Quando o terreno que você ocupa não é o da matrícula
Usucapião é a forma de adquirir a propriedade de um imóvel pela posse contínua e sem oposição, durante o prazo que a lei fixa para cada situação (arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil). Muitos pedidos não envolvem um imóvel inteiro sem dono conhecido, mas uma diferença: o muro que sempre esteve alguns metros dentro do terreno ao lado, a casa que ocupa área maior do que a escritura diz ou a divisa que ninguém sabe ao certo onde passa.
A matrícula é a ficha do imóvel no Registro de Imóveis, com a descrição, as medidas e o dono. Quando o que está no chão e o que está nela não coincidem, a usucapião é um dos caminhos, mas não o único. Esta página ajuda a separar os casos. As modalidades e a escolha entre cartório e Justiça estão na página de usucapião.
Qual caminho serve para cada diferença
| O que acontece | Caminho | Fundamento |
|---|---|---|
| A medida ou a descrição da matrícula está errada, e ninguém perde área com a correção | Retificação no Registro de Imóveis, com planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado e pelos vizinhos de divisa | Arts. 212 e 213, II, da Lei 6.015/1973 |
| Os donos dos dois terrenos concordam em mudar a divisa | Escritura pública entre eles, com o imposto de transmissão se houver passagem de área de um para o outro | Art. 213, § 9º, da Lei 6.015/1973 |
| Você ocupa como sua uma faixa do terreno vizinho pelo prazo da lei | Usucapião da área ocupada, no cartório ou na Justiça | Arts. 1.238 a 1.242 do Código Civil; art. 216-A da Lei 6.015/1973 |
| A divisa é incerta e os vizinhos não chegam a acordo | Ação de demarcação, para fixar a linha entre os terrenos | Arts. 1.297 e 1.298 do Código Civil; art. 569, I, do Código de Processo Civil |
A diferença entre a primeira e a terceira linha é a mais importante. A retificação corrige a descrição de algo que já é seu. Se a correção tira área de outro dono e ele discute a propriedade, o cartório não decide: a questão vai para a Justiça (art. 213, § 6º, da Lei 6.015/1973). É nesse ponto que a usucapião costuma entrar.
Como a faixa ocupada entra no pedido
O pedido descreve a área que você de fato ocupa, por planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado, com a anotação de responsabilidade técnica, o registro do serviço no conselho profissional (art. 216-A, II, da Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos). Quem tem direito registrado na matrícula da área ocupada e na dos terrenos vizinhos assina essa planta ou é notificado pelo cartório para se manifestar em 15 dias, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, II e § 2º, da Lei 6.015/1973). Quando a faixa é do vizinho de muro, é ele quem precisa ser ouvido.
Se ele se opuser com justificativa, o cartório envia o pedido ao juiz da comarca onde fica o imóvel, e o caso segue como ação (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973). A recusa no cartório não impede a ação de usucapião (art. 216-A, § 9º, da Lei 6.015/1973).
O tempo de posse pode somar o de quem ocupava antes, como o antigo dono da casa que vendeu com o muro já no lugar, desde que todas as posses tenham sido contínuas e pacíficas (arts. 1.207 e 1.243 do Código Civil). Fotos antigas, a data de construção do muro e a declaração de vizinhos ajudam a mostrar desde quando a faixa está ocupada.
Prazos de posse
- 15 anos de posse sem interrupção nem oposição, sem precisar de documento; 10 anos se o imóvel é a sua moradia habitual ou se você fez nele obras ou serviços produtivos (art. 1.238 do Código Civil).
- 10 anos com justo título, o documento que mostra de onde veio a posse, e boa-fé (art. 1.242 do Código Civil). A escritura que descreve o lote e não a faixa a mais pode ser discutida como justo título na análise.
- 5 anos se o imóvel é a moradia sua ou da sua família, a área urbana é de até 250 m² e você não tem outro imóvel (art. 1.240 do Código Civil).
A usucapião de moradia e a familiar estão na página de usucapião na Zona Leste; a de apartamento, na de usucapião na Zona Sul.
Atendimento para quem tem imóvel na Zona Oeste
A sede da NR Advogados Imobiliários fica na Av. Ibirapuera, 2033, conjunto 81, em Moema, na Zona Sul de São Paulo. O atendimento é presencial na sede e online, e o escritório atua em direito imobiliário desde 2014.
O pedido no cartório corre no Registro de Imóveis da comarca onde fica o imóvel (art. 216-A, caput, da Lei 6.015/1973), e a certidão da matrícula mostra qual é. A análise parte dessa certidão, da matrícula dos vizinhos de divisa, de um levantamento da área feito por profissional habilitado e dos documentos da posse. Com eles se aponta qual linha da tabela descreve o seu caso: retificação, acordo de divisa, usucapião ou demarcação.
