Ponto-chave
Se você tem problemas com o QuintoAndar, o contrato com o dono do imóvel segue a Lei do Inquilinato, e a relação com a plataforma pode seguir o Código de Defesa do Consumidor. Desgaste do uso normal não se cobra na saída, cobrança paga a mais pode voltar em dobro e arbitragem imposta é nula. O Juizado Especial julga causas de até 40 salários mínimos, sem custas no primeiro grau.
Você pagou e o sistema diz que não, a vistoria de saída cobrou o que já estava lá ou o contrato manda tudo para a arbitragem. Se você tem problemas com o QuintoAndar, cada um tem uma regra de lei e um caminho próprio. Abaixo, o que a lei diz de cada problema, o que o Procon-SP já apontou na empresa e quando o caso vai ao Procon ou ao Juizado.
Este artigo não é um canal do QuintoAndar. Se você procura o jurídico ou o atendimento da empresa, use os canais que ela mesma divulga; aqui está o que a lei garante a você.
Problemas com o QuintoAndar: o que a lei diz de cada um
Se você aluga pelo QuintoAndar, duas leis convivem no seu caso. O contrato com o dono do imóvel segue a Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato; na relação com a plataforma, que vende o serviço de intermediação, pode valer o Código de Defesa do Consumidor (CDC), e foi com base nele que o Procon-SP multou a empresa.
| Problema | O que a lei diz | Base |
|---|---|---|
| Cobrança de aluguel que você já pagou | O locador dá recibo discriminado e mostra o comprovante de cada parcela que exige; o que você pagou a mais pode voltar em dobro, salvo engano justificável | art. 22, VI e IX, da Lei 8.245/1991; art. 42, parágrafo único, do CDC |
| Imóvel com defeito na entrada | O locador entrega o imóvel em condições de uso e responde pelos defeitos anteriores ao aluguel | art. 22, I e IV, da Lei 8.245/1991 |
| Cobrança por desgaste na saída | Você devolve o imóvel como recebeu, menos o desgaste do uso normal | art. 23, III, da Lei 8.245/1991 |
| Obra na estrutura do prédio ou formação do fundo de reserva no seu boleto | Despesa extraordinária de condomínio é do locador; a reposição do fundo gasto em despesas do dia a dia pode ser sua | art. 22, X, e art. 23, § 1º, i, da Lei 8.245/1991 |
| Cláusula que manda tudo para a arbitragem | É nula a cláusula que impõe a arbitragem ao consumidor | art. 51, VII, do CDC |
A arbitragem é o julgamento por uma câmara privada, fora do Judiciário, escolhida no contrato. Ou seja, a cláusula decide quem vai julgar o conflito antes de ele existir.
Onde as pessoas erram aqui: é comum tratar o QuintoAndar como dono do imóvel e reclamar de tudo no mesmo pedido. O defeito do imóvel é obrigação do locador; a taxa, o atendimento e a cláusula do serviço são da plataforma, e separar os dois mostra a você contra quem pedir cada coisa.
O que o Procon-SP apontou no QuintoAndar
Se você quer saber se o seu problema já foi visto por um órgão público, a resposta é sim para três deles. Em 13/06/2025, o Procon-SP, a fundação estadual de defesa do consumidor, multou a empresa em R$ 563.910,00 por infrações ao CDC.
As três práticas autuadas foram estas:
- Venda casada, isto é, condicionar um serviço à compra de outro: a cobrança de taxa de serviço da plataforma como condição para fechar a locação.
- Direito de arrependimento: a taxa de reserva retida mesmo quando o consumidor desiste no prazo de 7 dias (art. 49 do CDC).
- Arbitragem em contrato de adesão, o contrato que você só aceita ou recusa, sem garantir a você a livre escolha do foro.
O próprio Procon-SP informou que a empresa pode recorrer e que o valor pode mudar no julgamento final do processo administrativo. Para você, a autuação não decide o seu caso, mas mostra que a reclamação sobre essas três práticas tem base no CDC.
Onde as pessoas erram aqui: é comum ler a multa como condenação definitiva e usá-la como prova de que a empresa deve a você. Ela é sanção administrativa sujeita a recurso; o seu pedido depende do seu contrato e dos seus comprovantes.
