Ponto-chave
Não existe preço único: o valor do advogado no contrato de aluguel é ajustado caso a caso, em contrato escrito, e depende dos elementos que o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB lista. A lei não exige advogado para o contrato de aluguel. O trabalho dele é evitar que o contrato traga cláusulas que a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991) anula ou limita, como a garantia dupla, e levar à matrícula o que precisa estar lá.
Você achou o inquilino, ou o imóvel, e alguém sugeriu passar o contrato por um advogado antes de assinar. Para saber quanto custa um advogado para fazer contrato de aluguel, olhe primeiro para o que a sua locação exige: a garantia, o prazo, o tipo de imóvel e a chance de ele ser vendido no meio do contrato. Abaixo, o que pesa no valor, as cláusulas que a lei não deixa valer e os custos que não são do advogado.
Do que depende o valor do advogado no contrato de aluguel
Você pediu orçamento para o contrato da sua locação e quer entender de onde sai o número. O valor depende do seu caso, e o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB (Resolução CFOAB nº 02/2015) lista os elementos que entram nessa conta. Lidos com uma locação na frente, quatro deles ficam assim:
| O que pesa (CED, art. 49) | O que isso significa no seu aluguel |
|---|---|
| I. Relevância, vulto, complexidade e dificuldade das questões | Locação comercial em que o ponto importa, prazo longo que pede a assinatura do cônjuge, mais de um proprietário ou imóvel que pode ser vendido tornam o mesmo contrato mais trabalhoso |
| II. Trabalho e tempo a empregar | Quantas rodadas de negociação da minuta, quantas garantias analisar (fiador, caução, seguro) e se o trabalho inclui levar o contrato à matrícula |
| IV. Valor da causa, condição econômica do cliente e proveito do serviço | O valor e o prazo do aluguel e o que a locação representa para você: o ponto da sua loja não é o mesmo que um apartamento para renda |
| V. Cliente eventual, frequente ou constante | Um contrato pontual é diferente de quem administra vários imóveis alugados |
A lista completa tem oito elementos, e o guia sobre quanto cobra um advogado imobiliário trata do tema em geral, inclusive do que o contrato com o advogado deve dizer. Em resumo, o art. 48 do mesmo código pede contrato preferentemente escrito, com objeto, valor ajustado, forma de pagamento e extensão do trabalho. A Lei 8.906/1994, art. 24, faz do contrato escrito que estipula honorários um título executivo.
Sem ler o objeto de cada proposta, você pode estar comparando dois trabalhos diferentes como se fossem o mesmo serviço.
Onde as pessoas erram aqui. É comum pedir “um contrato de aluguel” sem dizer qual garantia, qual prazo e se a locação é comercial. Uma proposta pode incluir a análise do fiador e a averbação na matrícula; a outra, só a minuta. Antes de comparar, confira o que cada uma descreve como objeto.
Quem faz o contrato de aluguel e quando a lei exige advogado
Você vai alugar e quer saber se precisa de advogado ou de cartório para o contrato existir. Quem faz o contrato são o locador e o locatário, e a lei nem exige que ele seja escrito: o art. 47 da Lei 8.245/1991 fala em locação “ajustada verbalmente ou por escrito”. Os dispositivos que exigem advogado tratam de outros atos, e a locação não está entre eles:
| Ato | Exige advogado? | Dispositivo |
|---|---|---|
| Inventário e partilha por escritura pública | Sim: o tabelião só lavra a escritura com as partes assistidas por advogado ou defensor público | CPC, art. 610, §2º |
| Divórcio, separação ou extinção de união estável consensuais por escritura | Sim: o tabelião só lavra com os interessados assistidos por advogado ou defensor público | CPC, art. 733 |
| Usucapião extrajudicial no Registro de Imóveis | Sim: o pedido é feito a requerimento do interessado, representado por advogado | Lei 6.015/1973, art. 216-A |
| Registro do contrato social e dos demais atos de criação de pessoa jurídica | Sim: só são admitidos a registro quando visados por advogado | Lei 8.906/1994, art. 1º, §2º |
| Contrato de locação de imóvel urbano | Não está entre os atos acima | Nenhum dos dispositivos acima trata dele |
A forma escrita, porém, muda o que a lei garante. Na Lei 8.245/1991, o art. 46 dá tratamento próprio à locação residencial escrita com prazo de trinta meses ou mais, o art. 51 só dá a renovatória a contrato escrito, e a averbação na matrícula se faz à vista de uma via do contrato, como manda o art. 33, parágrafo único, da Lei 8.245/1991.
