A Constituição manda a lei regular e limitar a compra de propriedade rural por estrangeiro (art. 190 da Constituição Federal), e essa lei é a 5.709/1971. Para o imóvel urbano, a compra segue as regras de qualquer comprador; o que muda são a documentação de quem vem de fora, a procuração e a entrada do dinheiro.
Imóvel rural: o que a lei exige do estrangeiro
| Ponto | Regra | Dispositivo |
|---|---|---|
| Quem pode comprar | Estrangeiro residente no País e empresa estrangeira autorizada a funcionar no Brasil, na forma da lei | Lei 5.709/1971, art. 1º |
| Empresa brasileira de capital estrangeiro | Fica sujeita às mesmas regras se a maioria do capital for de estrangeiros que moram ou têm sede no exterior | Lei 5.709/1971, art. 1º, § 1º |
| Tamanho do imóvel, pessoa física | Até 50 módulos de exploração indefinida; até 3 módulos, a compra é livre; entre 3 e 50, depende de autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) | Lei 5.709/1971, art. 3º, caput e § 1º; Decreto 74.965/1974, art. 7º, § 2º |
| Limite no município | A soma das áreas rurais de estrangeiros não passa de um quarto da área do município, e os de uma mesma nacionalidade, de 40% desse limite | Lei 5.709/1971, art. 12, caput e § 1º |
| Quem fica fora do limite do município | Compra de menos de 3 módulos e estrangeiro com filho brasileiro ou casado com brasileiro em comunhão de bens | Lei 5.709/1971, art. 12, § 2º, I e III |
| Forma da compra | Escritura pública, com documento de identidade, prova de residência no Brasil e, quando for o caso, a autorização | Lei 5.709/1971, arts. 8º e 9º |
| Compra fora dessas regras | Nula, e quem vendeu devolve o preço | Lei 5.709/1971, art. 15 |
O módulo de exploração indefinida é uma medida de área, não um número fixo de hectares: o INCRA fixa o módulo de cada região (art. 4º do Decreto 74.965/1974). Por isso o primeiro passo é saber quanto ele mede onde fica o imóvel.
A restrição não alcança a herança recebida por sucessão legítima, salvo em área considerada indispensável à segurança nacional (art. 1º, § 2º, I, e art. 7º da Lei 5.709/1971). Quem procura imóvel rural tem também a página de direito imobiliário rural.
Casado no exterior: o regime de bens
O regime de bens do casal segue a lei do país em que os dois tinham domicílio ao casar e, se os domicílios eram diferentes, a do primeiro domicílio do casal (art. 7º, § 4º, do Decreto-Lei 4.657/1942). É por esse regime que se sabe se o cônjuge vai precisar autorizar uma venda ou uma hipoteca do imóvel no futuro (art. 1.647, I, do Código Civil).
Por isso a certidão de casamento estrangeira entra na conferência antes da escritura, e não só no cartório. O regime também conta no imóvel rural: o estrangeiro casado com brasileiro em comunhão de bens fica fora do limite por município (art. 12, § 2º, III, da Lei 5.709/1971).
Comprar sem vir ao Brasil: a procuração
A escritura pode ser assinada por procurador. A procuração segue a forma exigida para o ato e precisa de poderes especiais e expressos para comprar o imóvel; a procuração em termos gerais só dá poderes de administração (arts. 657 e 661, § 1º, do Código Civil).
Documento de procedência estrangeira só produz efeito no Brasil traduzido e com a tradução registrada no Registro de Títulos e Documentos, e a regra vale para a procuração em língua estrangeira (arts. 129, 6º, e 148 da Lei 6.015/1973). É uma etapa com prazo próprio, que convém resolver antes de marcar a escritura.
O dinheiro que vem do exterior
O pagamento vindo de fora entra pelo mercado de câmbio, que não tem limite de valor, mas só opera por instituição autorizada pelo Banco Central (arts. 2º e 3º da Lei 14.286/2021). Quem envia o dinheiro é responsável por classificar a finalidade da operação de câmbio (art. 4º, § 2º, da Lei 14.286/2021).
O contrato de câmbio e o comprovante da transferência mostram de onde veio o preço pago e convém guardá-los com a escritura. Os custos da compra além do preço, como o imposto de transmissão e o registro, podem ser estimados na calculadora de custo do imóvel.
Antes do sinal: a due diligence
Quem compra de longe raramente visita o imóvel mais de uma vez, e a conferência dos papéis pesa mais. A matrícula, as dívidas do imóvel e os processos contra quem vende estão na página de due diligence imobiliária; herança, imóvel financiado e compra na planta, na de due diligence para compra de imóvel. As etapas da compra, do sinal ao registro, estão na página de advogado de compra e venda de imóvel, e a compra por meio de empresa, na de holding patrimonial imobiliária.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h, no horário de Brasília. Mande o documento de identidade, a certidão de casamento, se houver, e a matrícula ou o anúncio do imóvel. Se a compra for por procurador, diga em que país a procuração vai ser feita.
O atendimento online alcança todo o território nacional e o exterior; o presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio. Os demais canais estão na página de contato.