Cobrança indevida no QuintoAndar: como contestar
Se você recebeu cobrança de um aluguel que já pagou, comece pelos documentos, porque a lei obriga quem cobra a mostrar a origem do valor. O locador deve dar recibo discriminado, sem quitação genérica, e exibir o comprovante de cada parcela que exige (art. 22, VI e IX, da Lei 8.245/1991).
Siga esta ordem:
- Junte o comprovante de pagamento, o extrato bancário e o boleto de cada mês cobrado.
- Peça por escrito o recibo discriminado e o comprovante da parcela exigida, e guarde o número do protocolo.
- Se pagou o valor indevido para evitar a negativação, registre a data e o valor pago a mais.
- Sem resposta, leve o caso ao Procon ou ao Juizado Especial, com os documentos dos passos anteriores.
O dobro vale só para o que você pagou em excesso, com correção e juros, e cai se houver engano justificável (art. 42, parágrafo único, do CDC).
Num processo, o juiz pode inverter o ônus da prova, isto é, mandar a empresa provar a cobrança, quando a sua alegação é verossímil ou você está em desvantagem (art. 6º, VIII, do CDC).
Onde as pessoas erram aqui: é comum pedir a devolução em dobro de uma cobrança que não foi paga. Sem pagamento não há o que devolver; o pedido certo é cancelar a cobrança e, se houve negativação, corrigir o cadastro.
Vistoria e caução: o que pode ser descontado na saída
Se a vistoria de saída cobrou pintura ou desgaste do tempo, a lei protege você: o inquilino devolve o imóvel no estado em que recebeu, salvo as deteriorações do uso normal (art. 23, III, da Lei 8.245/1991). O dano que você, sua família ou visitas causaram é seu; o desgaste do uso, não.
A vistoria de entrada é a sua prova. Você pode pedir ao locador uma descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega, com os defeitos já existentes (art. 22, V, da Lei 8.245/1991), e fotografar cada cômodo no mesmo dia.
Na caução, isto é, o dinheiro dado como garantia do aluguel, valem três regras:
- Teto: a caução em dinheiro não passa de três meses de aluguel (art. 38, § 2º, da Lei 8.245/1991).
- Rendimento: ela fica em caderneta de poupança, e o rendimento é seu na devolução.
- Prazo: a Lei 8.245/1991 não marca um número de dias para devolver; vale o que o contrato prevê.
Mais sobre garantia em caução no aluguel: limites e devolução.
O conserto que você pagou no imóvel tem regra própria. As benfeitorias necessárias, isto é, as obras que conservam o imóvel, como trocar um cano rompido, são indenizáveis mesmo sem autorização, salvo cláusula em contrário (art. 35 da Lei 8.245/1991); o detalhe está em benfeitorias feitas pelo inquilino.
Onde as pessoas erram aqui: é comum assinar a vistoria de entrada genérica, sem foto e sem a lista de defeitos. Na saída, sem esse registro, fica difícil mostrar que a mancha ou o risco já estavam no imóvel.
Arbitragem no contrato: quando ela não vale
Se o seu contrato manda os conflitos para uma câmara de arbitragem, essa cláusula pode não valer contra você. O CDC declara nula a cláusula que determina a utilização compulsória de arbitragem (art. 51, VII, do CDC).
Mesmo fora do CDC, a Lei 9.307/1996, a Lei de Arbitragem, limita a cláusula em contrato de adesão. Ela só tem eficácia se você tomou a iniciativa da arbitragem ou concordou com ela por escrito, em documento anexo ou em negrito, com assinatura ou visto só para essa cláusula (art. 4º, § 2º, da Lei 9.307/1996).
Confira no seu contrato:
- se a cláusula de arbitragem está destacada, em negrito ou em anexo;
- se há assinatura ou visto específico só para ela;
- se você teve a opção de recusá-la e ainda assim alugar.
Outras cláusulas que costumam ser questionadas estão em cláusulas abusivas em contratos imobiliários.
Onde as pessoas erram aqui: é comum achar que, por ter aceitado o contrato no aplicativo, não resta mais o caminho do Judiciário. A aceitação genérica de um contrato de adesão não basta para a cláusula valer; a forma da sua concordância é o que se examina.