Por isso a pergunta útil não é “preciso?”, e sim “o meu contrato tem risco que justifica a análise?”. Se o contrato trouxer uma garantia ou um prazo que a lei não deixa valer, a sua locação pode ficar sem a proteção com que você contava.
Onde as pessoas erram aqui. É comum ler “não é obrigatório” como “qualquer modelo serve”. A lei não exige advogado na locação, mas também não corrige por você a cláusula que ela mesma declara nula.
Cláusulas do contrato de aluguel que a lei anula ou limita
Você baixou um modelo de contrato, ou recebeu um pronto da outra parte, e quer saber o que nele pode não valer. A Lei 8.245/1991 anula ou limita cláusulas sobre garantia, multa, prazo, adiantamento, reajuste e despesas, e o art. 45 da Lei 8.245/1991 declara nulas de pleno direito as que visem a elidir os objetivos da lei. O quadro reúne as principais, com o artigo de cada uma:
| Cláusula | O que a lei diz | O que acontece se estiver errada |
|---|---|---|
| Fiador e caução no mesmo contrato | O locador pode exigir uma das modalidades do art. 37 da Lei 8.245/1991: caução, fiança, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Mais de uma no mesmo contrato é vedada (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único) | O próprio artigo prevê a nulidade, e exigir mais de uma modalidade é contravenção penal (Lei 8.245/1991, art. 43, II) |
| Caução em dinheiro acima de três meses de aluguel | A caução em dinheiro não pode exceder o equivalente a três meses de aluguel e vai para caderneta de poupança, com as vantagens revertidas ao locatário (Lei 8.245/1991, art. 38, §2º) | O que passar do teto fica sem base no art. 38, §2º, e o rendimento do depósito é do inquilino na devolução |
| Multa cheia por devolução antecipada | O locatário pode devolver o imóvel pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato (Lei 8.245/1991, art. 4º) | Multa cheia, sem considerar o tempo cumprido, contraria o art. 4º da Lei 8.245/1991; o inquilino transferido pelo empregador fica dispensado se avisar por escrito com trinta dias de antecedência (Lei 8.245/1991, art. 4º, parágrafo único) |
| Proibição de prorrogar ou renúncia à renovatória | São nulas as cláusulas que proíbam a prorrogação do art. 47 da Lei 8.245/1991, afastem a renovação do art. 51 da Lei 8.245/1991 ou imponham obrigações pecuniárias para isso (Lei 8.245/1991, art. 45) | Nula de pleno direito (Lei 8.245/1991, art. 45) |
| Aluguel cobrado adiantado | Fora da locação sem garantia (Lei 8.245/1991, art. 42) e da temporada, o locador não pode exigir o pagamento antecipado do aluguel (Lei 8.245/1991, art. 20) | Cobrar adiantado fora dessas hipóteses é contravenção penal (Lei 8.245/1991, art. 43, III) |
| Aluguel em moeda estrangeira, variação cambial ou salário mínimo | É livre a convenção do aluguel, vedada a estipulação em moeda estrangeira e a vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo (Lei 8.245/1991, art. 17) | A cláusula contraria vedação expressa, e o reajuste precisa de outro critério |
| Despesas extraordinárias de condomínio para o inquilino | O art. 22, X, da Lei 8.245/1991 põe no locador as despesas extraordinárias, como obras na estrutura, pintura de fachada e constituição de fundo de reserva (parágrafo único). O inciso VIII traz a ressalva “salvo disposição expressa em contrário”; o inciso X, não | A cláusula contraria a redação do art. 22, X, da Lei 8.245/1991, e entra na discussão do art. 45 |
| Benfeitorias | Se o contrato não disser nada, as necessárias são indenizáveis mesmo sem autorização, e as úteis, se autorizadas, com direito de retenção (Lei 8.245/1991, art. 35) | Aqui o contrato pode dispor em contrário: é o silêncio que aplica a regra da lei |
| Prazo de dez anos ou mais sem a assinatura do cônjuge | O contrato pode ter qualquer prazo, mas depende de vênia conjugal se for igual ou superior a dez anos (Lei 8.245/1991, art. 3º) | Sem ela, o cônjuge não fica obrigado a observar o prazo excedente (Lei 8.245/1991, art. 3º, parágrafo único) |
Para as reformas feitas pelo inquilino, o detalhe está no guia sobre benfeitorias em imóvel alugado.
