O que a due diligence levanta antes do lance
Due diligence de imóvel de leilão é o levantamento dos documentos do imóvel e do procedimento que o levou à venda, feito antes do lance, para saber o que vem junto com ele. O edital é o ponto de partida, mas resume; cada informação dele tem um documento de origem, e é nesse documento que o risco aparece. A propriedade só passa para o seu nome com o registro do título no Registro de Imóveis, e até lá quem consta na matrícula continua sendo havido como dono (art. 1.245, caput e § 1º, do Código Civil). Por isso a matrícula vem primeiro. Os fundamentos da tabela citam o Código de Processo Civil (CPC), o Código Tributário Nacional (CTN) e a Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos.
| Documento | O que ele mostra | Por que pesa no lance | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Matrícula atualizada | Quem é o dono, a descrição e a área, e os direitos de terceiros registrados, como hipoteca, penhora e usufruto | É a matrícula que o título do arrematante vai alterar, e o que está registrado nela é o ponto de partida desse registro | Art. 1.245, Código Civil |
| Cópia do processo, no leilão judicial | Se as pessoas que a lei manda avisar foram avisadas antes da venda | Sem esse aviso, a venda pode ser ineficaz para o credor hipotecário, o promitente comprador com promessa registrada e o titular de usufruto | Arts. 889 e 804, CPC |
| Certidão de débitos de IPTU e taxas | O valor em aberto dos tributos do imóvel | Na arrematação em leilão público, esses débitos passam a ser pagos com o valor do lance | Art. 130, parágrafo único, CTN |
| Declaração de débitos do condomínio | As cotas em aberto, com multa e juros | Quem adquire a unidade responde pelos débitos de quem vendeu perante o condomínio | Art. 1.345, Código Civil |
| Situação de ocupação | Se o imóvel está vazio, ocupado pelo antigo dono ou alugado | A desocupação tem caminho próprio em cada tipo de leilão, e o prazo dela entra na conta | Art. 901, § 1º, CPC; arts. 27, § 7º, e 30, Lei 9.514/1997 |
| Cadastro da prefeitura comparado com a matrícula | Se a área construída no cadastro bate com a descrita na matrícula | A construção, isto é, a obra feita no terreno, só aparece na matrícula por ato próprio do cartório; a diferença pede regularização depois da compra | Art. 167, II, 4, Lei 6.015/1973 |
Ônus reais, isto é, direitos de outra pessoa registrados sobre o imóvel, como a hipoteca e o usufruto, são o primeiro item a conferir na matrícula. No leilão judicial, o edital precisa mencioná-los (art. 886, VI, do Código de Processo Civil), e a leitura do edital item por item está na página de análise de edital de leilão.
Leilão judicial: o que o processo conta e o edital não
Assinado o auto de arrematação, isto é, o documento do leilão assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que depois sejam julgados procedentes os embargos, isto é, a defesa do executado contra a cobrança, ou a ação própria contra a arrematação; quem arrematou fica com a reparação dos prejuízos (art. 903, caput, do Código de Processo Civil). A mesma lei lista o que ainda pode desfazer a venda:
- Invalidação: quando a arrematação foi feita por preço vil, ou seja, abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo fixado, abaixo de 50% da avaliação, ou com outro vício (arts. 903, § 1º, I, e 891 do Código de Processo Civil).
- Ineficácia: quando faltou intimar quem a lei manda avisar, como o credor hipotecário ou o titular de usufruto (arts. 903, § 1º, II, e 804 do Código de Processo Civil).
- Resolução: quando o preço não é pago ou a caução não é prestada (art. 903, § 1º, III, do Código de Processo Civil).
A cópia do processo é onde esses pontos se conferem antes do lance: as intimações feitas, o valor da avaliação e a existência de recurso ou defesa pendente. Se o executado alegar um deles antes da expedição da carta de arrematação, isto é, o documento que o juiz entrega para o registro, o arrematante pode desistir, com a devolução imediata do depósito (art. 903, § 5º, II, do Código de Processo Civil).
