Ponto-chave
Confira a fase da herança, faça uma proposta por escrito e ofereça comprar a parte de quem resiste ou vender a sua a ele. Sem acordo, a lei abre a venda judicial: no inventário, o bem que não se divide é vendido, salvo se um herdeiro pedir para ficar com ele pagando os outros (art. 2.019 do Código Civil); depois da partilha, qualquer coproprietário pode exigir a divisão a todo tempo (art. 1.320 do Código Civil).
Você quer vender o imóvel da herança e um irmão diz que não. Quando um herdeiro não quer vender o imóvel, a saída tem uma ordem: saber em que fase a herança está, propor por escrito, tentar a compra ou a venda das partes entre vocês e, só então, pedir a venda ao juiz. Cada passo abaixo diz o que a lei permite e o que você precisa ter em mãos.
Passo 1: confira a fase da herança e quem mora no imóvel
Se você ainda não sabe se o inventário terminou, comece por aí, porque a fase define quem assina e quem autoriza a venda. Até a partilha, a herança é de todos os herdeiros juntos, regida pelas normas do condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil), e nenhum herdeiro dispõe sozinho de um bem dela sem autorização do juiz (art. 1.793, § 3º, do Código Civil).
No cartório, o Código de Processo Civil (CPC) só admite o inventário com todos capazes e de acordo (art. 610, § 1º, do CPC). No inventário judicial, quem vende é o inventariante, isto é, o responsável por administrar a herança, ouvidos os interessados e com autorização do juiz (art. 619, I, do CPC). O que a recusa consegue travar em cada fase está explicado no texto sobre o que um herdeiro consegue impedir na venda.
Onde as pessoas erram aqui. É comum começar pela briga sobre o preço sem olhar os documentos. Separe a certidão de óbito, a escritura ou o processo de inventário, o formal de partilha, se houver, e a matrícula atualizada: é deles que sai o passo seguinte que você pode dar.
Passo 2: faça uma proposta por escrito, com prazo e prova de recebimento
Se a conversa não andou, você pode formalizar a proposta, e o papel certo é o que prova que o outro herdeiro recebeu. A Lei de Registros Públicos permite que o oficial do registro de títulos e documentos faça avisos e notificações quando não se exige a intervenção do juiz (art. 160 da Lei 6.015/1973).
Na proposta, diga o que você quer: comprar a parte do irmão, vender a sua a ele ou vender o imóvel inteiro, com o valor e o prazo para resposta. Ou seja, uma oferta concreta, e não um pedido genérico de “resolver a herança”. Se a ideia é vender a sua parte a outra pessoa, essa mesma notificação serve para dar aos coerdeiros a chance de preferência, assunto do passo 4.
Onde as pessoas erram aqui. É comum mandar a proposta por mensagem de celular e, meses depois, não conseguir provar o que foi oferecido nem quando. Prefira um meio com prova de entrega e guarde a cópia com o comprovante.
Passo 3: ofereça comprar a parte de quem resiste, ou venda a sua a ele
Quando um dos herdeiros quer ficar com o imóvel e os outros querem o dinheiro, a lei já prevê essa saída, e você pode propô-la antes de qualquer processo. Se o inventário está aberto, o bem que não se divide e não cabe no quinhão de um só herdeiro é vendido judicialmente, a não ser que um ou mais herdeiros peçam a adjudicação, isto é, que o bem fique com eles, repondo aos outros a diferença em dinheiro, após avaliação atualizada (art. 2.019, caput e § 1º, do Código Civil).
Se mais de um herdeiro pede para ficar com o imóvel, faz-se uma licitação entre eles (art. 2.019, § 2º, do Código Civil). O CPC repete a regra na partilha: o bem que não se divide é licitado entre os interessados ou vendido judicialmente, salvo acordo para adjudicá-lo a todos (art. 649 do CPC).
Depois da partilha, com o imóvel em nome de todos, a mesma saída aparece no art. 1.322 do Código Civil: um dos condôminos fica com o imóvel e indeniza os outros. Antes da partilha, se você vende a sua parte a um coerdeiro, isso se faz pela cessão do quinhão, ou seja, da fração da herança, por escritura pública (art. 1.793 do Código Civil). Os detalhes de quando um herdeiro compra a parte do outro estão em outro texto.
