A NR Advogados Imobiliários atua em direito condominial dentro do direito imobiliário: cobrança de taxa, multa aplicada pelo condomínio, assembleia, convenção e conflitos entre condôminos e síndico. Atende o condômino, o síndico e o próprio condomínio. A regra está no Código Civil e na convenção de cada prédio, e é por esses dois documentos que a leitura começa.
Taxa de condomínio em atraso
O primeiro dever do condômino é pagar a taxa na proporção da fração ideal da unidade, salvo regra diferente na convenção (art. 1.336, I, do Código Civil). Fração ideal é a parte do terreno e das áreas comuns que cabe a cada unidade (art. 1.331, § 3º, do Código Civil). Quem atrasa paga correção monetária, juros e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do Código Civil).
A taxa ordinária ou extraordinária prevista na convenção ou aprovada em assembleia, com prova documental, é título executivo extrajudicial (art. 784, X, do Código de Processo Civil). A cobrança pode ir direto à execução, sem uma ação anterior para reconhecer a dívida. O caminho está na página de ação de cobrança de condomínio.
Quem compra a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Por isso a declaração de quitação do condomínio entra na due diligence da compra e venda de imóvel, antes da escritura.
Multa, obra e uso da unidade
O condômino não pode fazer obra que comprometa a segurança do prédio, mudar a forma ou a cor da fachada nem usar a unidade de modo prejudicial ao sossego, à salubridade e à segurança dos outros (art. 1.336, II a IV, do Código Civil). A multa por descumprir esses deveres é a da convenção, limitada a cinco vezes a contribuição mensal. Sem previsão na convenção, a assembleia decide a cobrança por dois terços dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º, do Código Civil).
Diante de uma multa, a primeira conferência é se ela tem base na convenção ou no regimento interno e se o valor respeita esse limite.
Na locação de curta duração por plataforma, a 2ª Seção do STJ decidiu, em 07/05/2026, que ela exige aprovação de 2/3 dos condôminos quando é reiterada. Os outros problemas de aluguel estão na página do advogado de aluguel.
Síndico, assembleia e convenção
Cabe ao síndico convocar a assembleia, cobrar as contribuições, impor as multas e prestar contas todo ano (art. 1.348 do Código Civil). Se ele não convoca a assembleia anual, um quarto dos condôminos pode convocá-la (art. 1.350, § 1º, do Código Civil). A assembleia extraordinária também pode ser convocada por um quarto dos condôminos (art. 1.355 do Código Civil).
O síndico que pratica irregularidade, não presta contas ou não administra bem pode ser destituído pela maioria absoluta da assembleia convocada para esse fim (art. 1.349 do Código Civil). Mudar a convenção ou a destinação do prédio exige 2/3 dos votos dos condôminos (art. 1.351 do Código Civil).
Para o condomínio e o síndico, o trabalho preventivo, como a revisão da convenção e do regimento, está na página de consultoria jurídica para condomínios.
Outros conflitos de condomínio
Infiltração que vem da unidade de cima, barulho, vaga de garagem e obra do vizinho estão na página de questões prediais.
Quando um imóvel tem mais de um dono, como irmãos que herdaram ou ex-cônjuges, o assunto é outro condomínio, o da copropriedade. Qualquer coproprietário pode, a todo tempo, exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320 do Código Civil), e a página de extinção de condomínio trata desse caminho.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| O condômino atrasou a taxa | Condomínio, representado pelo síndico | A taxa prevista na convenção ou aprovada em assembleia, com prova documental, é título executivo extrajudicial, e a cobrança pode seguir pela execução, sem ação anterior (art. 784, X, do Código de Processo Civil) | Quem atrasa paga correção monetária, juros e multa de até 2% sobre o débito (art. 1.336, § 1º, do Código Civil). Quem compra a unidade responde pelos débitos do vendedor com o condomínio, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil) |
| O condômino recebeu multa por obra ou uso da unidade | Condômino multado | Conferir se a multa tem base na convenção ou no regimento interno e se o valor respeita o limite da lei | A multa é a da convenção, limitada a cinco vezes a contribuição mensal; sem previsão na convenção, a assembleia decide a cobrança por dois terços dos condôminos restantes (art. 1.336, § 2º, do Código Civil) |
| O síndico não convoca a assembleia ou não presta contas | Condôminos | Um quarto dos condôminos pode convocar a assembleia (art. 1.350, § 1º, e art. 1.355 do Código Civil) | O síndico que pratica irregularidade, não presta contas ou não administra bem pode ser destituído pela maioria absoluta da assembleia convocada para esse fim (art. 1.349 do Código Civil) |
| O imóvel tem mais de um dono, como irmãos que herdaram | Qualquer coproprietário | Pedir a extinção do condomínio da copropriedade | Qualquer coproprietário pode, a todo tempo, exigir a divisão da coisa comum (art. 1.320 do Código Civil) |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Se você já tiver, mande a convenção, o regimento interno, a ata da assembleia e o boleto ou a notificação recebida: é a leitura desses documentos que mostra os caminhos possíveis.
Quando há prazo correndo, como uma citação, diga isso já na primeira mensagem pelo WhatsApp; o atendimento a distância está explicado na página do advogado imobiliário online. Os demais canais estão na página de contato.