Leilão do banco: o que a matrícula precisa mostrar
No leilão de imóvel retomado por banco em financiamento com alienação fiduciária, o leilão só pode acontecer depois que a propriedade passa para o nome do banco. Essa passagem é a consolidação da propriedade, isto é, o ato do cartório que registra o imóvel em nome do credor depois que o devedor intimado não paga a dívida, e ela aparece na matrícula por averbação, ou seja, uma anotação feita na própria matrícula (art. 26, § 7º, da Lei 9.514/1997). O banco promove o leilão em até 60 dias desse registro (art. 27, caput, da Lei 9.514/1997).
Três pontos dessa matrícula pesam na decisão:
- Penhoras sobre o direito do devedor: penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades que recaem sobre o direito do devedor não impedem a consolidação nem a venda; os titulares passam a ter direito ao saldo que sobrar do leilão (art. 27, §§ 11 e 12, da Lei 9.514/1997).
- Preferência do devedor: até a data do segundo leilão, o antigo dono pode comprar o imóvel de volta pelo valor da dívida, somado às despesas, aos tributos e aos encargos previstos na lei (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997).
- Notificação do devedor: arrematado o imóvel, as ações sobre o contrato ou o procedimento não impedem a reintegração na posse e se resolvem em perdas e danos, com exceção da que discute a falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997). Por isso a forma como o devedor foi intimado entra no levantamento mesmo do lado de quem compra.
O caminho do imóvel até o leilão do banco, etapa por etapa, está na página de assessoria jurídica em leilão de imóveis.
Ocupação e dívidas: o que entra na conta do lance
O imóvel de leilão pode estar ocupado. No leilão judicial, a carta de arrematação sai com o mandado de imissão na posse, a ordem judicial que entrega o imóvel ao arrematante, depois do depósito do preço, da comissão do leiloeiro e das despesas da execução (art. 901, § 1º, do Código de Processo Civil). No leilão do banco, quem arremata tem direito à reintegração na posse, concedida em liminar, uma decisão dada logo no início do processo, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação (art. 30, caput, da Lei 9.514/1997). Se o imóvel estiver alugado, a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, nas condições do art. 27, § 7º, da Lei 9.514/1997.
Nas dívidas, cada tipo de leilão tem regra própria. No judicial, os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive o condomínio, são pagos com o valor da arrematação, observada a ordem de preferência (art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil). No do banco, impostos, taxas e condomínio ficam a cargo do devedor até o banco ser imitido (posto) na posse (art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997), mas quem adquire a unidade responde perante o condomínio pelos débitos anteriores (art. 1.345 do Código Civil). As certidões pedidas antes do lance mostram o valor, e o edital diz como ele será tratado naquela venda. Quem já arrematou e encontrou dívida tem os próximos passos na página de imóvel arrematado com dívida.
Depois do lance: o título e o registro
A due diligence também antecipa o que o registro vai exigir. A carta de arrematação traz a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a cópia do auto, a prova de pagamento do imposto de transmissão e a indicação de qualquer ônus real ou gravame (art. 901, § 2º, do Código de Processo Civil); por isso a descrição do imóvel no processo se confere com a matrícula antes do lance. O que acontece do auto até a matrícula no seu nome, no leilão judicial e no do banco, está na página de escritura de imóvel de leilão. Os demais pontos do leilão de imóvel estão reunidos na página de leilão de imóveis.
Como a due diligence acontece
O levantamento parte do edital e da matrícula atualizada; no leilão judicial, da cópia do processo; no do banco, do que a matrícula mostra sobre a consolidação. Com as certidões de tributos e do condomínio e a informação sobre a ocupação, a advogada aponta o que segue com o imóvel, o que fica a cargo de quem arremata e o que ainda pode desfazer a venda. A due diligence mostra as condições e os riscos do negócio; a decisão de dar o lance e o valor dele continuam com quem vai arrematar.
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