Se a cláusula for nula, você, locador ou inquilino, pode descobrir isso justo no dia em que precisar dela.
Onde as pessoas erram aqui. É comum somar garantias “para ficar seguro”: fiador e caução, ou fiador e seguro. A lei fala em modalidade: dois fiadores continuam sendo fiança, enquanto fiador e caução são duas modalidades no mesmo contrato.
O que vai para a matrícula e por que isso protege o contrato de aluguel
Você assinou o contrato e acha que ele já vale contra qualquer pessoa. Entre locador e inquilino, vale; contra quem compra o imóvel, duas proteções só funcionam se o contrato estiver na matrícula: a vigência em caso de venda e a preferência com direito de haver o imóvel.
| Quero garantir | O que precisa constar | Onde |
|---|---|---|
| Que o comprador respeite o contrato até o fim do prazo | Locação por prazo determinado, cláusula de vigência em caso de alienação e contrato averbado na matrícula (Lei 8.245/1991, art. 8º). A Lei 6.015/1973 põe esse contrato no rol de registro do seu art. 167, I, 3 | Registro de Imóveis da situação do imóvel |
| Comprar o imóvel se ele for vendido, ou haver para mim o imóvel vendido a outro | Contrato averbado na matrícula pelo menos trinta dias antes da venda (Lei 8.245/1991, art. 33). A Lei 6.015/1973 lista essa averbação no art. 167, II, 16 | Registro de Imóveis da situação do imóvel |
| Caução em imóvel | Averbação à margem da matrícula do imóvel dado em caução (Lei 8.245/1991, art. 38, §1º) | Registro de Imóveis do imóvel dado em garantia |
| Caução em bens móveis | Registro em cartório de títulos e documentos (Lei 8.245/1991, art. 38, §1º) | Registro de Títulos e Documentos |
Repare que a Lei do Inquilinato fala em averbação nos dois primeiros casos, e a Lei 6.015/1973 separa: o contrato com cláusula de vigência está no rol de registro, e o contrato para fins de preferência, no de averbação. Ao fazer o pedido no cartório, diga para que serve o ato: vigência, preferência ou as duas.
Dois detalhes de forma decidem se o cartório aceita o contrato. A averbação para a preferência se faz à vista de qualquer via do contrato, desde que subscrito também por duas testemunhas, como diz o art. 33, parágrafo único, da Lei 8.245/1991. E a Lei 6.015/1973, art. 221, II, admite a registro o escrito particular assinado pelas partes e pelas testemunhas, com as firmas reconhecidas.
Em São Paulo, o ato se faz no cartório da situação do imóvel (Lei 6.015/1973, art. 169). A capital tem 18 Oficiais de Registro de Imóveis, e o competente é o do subdistrito onde o imóvel fica, não o mais perto da sua casa.
Se você é o inquilino e a vigência não está averbada, quem compra o imóvel pode denunciar a locação e dar noventa dias para a desocupação (Lei 8.245/1991, art. 8º).
Onde as pessoas erram aqui. É comum escrever a cláusula de vigência e parar aí. O art. 8º da Lei 8.245/1991 pede três coisas juntas: prazo determinado, a cláusula e a averbação; locação por prazo indeterminado não tem essa proteção, mesmo com a cláusula escrita.
Locação residencial e comercial: o que muda no contrato
Você vai alugar uma casa, ou o ponto de uma loja, e quer saber se o contrato é o mesmo. Não é: a residencial tem regras próprias de prazo e retomada, e a comercial pode dar ao inquilino o direito de renovar o contrato pela via judicial.
