O que o contrato de gaveta não faz é transferir a propriedade. Enquanto o título não é registrado, quem vendeu continua a ser havido como dono do imóvel (art. 1.245, § 1º, do Código Civil), e para imóvel de valor superior a 30 vezes o maior salário mínimo a transferência exige escritura pública (art. 108 do Código Civil).
Os riscos de o imóvel seguir no nome de quem vendeu
| Situação | O que acontece | Regra |
|---|---|---|
| Credor de quem vendeu pede a penhora do imóvel | Na matrícula o imóvel é de quem vendeu; quem comprou defende a posse por embargos de terceiro, dentro do prazo | Código Civil, art. 1.245, § 1º; Código de Processo Civil, arts. 674 e 675 |
| Quem vendeu vende de novo e o outro comprador registra antes | A propriedade passa a quem registrou o título; a promessa não registrada não dá direito real à aquisição | Código Civil, arts. 1.245 e 1.417 |
| Imóvel financiado com alienação fiduciária | Sem a anuência expressa do banco, quem comprou não assume o contrato de financiamento | Lei 9.514/1997, art. 29 |
| Quem vendeu se recusa a assinar a escritura | O caminho é a adjudicação compulsória, no Registro de Imóveis ou na Justiça | Código Civil, art. 1.418; Lei 6.015/1973, art. 216-B |
| O contrato passou por várias mãos | A adjudicação pode ser pedida por qualquer cessionário, com a promessa e cada cessão até quem está hoje no imóvel | Lei 6.015/1973, art. 216-B, § 1º, I |
Registrar a promessa protege a compra
A promessa de compra e venda, e a cessão dela, podem ser registradas no Registro de Imóveis (art. 167, I, 9, da Lei 6.015/1973). Registrada e sem cláusula de arrependimento, a promessa dá a quem comprou direito real à aquisição do imóvel, mesmo feita por instrumento particular (art. 1.417 do Código Civil).
Com esse direito, quem comprou pode exigir a escritura definitiva de quem vendeu, ou de terceiros a quem os direitos dele tenham sido cedidos (art. 1.418 do Código Civil). Quanto custa registrar está no artigo sobre custos para registrar contrato de gaveta.
Como passar o imóvel para o seu nome
Com quem vendeu disponível e de acordo, o caminho é a escritura definitiva e o registro dela; as etapas estão na página de escritura pública. Se quem vendeu se recusa, a adjudicação compulsória pode ser pedida na Justiça (art. 1.418 do Código Civil) ou no Registro de Imóveis, sem que a promessa precise estar registrada (art. 216-B, § 2º, da Lei 6.015/1973).
No cartório, quem vendeu é notificado e, se não assinar o título em 15 dias, fica caracterizado o inadimplemento (art. 216-B, § 1º, II, da Lei 6.015/1973). Os demais documentos do pedido estão na página de regularização de imóvel.
Quando falta o contrato ou a prova do pagamento, a usucapião pode ser o caminho. Com justo título, como um contrato de compra que não chegou a transferir o imóvel, e boa-fé, a posse contínua e sem contestação por 10 anos basta (art. 1.242 do Código Civil); as outras modalidades estão na página de usucapião.
Imóvel financiado comprado na gaveta
No imóvel financiado com alienação fiduciária, quem vendeu só transmite os direitos do contrato com anuência expressa do banco, e quem compra assume as obrigações dele (art. 29 da Lei 9.514/1997). Sem essa anuência, o contrato com o banco segue em nome de quem vendeu.
Os dois caminhos são a transferência com anuência do banco ou a quitação do saldo, com o termo de quitação e o cancelamento da garantia na matrícula. O que o contrato com o banco prevê está na página de financiamento imobiliário.
Se o imóvel for penhorado por dívida de quem vendeu
Quem não é parte no processo e sofre penhora sobre imóvel que possui pode pedir o desfazimento dela por embargos de terceiro, como possuidor (art. 674, caput e § 1º, do Código de Processo Civil). Na execução, os embargos cabem até 5 dias depois da adjudicação, da alienação por iniciativa particular ou da arrematação, sempre antes da assinatura da carta (art. 675 do Código de Processo Civil).
Quem ainda vai comprar um imóvel com penhora na matrícula tem a página de compra de imóvel penhorado. Os riscos e a validade do contrato de gaveta, em mais detalhe, estão no artigo sobre contrato de gaveta.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Mande o contrato de gaveta e as cessões, se houver, os comprovantes de pagamento e a matrícula atualizada; se o imóvel for financiado, também o contrato com o banco.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. O roteiro de uma compra feita do começo pela escritura está na página de compra e venda de imóvel, e os demais canais, na de contato.
