Imóvel arrematado em leilão e ocupado: como agir em São Paulo

Você deu o lance, pagou e foi conhecer o imóvel. Tem alguém morando lá. Se você arrematou um imóvel em leilão e ele está ocupado, comece descobrindo duas coisas: de que tipo de leilão o bem veio e em que condição o ocupante ficou no endereço. Essas duas respostas definem a medida que cabe, os documentos que você vai reunir e o prazo que já corre.

Antes de pedir a desocupação, separe os documentos do caso

Você tem uma pasta com o edital, a matrícula e os papéis da arrematação, e nenhum deles diz na capa qual regra manda no seu caso. Diz sim, só que junto. O edital, a matrícula e os documentos da arrematação mostram qual regra se aplica.

Reúna os documentos em duas camadas. As duas primeiras linhas abaixo dependem da origem do leilão, e você usa uma ou outra. A terceira não substitui nenhuma delas: ela se soma quando existe locação em curso.

• No leilão extrajudicial com alienação fiduciária: comprovante da consolidação da propriedade e documentos do leilão.
• No leilão judicial: auto de arrematação, carta de arrematação e comprovantes exigidos para sua expedição.
• Se houver locatário: contrato de locação, matrícula do imóvel e a informação sobre eventual cláusula de vigência averbada.

O que está em jogo aqui é simples: o dinheiro já saiu da sua conta e a posse ainda não é sua.

Onde as pessoas erram aqui. O prazo do art. 8º da Lei 8.245/1991 depende de existir contrato de locação em curso, não da origem do leilão. Daí saem dois erros: contar com esse prazo quando não há locação em curso, e tratá-lo como se ele substituísse o rito da origem, quando ele se soma a esse rito. Havendo locação em curso num leilão judicial, os dois se aplicam, cada um no seu plano, e é por isso que a pasta se separa em duas camadas antes de qualquer pedido.

Leilão extrajudicial: alienação fiduciária e reintegração na posse

O imóvel veio de um leilão extrajudicial, aquele em que o credor consolidou a propriedade fiduciária antes de levar o bem a leilão. Nesse cenário, o art. 30 da Lei 9.514/1997 assegura ao adquirente do imóvel em leilão público a reintegração na posse, concedida liminarmente quando comprovada a consolidação da propriedade. A lei prevê 60 dias para a desocupação.

Os documentos ligados à consolidação e à arrematação são o centro da análise. Eles permitem demonstrar a origem do direito à posse e definir a medida judicial adequada para pedir a desocupação.

Onde as pessoas erram aqui. É comum partir para a cobrança da desocupação sem separar antes os documentos da consolidação, que são justamente a prova de onde vem o seu direito à posse. Sem eles, o pedido de liminar fica sem a base que a própria lei descreve.

Taxa de ocupação prevista no art. 37-A da Lei 9.514/1997

Se você já ouviu falar em taxa de ocupação e ficou na dúvida sobre quem recebe o quê, o dispositivo é o art. 37-A da Lei 9.514/1997. Ele prevê valor de 1% ao mês, calculado sobre o valor de que trata o inciso VI do caput ou o parágrafo único do art. 24 da Lei 9.514/1997, desde a consolidação da propriedade fiduciária até a imissão na posse. O texto legal atribui o pagamento ao fiduciante em favor do credor fiduciário ou de seu sucessor.

Por isso, a existência da taxa não dispensa a leitura dos documentos da operação. A legitimidade para eventual cobrança e os marcos aplicáveis dependem de quem figura na relação fiduciária e do que consta no procedimento.

Onde as pessoas erram aqui. É comum somar a taxa de ocupação à própria conta como se ela pertencesse ao arrematante por padrão. O texto legal aponta o fiduciante como quem paga e o credor fiduciário ou seu sucessor como quem recebe. Confira nos documentos quem ocupa cada uma dessas posições no seu caso antes de contar com esse valor.

Leilão judicial: a imissão na posse é tratada no processo da execução

O imóvel veio de uma execução, o auto foi assinado e você quer a chave. No leilão judicial, o CPC estabelece que a arrematação constará de auto. Depois do depósito ou das garantias pelo arrematante e do pagamento das despesas indicadas na lei, a carta de arrematação do imóvel pode ser expedida com o respectivo mandado de imissão na posse.

O art. 903 do CPC dispõe que, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ressalvadas as hipóteses previstas no próprio Código. Você formula o pedido de imissão na posse nos próprios autos da execução, e não em uma ação nova.

Onde as pessoas erram aqui. É comum esperar do leilão judicial um prazo de desocupação igual ao dos 60 dias da alienação fiduciária. O CPC citado neste artigo não fixa prazo único equivalente, e quem indica como a imissão será cumprida é o mandado. Trocar uma origem pela outra na hora de calcular o tempo é o erro mais frequente deste ponto, e vale lembrar que aqui se comparam as duas origens entre si, não a origem com a camada da locação.