| Ponto | Residencial | Comercial |
|---|---|---|
| Fim do prazo | Escrita, com prazo de trinta meses ou mais: termina no fim do prazo, sem notificação (Lei 8.245/1991, art. 46). Verbal ou com prazo menor: prorroga-se por prazo indeterminado, e a retomada fica restrita às hipóteses do art. 47 da Lei 8.245/1991 | Cumpridos os requisitos do art. 51, o inquilino tem direito à renovação por igual prazo |
| Requisitos | Prazo e forma decidem entre os arts. 46 e 47 da Lei 8.245/1991 | Contrato escrito com prazo determinado; prazo mínimo, ou soma de contratos escritos ininterruptos, de cinco anos; e três anos ininterruptos no mesmo ramo (Lei 8.245/1991, art. 51) |
| Prazo para agir | Na locação prorrogada, a vigência ininterrupta de mais de cinco anos é uma das hipóteses de retomada (Lei 8.245/1991, art. 47, V) | A ação renovatória se propõe entre um ano e seis meses antes do fim do contrato, sob pena de decadência (Lei 8.245/1991, art. 51, §5º) |
| Revisão do aluguel | Sem acordo, depois de três anos de vigência, locador ou locatário podem pedir a revisão judicial (Lei 8.245/1991, art. 19) | A mesma regra do art. 19 |
| Cláusula que afasta o direito | Nula a que proíba a prorrogação do art. 47 da Lei 8.245/1991 (Lei 8.245/1991, art. 45) | Nula a que afaste a renovação do art. 51 da Lei 8.245/1991 (Lei 8.245/1991, art. 45) |
Se o ponto é o que você quer proteger, o caminho da renovação está no guia sobre ação renovatória de aluguel comercial.
Se você deixar passar a janela do art. 51, §5º, da Lei 8.245/1991, o direito de renovar pela via judicial decai, e o ponto da sua loja pode ficar sem essa proteção.
Onde as pessoas erram aqui. É comum renovar a locação comercial com contratos curtos, um atrás do outro, com intervalo entre eles. O art. 51 da Lei 8.245/1991 soma prazos de contratos escritos e ininterruptos, e o intervalo ou um período só de palavra no meio podem quebrar essa soma.
Quanto custa o contrato de aluguel além do advogado
Você quer saber quanto sai a locação inteira, não só o advogado. Além dele, o contrato de aluguel pode ter custos de garantia, imobiliária, cartório e vistoria, e a Lei 8.245/1991 diz quem arca com parte deles.
| Custo | Quem define o valor | O que a lei diz | Onde conferir |
|---|---|---|---|
| Seguro de fiança locatícia | A seguradora, na apólice | O prêmio é do locatário (Lei 8.245/1991, art. 23, XI), e o seguro abrange a totalidade das obrigações do locatário (Lei 8.245/1991, art. 41) | A apólice e as condições do seguro |
| Caução em dinheiro | O contrato, dentro do teto | Até três meses de aluguel, em caderneta de poupança, com o rendimento revertido ao locatário (Lei 8.245/1991, art. 38, §2º) | O comprovante do depósito |
| Fiança | O contrato | O locador pode exigir novo fiador em casos como morte, insolvência ou exoneração do fiador (Lei 8.245/1991, art. 40) | O contrato e os documentos do fiador |
| Título de capitalização | A empresa que emite o título | Não aparece com esse nome no rol do art. 37 da Lei 8.245/1991 | O contrato: confira em qual modalidade do art. 37 da Lei 8.245/1991 ele está enquadrado |
| Taxa de administração e de intermediação | A imobiliária | Paga pelo locador, inclusive a análise da idoneidade do pretendente ou do fiador (Lei 8.245/1991, art. 22, VII) | O contrato de administração |
| Impostos e taxas do imóvel | O município e os demais entes | Pagos pelo locador, salvo disposição expressa em contrário no contrato (Lei 8.245/1991, art. 22, VIII) | O carnê e a cláusula de encargos do contrato |
| Reconhecimento de firma | Emolumentos do Tabelião de Notas | Exigido para o escrito particular ir à matrícula (Lei 6.015/1973, art. 221, II) | O tabelionato escolhido |
| Registro ou averbação na matrícula | Emolumentos do Registro de Imóveis competente | Condição da vigência em caso de venda e da preferência com direito de haver o imóvel (Lei 8.245/1991, arts. 8º e 33) | O cartório da situação do imóvel |
| Vistoria de entrada | As partes, no contrato | O locador fornece, se o locatário pedir, descrição minuciosa do estado do imóvel na entrega (Lei 8.245/1991, art. 22, V) | O laudo anexado ao contrato |
Se você orçar só o aluguel e o advogado, garantia, cartório e vistoria podem aparecer depois como contas separadas no caixa da sua locação.
Onde as pessoas erram aqui. É comum o locador repassar ao inquilino a taxa da imobiliária pela análise de cadastro. O art. 22, VII, da Lei 8.245/1991 põe essa despesa no locador, inclusive a aferição da idoneidade do pretendente ou do fiador.