Processo contra o QuintoAndar: Procon ou Juizado
Se você quer saber se cabe processo contra o QuintoAndar, há dois caminhos com funções diferentes. O Procon atua na esfera administrativa, notifica a empresa e pode aplicar sanção; o pedido de devolução ou de indenização que a empresa não aceita vai ao Judiciário, e o Juizado Especial Cível é a porta para causas menores.
| Caminho | Para quê | Valor da causa | Advogado | Custas |
|---|---|---|---|---|
| Procon | Reclamação administrativa, com notificação da empresa | Sem limite | Não exige | Sem custo |
| Juizado Especial Cível, até 20 salários mínimos | Devolução de valores e indenização | Até R$ 32.420,00 em 2026 | Facultativo | Sem custas no primeiro grau |
| Juizado Especial Cível, de 20 a 40 salários mínimos | Devolução de valores e indenização | Até R$ 64.840,00 em 2026 | Obrigatório | Sem custas no primeiro grau |
As faixas vêm da Lei 9.099/1995: o Juizado julga causas de até 40 salários mínimos (art. 3º, I, da Lei 9.099/1995), e acima de 20 a assistência de advogado é obrigatória (art. 9º da Lei 9.099/1995). Os valores multiplicam o salário mínimo de 2026, R$ 1.621,00, por 20 e por 40.
Só o primeiro grau é isento de custas: o recurso tem preparo, salvo para quem tem assistência judiciária gratuita (art. 54 da Lei 9.099/1995).
Onde as pessoas erram aqui: é comum ir ao Juizado sem advogado numa causa acima de 20 salários mínimos, porque se lê em toda parte que o Juizado dispensa advogado. A dispensa vale só até 20; acima disso, você precisa de assistência desde o início.
Proprietário com problema no repasse do QuintoAndar
Se você é o dono do imóvel e o aluguel não chegou, a administradora age como sua mandatária, isto é, recebe e paga em seu nome. O mandatário é obrigado a prestar contas e a repassar a você o que recebeu (art. 668 do Código Civil).
Peça por escrito o extrato de cada mês, com o aluguel recebido, as taxas descontadas e a data do repasse. As despesas que a lei põe na sua conta, como a taxa de administração e as despesas extraordinárias do condomínio (art. 22, VII e X, da Lei 8.245/1991), devem aparecer discriminadas.
Onde as pessoas erram aqui: é comum o proprietário reclamar do atraso sem pedir a prestação de contas. É o extrato que mostra a você se o inquilino pagou e a plataforma não repassou, ou se o problema está no próprio aluguel.
Quando o problema com o QuintoAndar pede análise jurídica
Você resolve boa parte dos casos com documento e protocolo. Algumas situações, porém, dependem do contrato e de prova, e pedem análise jurídica:
- a cobrança continua mesmo depois de você mostrar o comprovante de pagamento;
- o seu nome foi negativado por aluguel já pago;
- a caução não voltou ou voltou com descontos por desgaste do uso normal;
- o contrato manda o conflito para a arbitragem e você não assinou a cláusula em destaque;
- o valor em discussão passa de 20 salários mínimos, faixa em que o Juizado exige advogado;
- você é o proprietário e o repasse ou a prestação de contas não chegou.
Nesses casos, a leitura do contrato, da vistoria e dos comprovantes é o que define o pedido e contra quem ele vai, e faz parte da ação contra imobiliária por falha na intermediação ou na administração. Os outros direitos do aluguel estão em direitos que todo inquilino tem e em problemas em aluguéis que pedem advogado.
Problemas com o QuintoAndar: a ordem do que conferir primeiro
Se você tem um problema com o QuintoAndar agora, confira nesta ordem:
- Quem responde: o dono do imóvel, pela Lei 8.245/1991, ou a plataforma, pelo serviço que vendeu.
- Os documentos: comprovantes de pagamento, vistoria de entrada com fotos e o contrato inteiro.
- A cláusula de arbitragem: se está destacada e se você a assinou à parte.
- O valor: até 20 ou até 40 salários mínimos, para saber como o Juizado recebe o seu caso.