O registro da carta de arrematação merece atenção

Há um cuidado jurisprudencial ligado à imissão fundada no direito de propriedade. No REsp 1.238.502/MG, relatado pela Ministra Nancy Andrighi e julgado pela Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça em 28/05/2013, com publicação no DJe de 13/06/2013, o tribunal afirmou que a transferência da propriedade do imóvel ocorre com o registro da carta de arrematação e que, depois desse registro, o arrematante fica habilitado a exigir a imissão na posse.

Esse precedente não elimina a análise do processo. Antes de formular o pedido, confira a situação da carta, o registro na matrícula e a forma de ocupação do imóvel.

O que conferir nesse cenário

Antes de formular o pedido, confira se o processo já contém os elementos previstos para a carta de arrematação. O art. 901 do CPC menciona a descrição do imóvel, a referência à matrícula e aos registros, a cópia do auto de arrematação, a prova do pagamento do imposto de transmissão e a indicação de eventual ônus ou gravame.

O mandado indica como será cumprida a imissão na posse. Não há, no CPC citado, um prazo único de desocupação equivalente aos 60 dias da Lei 9.514/1997.

Se o ocupante for inquilino, a regra é a do art. 8º da Lei do Inquilinato

Quem abriu a porta para você apresentou um contrato de aluguel. Isso não é uma terceira origem de leilão: o imóvel continua vindo do rito extrajudicial ou do judicial, e a locação em curso acrescenta o art. 8º da Lei 8.245/1991 à análise. O adquirente pode denunciar o contrato e há prazo de 90 dias para a desocupação, e a denúncia deve ser exercida em até 90 dias do registro da venda ou do compromisso, sob pena de se presumir a concordância com a manutenção da locação.

Repare no que está em jogo enquanto a denúncia é cabível: passar dos 90 dias sem denunciar faz a lei presumir que você concordou em manter o inquilino.

Há uma exceção expressa: a locação por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação e averbada na matrícula do imóvel. Nessa situação, a denúncia prevista no art. 8º da Lei 8.245/1991 não se aplica da mesma forma, e a presunção de concordância descrita acima pressupõe justamente a hipótese em que há denúncia a exercer.

Onde as pessoas erram aqui. É comum ler só o contrato e concluir dali que a cláusula de vigência resolve, ou que não existe. O que a lei pede também está na matrícula, na forma da averbação. Quem confere um documento sem o outro parte de uma premissa errada sobre o prazo e sobre a possibilidade de denunciar.

Documentos que fazem diferença na locação

Leia o contrato e compare-o com a matrícula. Verifique o prazo da locação, a cláusula de vigência e a averbação. Sem essa checagem, você pode partir de uma premissa errada sobre o prazo e sobre a possibilidade de denúncia.

Compare os dois eixos antes de tomar a medida

A tabela abaixo separa a base legal, o documento principal e o prazo de cada cenário, e ela é lida em dois eixos. As duas primeiras linhas são as origens possíveis do leilão, e só uma delas vale para o seu caso. A terceira é a condição do ocupante, que pode incidir sobre qualquer das duas origens. Use como roteiro inicial para organizar o caso, lembrando que ela não substitui a análise do processo ou do contrato.

Duas linhas podem valer ao mesmo tempo: a da origem do seu leilão e, quando existe contrato de locação em curso, também a da condição do ocupante.

Onde as pessoas erram aqui. É comum ler a tabela na diagonal, como se as três linhas fossem alternativas entre as quais se escolhe uma, e ficar com a que traz o prazo mais curto. As duas primeiras se excluem, porque um leilão tem uma origem só. A terceira não disputa com elas, ela se acrescenta.

Evite resolver a ocupação por conta própria

A tentação existe: você pagou, o direito é seu, e a fechadura está ali. O art. 345 do Código Penal tipifica o exercício arbitrário das próprias razões, ou seja, fazer justiça pelas próprias mãos para satisfazer uma pretensão, ainda que ela seja legítima, salvo quando a lei permitir.

Por essa razão, não tente retirar o ocupante sem ordem judicial, não troque fechaduras, não retire bens e não suspenda água ou energia para forçar a saída. Trate a posse pela via compatível com o leilão, com os documentos do caso e, quando necessário, pelo mandado judicial. O que está em jogo neste ponto é você sair da posição de quem cobra um direito e entrar na de quem responde por uma conduta.

Onde as pessoas erram aqui. É comum acreditar que a legitimidade do direito autoriza o atalho. O próprio art. 345 do Código Penal alcança a conduta mesmo quando a pretensão é legítima, e é exatamente essa parte do dispositivo que costuma passar batida.