A NR Advogados Imobiliários atua nos dois lados do leilão de imóveis: com quem vai arrematar, da leitura do edital à posse, e com quem teve o imóvel levado a leilão por dívida ou financiamento atrasado. A primeira pergunta é qual leilão é esse. O judicial segue o Código de Processo Civil; o do financiamento com alienação fiduciária segue a Lei 9.514/1997, e prazos, lance mínimo e defesas mudam de um para o outro.
Leilão judicial e leilão extrajudicial
| Leilão judicial | Leilão extrajudicial | |
|---|---|---|
| Origem | Execução de uma dívida num processo | Financiamento com alienação fiduciária em atraso |
| Lei | Código de Processo Civil | Lei 9.514/1997 |
| Lance mínimo | O do edital; sem ele, metade da avaliação | 1º leilão: o valor do imóvel no contrato; 2º leilão: a dívida com despesas e encargos ou, a critério do credor, metade da avaliação |
| Posse | Mandado de imissão com a carta de arrematação | Reintegração com liminar para desocupar em 60 dias |
No judicial, não se aceita lance de preço vil: abaixo do mínimo fixado pelo juiz no edital ou, sem esse mínimo, abaixo de 50% da avaliação (art. 891 do Código de Processo Civil). No extrajudicial, o segundo leilão aceita o maior lance que cubra a dívida, as despesas e os encargos; abaixo disso, o credor pode aceitar, a seu critério, lance de pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º, da Lei 9.514/1997).
Antes de arrematar: o edital e a matrícula
O edital diz o que vem junto com o imóvel: ônus, débitos que ficam com o arrematante, ocupação e forma de pagamento. A leitura cruza o edital com a matrícula atualizada e com as certidões do imóvel. Um imóvel ocupado, por exemplo, muda o prazo e o custo até você entrar nele. O roteiro está na página de análise de edital de leilão.
No judicial, quem quer pagar em prestações apresenta proposta por escrito antes do primeiro leilão, por valor não inferior ao da avaliação (art. 895 do Código de Processo Civil). As dívidas que costumam aparecer depois da arrematação estão no artigo sobre dívidas ocultas em imóveis de leilão.
Depois do lance: auto, carta e posse
No leilão judicial, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável (art. 903 do Código de Processo Civil). Ela ainda pode ser invalidada por preço vil ou outro vício, se alguém provocar o juiz em até 10 dias (art. 903, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil).
A carta de arrematação sai depois do depósito do preço e do pagamento da comissão do leiloeiro, com o mandado de imissão na posse; ela leva a prova do pagamento do imposto de transmissão (art. 901, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil). Na cidade de São Paulo, o ITBI da arrematação é de 3%. Com a carta, vem o registro no cartório de imóveis: o caminho está em advogado para arrematação de imóvel e em escritura de imóvel de leilão.
No extrajudicial, o arrematante tem reintegração na posse com liminar para desocupação em 60 dias, comprovada a consolidação da propriedade (art. 30 da Lei 9.514/1997). Enquanto o antigo dono ocupa o imóvel, é devida taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel (art. 37-A da Lei 9.514/1997).
Seu imóvel foi a leilão
No leilão extrajudicial, até a data do segundo leilão você tem preferência para comprar o imóvel de volta, pagando a dívida, as despesas, os encargos, o ITBI e o laudêmio da consolidação (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997). As datas, os horários e os locais dos leilões têm de ser comunicados a você por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997).
Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida e os encargos, o credor entrega a diferença em 5 dias (art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997). Nos financiamentos para comprar ou construir imóvel residencial, há regras especiais de cobrança e leilão (art. 26-A da Lei 9.514/1997).
No judicial, o devedor tem de ser cientificado da alienação com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 889 do Código de Processo Civil). Os caminhos de cada caso estão em defesa em leilão judicial ou extrajudicial, suspensão de leilão de imóvel e anulação de leilão de imóvel. O primeiro roteiro está no artigo seu imóvel foi a leilão: o que fazer.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| Quer arrematar em leilão judicial e pagar em prestações | Quem vai arrematar | Apresentar proposta por escrito antes do primeiro leilão (art. 895 do Código de Processo Civil) | A proposta não pode ser inferior ao valor da avaliação (art. 895 do Código de Processo Civil) |
| A arrematação judicial tem preço vil ou outro vício | Quem aponta o vício | Provocar o juiz em até 10 dias (art. 903, §§ 1º e 2º, do Código de Processo Civil) | Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é perfeita, acabada e irretratável, e só pode ser invalidada nessas hipóteses (art. 903 do Código de Processo Civil) |
| Arrematou no leilão extrajudicial e o imóvel está ocupado | Quem arrematou | Reintegração na posse com liminar para desocupação em 60 dias, comprovada a consolidação da propriedade (art. 30 da Lei 9.514/1997) | Enquanto o antigo dono ocupa o imóvel, é devida taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel (art. 37-A da Lei 9.514/1997) |
| O imóvel financiado foi levado a leilão extrajudicial | Antigo dono | Comprar o imóvel de volta até a data do segundo leilão, pagando a dívida, as despesas, os encargos, o ITBI e o laudêmio da consolidação (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997) | Datas, horários e locais dos leilões comunicados por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997). Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida e os encargos, o credor entrega a diferença em 5 dias (art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997) |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Se você vai arrematar, mande o link ou o PDF do edital e a matrícula, se já tiver. Se o imóvel é seu, mande o contrato de financiamento e a notificação ou o edital que recebeu: é a leitura desses documentos que mostra os caminhos possíveis.
Os demais canais estão na página de contato.
