Ponto-chave
O advogado para Airbnb costuma entrar antes do primeiro anúncio em prédio residencial, na notificação ou multa do condomínio e no hóspede que não sai ou deixa dano. A exploração reiterada de curtas estadias depende de previsão na convenção aprovada por dois terços dos condôminos. O Superior Tribunal de Justiça (STJ) ainda vai fixar tese obrigatória sobre a cláusula residencial.
Se você anuncia um apartamento em São Paulo e recebeu uma notificação do síndico, ou vai publicar o primeiro anúncio, o advogado para Airbnb lê a convenção do prédio, enquadra o seu uso e indica o documento e o caminho de cada conflito. O enquadramento pesa mais que o aplicativo: a regra do condomínio, o contrato e a ação cabível mudam conforme o uso.
Quando procurar um advogado para Airbnb
Se você vai anunciar em prédio residencial, ou já tem notificação, multa, hóspede que não saiu ou dano sem acordo, esses são os momentos em que a análise jurídica costuma entrar. O que está em jogo muda em cada um: no primeiro, a escolha de anunciar ou não; nos demais, o prazo e a prova que você já tem.
- Antes de anunciar: a análise lê a convenção de condomínio, isto é, o documento que define as regras e o uso das unidades, e confere se o seu uso depende de aprovação (art. 1.351 do Código Civil).
- Ao receber notificação ou multa: a análise confere a base da cobrança e o teto legal da multa (art. 1.336, § 2º, do Código Civil).
- Quando o hóspede não sai: a análise define a ação conforme o enquadramento do contrato, e na locação para temporada existe prazo de 30 dias para pedir a desocupação liminar (art. 59, § 1º, III, da Lei 8.245/1991).
- Quando há dano sem acordo: a análise organiza a prova e a cobrança contra quem causou o prejuízo (art. 927 do Código Civil).
Onde as pessoas erram aqui: é comum procurar orientação só depois da segunda multa, quando as reservas seguem ativas e nada foi guardado. Se você já recebeu a primeira notificação, a convenção, a ata e o histórico de reservas são o que permite responder com base.
Locação para temporada ou curta estadia: como saber o seu caso
Você identifica o seu caso pela forma de uso do imóvel, e não pelo aplicativo em que anuncia. No REsp 2.121.055, o STJ tratou o meio de oferta como irrelevante para a classificação do negócio.
A mesma plataforma pode abrigar dois negócios. A locação para temporada é a residência temporária, para lazer, cursos, tratamento de saúde, obras e fatos parecidos, por até 90 dias (art. 48 da Lei 8.245/1991).
O outro é o contrato atípico de curta estadia, isto é, um contrato sem modelo próprio na lei, admitido pelas normas gerais (art. 425 do Código Civil).
O STJ listou, como exemplos, os sinais de exploração comercial, que se examinam em cada caso concreto. Confira se algum descreve o seu anúncio:
- Você oferece diversos cômodos a pessoas desconhecidas entre si.
- Você disponibiliza o imóvel com frequência e habitualidade.
- Você não exige quantidade mínima de diárias.
- Você oferece limpeza diária, lavanderia, refeições, recepção ou concierge.
| Como você usa o imóvel | O que é | No prédio residencial | Se a pessoa não sai |
|---|---|---|---|
| Estadia de até 90 dias para residência temporária, sem exploração reiterada | Locação para temporada (art. 48 da Lei 8.245/1991) | Uso compatível com a destinação residencial, salvo regra da convenção | Despejo, com liminar se a ação entrar em até 30 dias do vencimento (art. 59, § 1º, III, da Lei 8.245/1991) |
| Estadias curtas, frequentes e com exploração econômica, sem aprovação do condomínio | Contrato atípico de curta estadia (art. 425 do Código Civil) | Uso vedado até a aprovação por dois terços (art. 1.351 do Código Civil) | Reintegração de posse, a avaliar (art. 560 do CPC) |
| As mesmas estadias, com previsão na convenção aprovada por dois terços | Contrato atípico de curta estadia (art. 425 do Código Civil) | Uso admitido, nas condições da convenção (art. 1.351 do Código Civil) | Reintegração de posse, a avaliar (art. 560 do CPC) |
Onde as pessoas erram aqui: é comum supor que poucos dias e nenhum serviço afastam o problema. A falta de mínimo de diárias e a frequência dos anúncios também contam, e por isso você precisa olhar o conjunto do seu uso, não um sinal isolado.
