pode ser negociado antes da assinatura, como prazo, tolerância, índice e multa de distrato.
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