Quanto custa o erro no contrato de aluguel: o que a lei diz quando algo dá errado
Você pode deixar a análise de lado e descobrir o problema só quando precisar da cláusula. O custo de um contrato de aluguel mal amarrado aparece depois, e a Lei 8.245/1991 já diz o que acontece em cada caso:
| O que dá errado | O que a lei diz | Quando se descobre |
|---|---|---|
| Fiador e caução no mesmo contrato | Mais de uma modalidade é vedada, sob pena de nulidade (Lei 8.245/1991, art. 37, parágrafo único), e exigir é contravenção penal (Lei 8.245/1991, art. 43, II) | Quando o locador tenta usar a garantia, ou quando o inquilino questiona a exigência |
| Caução em dinheiro acima de três meses de aluguel | Teto do art. 38, §2º, da Lei 8.245/1991 | Na devolução da caução, ou quando o inquilino questiona o excesso |
| Imóvel vendido sem a vigência averbada | O comprador pode denunciar o contrato com noventa dias para a desocupação, se o fizer em noventa dias do registro da venda (Lei 8.245/1991, art. 8º, caput e §2º) | Quando chega a notificação do comprador |
| Inquilino preterido na venda | Ele pode pedir perdas e danos ao vendedor; haver para si o imóvel, depositando preço e despesas, exige contrato averbado trinta dias antes da venda e pedido em seis meses do registro (Lei 8.245/1991, art. 33) | Depois do registro da venda, quando o inquilino toma conhecimento |
| Prazo de dez anos ou mais sem vênia conjugal | O cônjuge não fica obrigado a observar o prazo excedente (Lei 8.245/1991, art. 3º, parágrafo único) | Quando o cônjuge que não assinou se opõe ao prazo |
Cada linha do quadro mexe com a sua locação: você pode ficar com uma garantia que não se sustenta, ter noventa dias para sair depois da venda ou, como vendedor, ver o inquilino pedir para si o imóvel vendido.
Onde as pessoas erram aqui. É comum o inquilino achar que a preferência basta para desfazer qualquer venda. Sem a averbação trinta dias antes, o art. 33 da Lei 8.245/1991 deixa a ele só as perdas e danos contra o vendedor.
Situações em que o contrato de aluguel pede análise antes da assinatura
O contrato de aluguel deixa de ser simples quando o imóvel, a garantia ou o prazo trazem algo que um modelo pronto não resolve. Se a sua locação tem alguma das situações abaixo, vale pedir a análise antes de assinar:
- Locação comercial em que o ponto importa. A renovatória depende dos requisitos do art. 51 da Lei 8.245/1991, e eles começam no primeiro contrato.
- Prazo de dez anos ou mais. O art. 3º da Lei 8.245/1991 exige vênia conjugal, e sem ela o prazo excedente não obriga o cônjuge.
- Imóvel à venda ou que pode ser vendido. A vigência e a preferência só valem contra o comprador com o contrato na matrícula (Lei 8.245/1991, arts. 8º e 33).
- Garantia fora do fiador comum. Imóvel em caução tem averbação própria (Lei 8.245/1991, art. 38, §1º), e título de capitalização precisa caber numa das modalidades do art. 37 da Lei 8.245/1991.
- Sublocação, cessão ou empréstimo do imóvel. Dependem de consentimento prévio e escrito do locador, que não se presume pela demora em se opor (Lei 8.245/1991, art. 13).
- Mais de um locador ou locatário. Pelo art. 2º da Lei 8.245/1991, eles são solidários se o contrato não disser o contrário.
Se você quer ver o que o advogado faz em cada uma dessas situações, o trabalho está descrito na página sobre assessoria jurídica em contratos de locação.
Advogado no contrato de aluguel: valor ajustado, cláusulas dentro da lei e matrícula em dia
Se você chegou até aqui comparando propostas, a resposta curta é esta: o valor do advogado no contrato de aluguel não sai de uma lista de preços. Ele acompanha a complexidade da locação, o trabalho exigido e o valor envolvido, como manda o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB.
O que protege você é o contrato com uma garantia só, dentro do teto, multa proporcional e, se o imóvel puder ser vendido, o contrato levado à matrícula para garantir a vigência e a preferência. Garantia, cartório e vistoria ficam fora da conta do advogado e entram no orçamento da locação.
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise jurídica.