O que o STJ decidiu sobre Airbnb e o que falta decidir
Se o seu prédio tem uso residencial, a decisão que pesa hoje é a do REsp 2.121.055: a curta estadia com reiterada exploração econômica ou profissionalização descaracteriza a destinação residencial e depende de previsão na convenção, aprovada por dois terços dos condôminos. O caso julgado era de oferta frequente, em baixa quantidade de diárias.
A base está em dois artigos. O condômino deve dar à unidade a mesma destinação da edificação (art. 1.336, IV, do Código Civil). A mudança dessa destinação depende de dois terços dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil, na redação da Lei 14.405/2022).
Os dois terços servem para autorizar, não para proibir. Sem essa aprovação, a utilização julgada ficou vedada, mesmo sem proibição expressa de Airbnb na convenção. O histórico da discussão está no artigo sobre Airbnb proibido em condomínio.
Falta a tese obrigatória. No Tema 1.443, o STJ vai definir, pelo rito dos recursos repetitivos (julgamento que fixa tese para casos iguais), se a cláusula residencial basta para impedir a curta estadia ou se é preciso proibição expressa. Juízes e tribunais devem observar essa tese (art. 927, III, do CPC).
Enquanto isso, o STJ determinou a suspensão, em todo o país, dos processos que discutem essa pergunta. Para você, a consequência é prática: uma ação sobre a cláusula residencial pode ficar parada até o julgamento, e a notificação e a multa do prédio podem chegar antes da tese.
Onde as pessoas erram aqui: é comum ler as manchetes como proibição geral do Airbnb ou, no extremo oposto, tratar a suspensão como liberação. A suspensão atinge processos e não autoriza anúncio nenhum, e por isso você continua sujeito às regras da sua convenção.
Multa do condomínio por Airbnb: o que conferir
Se você recebeu notificação ou multa, confira primeiro a destinação prevista na convenção e a origem da penalidade. Quem descumpre o dever de destinação paga a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, de até cinco vezes a contribuição mensal, além das perdas e danos que se apurarem (art. 1.336, § 2º, do Código Civil).
Sem previsão na convenção, a cobrança depende de deliberação da assembleia, por no mínimo dois terços dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º, do Código Civil). A notificação costuma vir em seu nome, mesmo quando o incômodo partiu do hóspede, porque o dever é do condômino. As regras de assembleia e convenção estão na página de advogado condominial em SP.
Antes de responder ao síndico, confira nesta ordem:
- Veja se a convenção define o uso como residencial, misto ou comercial (art. 1.336, IV, do Código Civil).
- Veja se existe aprovação de dois terços para a curta estadia (art. 1.351 do Código Civil).
- Compare o valor cobrado com o teto de cinco contribuições mensais (art. 1.336, § 2º, do Código Civil).
- Separe a ata, a notificação e o histórico de reservas do anúncio.
Se a administradora não entregar a convenção, procure o registro: para valer contra terceiros, ela deve estar registrada no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.333, parágrafo único, do Código Civil). A capital paulista tem 18 Oficiais de Registro de Imóveis, e o competente é o da região do prédio.
Onde as pessoas erram aqui: muita gente trata um aviso da administração como se fosse a convenção. O aviso não altera a destinação do prédio, e você precisa ler o texto aprovado em assembleia antes de aceitar ou contestar a cobrança.
Contrato de Airbnb: o que os termos do aplicativo não resolvem
Os termos do aplicativo regulam a sua relação com a plataforma e não mudam a convenção do prédio, que obriga também quem tem posse ou detenção da unidade (art. 1.333 do Código Civil). Na locação para temporada, a própria lei exige conteúdo mínimo no contrato com imóvel mobiliado.
- Móveis: o contrato descreve os móveis e utensílios e o estado em que se encontram (art. 48, parágrafo único, da Lei 8.245/1991).
- Pagamento: o locador pode receber antecipadamente os aluguéis e encargos e exigir uma das garantias do art. 37 da Lei 8.245/1991 (art. 49 da Lei 8.245/1991).
- Prazo: o contrato fixa entrada e saída, sem passar de 90 dias (art. 48 da Lei 8.245/1991).
- Regras do prédio: você anexa as normas do condomínio, que alcançam quem ocupa a unidade (art. 1.333 do Código Civil).
O detalhe de cada cláusula está nas dicas para contratos de locação de temporada e no guia de locação por temporada em São Paulo. Para contrato de prazo mais longo, veja a página de contrato de aluguel em São Paulo.
Onde as pessoas erram aqui: é comum usar o mesmo modelo para qualquer reserva e chamar tudo de locação. Se a sua operação é de curta estadia reiterada, as cláusulas da Lei 8.245/1991 podem não ser a régua, e o contrato precisa dizer o que você realmente oferece.
Hóspede que não sai ou causa dano: qual caminho cabe
Se o hóspede fica além do combinado, o caminho depende da linha da tabela em que o seu uso se encaixa.
Na locação para temporada, você tem 30 dias do vencimento para propor o despejo com pedido de liminar, isto é, ordem provisória de saída em 15 dias, mediante caução (garantia em dinheiro) de três meses de aluguel (art. 59, § 1º, III, da Lei 8.245/1991).
O silêncio também tem efeito. Se o locatário ficar por mais de 30 dias sem oposição do locador, a locação se presume prorrogada por prazo indeterminado, e o pagamento antecipado deixa de ser exigível (art. 50 da Lei 8.245/1991). Registre a sua oposição por escrito. O rito está no artigo sobre ação de despejo com liminar.
No contrato atípico, como o STJ afastou a Lei 8.245/1991 desses negócios, o caminho a avaliar é a reintegração de posse, ação para recuperar o imóvel ocupado sem direito (art. 560 do CPC). A escolha depende dos seus documentos e de como as estadias aconteceram.
Para dano e incômodo, a regra é outra:
- Dano no imóvel: quem causa o prejuízo por ato ilícito fica obrigado a repará-lo (arts. 186 e 927 do Código Civil).
- Barulho e vizinhos: quem mora ao lado pode exigir o fim das interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde (art. 1.277 do Código Civil).
- Prova: você reúne fotos de antes e depois, as mensagens da reserva e os orçamentos do conserto.
Onde as pessoas erram aqui: é comum aguardar a saída espontânea enquanto o prazo corre. Se você passa dos 30 dias sem se opor na locação para temporada, perde a liminar desse fundamento e ainda abre a presunção de prorrogação.
Renda do Airbnb: imposto e reforma tributária
Se você recebe pelas estadias, essa receita é rendimento tributável decorrente da exploração do imóvel (art. 41 do Decreto 9.580/2018). Recebido de pessoa física ou do exterior sem retenção na fonte, o valor entra no pagamento mensal do imposto de renda (art. 118 do Decreto 9.580/2018).
A reforma tributária criou regra própria para a locação de imóvel residencial por até 90 dias ininterruptos, feita por contribuinte do regime regular da Contribuição sobre Bens e Serviços, a CBS (art. 361 do Decreto 12.955/2026). Os demais pontos estão no artigo sobre a reforma tributária para imóveis.
Pessoa física só entra nesse regime por locação quando, no ano anterior, a receita passa de R$ 240.000,00, valor atualizado pelo índice oficial, e as operações envolvem mais de três imóveis distintos (art. 382, I, do Decreto 12.955/2026). Se você tem um ou dois imóveis anunciados, fica fora desse enquadramento.
Onde as pessoas erram aqui: é comum achar que o repasse da plataforma já chega com o imposto resolvido. Confira se houve retenção na fonte antes de deixar a sua receita fora do pagamento mensal.
Quando o anúncio entra em choque com o prédio ou com o hóspede
Você precisa de análise jurídica individual quando a dúvida deixa de ser sobre a regra geral e passa a depender dos seus documentos. Em geral, isso acontece nestas situações:
- A convenção é omissa, antiga ou contraditória sobre o uso das unidades.
- O condomínio aplicou multa sem previsão clara ou acima do teto legal.
- Você recebeu ação ou notificação que discute a cláusula residencial, tema afetado pelo STJ.
- O hóspede segue no imóvel depois da data combinada.
- O dano ao imóvel não foi resolvido pela plataforma nem por acordo.
As frentes dessa atuação estão descritas na página de orientação jurídica para locação pelo Airbnb em São Paulo.
Antes de anunciar pelo Airbnb: o que conferir em ordem
Antes de publicar o anúncio, você consegue conferir boa parte do risco com os documentos do próprio prédio. A ordem abaixo segue o caminho que a discussão costuma percorrer:
- Leia a convenção e identifique a destinação das unidades.
- Compare o seu uso com os sinais de exploração comercial listados pelo STJ.
- Veja se há aprovação de dois terços, caso o seu uso seja de curta estadia reiterada.
- Ajuste o contrato ao enquadramento e descreva os móveis.
- Guarde reservas, mensagens e fotos desde a primeira estadia.
Cada convenção tem redação própria, e o Tema 1.443 ainda pode ajustar a leitura da cláusula residencial. Reavalie o seu caso quando a tese for fixada.