Onde as pessoas erram aqui. É comum calcular a parte de cada um dividindo o valor do imóvel pelo número de filhos. A fração de cada herdeiro sai do plano de partilha ou do formal de partilha, e o valor, de uma avaliação atualizada; confira os dois antes de fazer a proposta.
Passo 4: se ninguém compra, venda a sua parte respeitando a preferência
Se você quer sair e os outros não querem comprar nem vender, você pode negociar só a sua parte, sem a assinatura deles. Antes da partilha, o coerdeiro não cede a sua quota a pessoa estranha à sucessão se outro coerdeiro a quiser, tanto por tanto (art. 1.794 do Código Civil), e quem não foi avisado pode, depositando o preço, haver para si a quota cedida se pedir em até cento e oitenta dias da transmissão (art. 1.795 do Código Civil).
Depois da partilha, cada condômino pode alienar a sua parte ideal, isto é, a fração do imóvel que é dele (art. 1.314 do Código Civil). Sendo o imóvel indivisível, você não vende a estranho se outro condômino a quiser, tanto por tanto, e quem não foi avisado tem os mesmos cento e oitenta dias para depositar o preço e ficar com a parte (art. 504 do Código Civil).
Onde as pessoas erram aqui. É comum avisar os irmãos com um preço e fechar com o terceiro por outro. A preferência é tanto por tanto: ofereça aos coerdeiros exatamente as condições que vai dar ao comprador, por escrito, antes da escritura.
Passo 5: sem acordo, peça a venda judicial ou a divisão
Se nenhum dos passos anteriores funcionou, você pode levar o caso ao juiz, e o caminho depende da fase. Com o inventário aberto, vale a regra do passo 3: o imóvel que não se divide e que ninguém pede para ficar é vendido judicialmente, com o valor partilhado (art. 2.019 do Código Civil; art. 649 do CPC).
Com a partilha feita, você ou qualquer outro condômino pode exigir a divisão da coisa comum a todo tempo (art. 1.320 do Código Civil). Sendo o imóvel indivisível e sem quem fique com ele indenizando os outros, ele é vendido e o valor repartido, com preferência do condômino sobre o estranho (art. 1.322 do Código Civil). Sem acordo sobre o modo de vender, o juiz manda alienar em leilão (art. 730 do CPC), no procedimento da alienação da coisa comum (art. 725, IV, do CPC). O passo a passo da ação de extinção de condomínio entre herdeiros tem um texto próprio.
Onde as pessoas erram aqui. É comum ouvir que no leilão o imóvel sai “por qualquer valor”. O CPC não aceita lance com preço vil, isto é, abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo fixado, inferior a 50% da avaliação (art. 891 do CPC).
Enquanto o impasse dura: uso, despesas e aluguel do imóvel
Se a venda vai demorar, você não precisa aceitar que um herdeiro use o imóvel sozinho e os outros paguem a conta. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que recebeu da coisa e pelo dano que causou (art. 1.319 do Código Civil), e cada um concorre, na proporção da sua parte, para as despesas de conservação (art. 1.315 do Código Civil). Quem não quer pagar pode renunciar à parte ideal, que fica com os que assumirem as despesas (art. 1.316 do Código Civil).
Depois da partilha, a maioria decide a administração do imóvel e pode resolver alugá-lo, com preferência do condômino sobre quem não é, em condições iguais (art. 1.323 do Código Civil). Essa maioria se calcula pelo valor dos quinhões, e não pelo número de herdeiros; sem maioria absoluta, decide o juiz a pedido de qualquer condômino (art. 1.325 do Código Civil). Nenhum condômino dá posse, uso ou gozo do imóvel a estranho sem o consenso dos outros (art. 1.314, parágrafo único, do Código Civil).
No inventário judicial, o juiz pode deferir antes da partilha a um herdeiro o uso de determinado bem, com a condição de que ele entre na cota desse herdeiro, que passa a arcar com os ônus (art. 647, parágrafo único, do CPC). A conta de quem mora no imóvel da herança e o caso do herdeiro que mora sozinho no imóvel têm textos próprios.
Onde as pessoas erram aqui. É comum achar que a maioria dos irmãos decide por cabeça. A lei conta o valor dos quinhões: se você tem metade do imóvel, sua voz pesa metade, ainda que os outros sejam três.
Se você é o herdeiro que não quer vender o imóvel
Se quem não quer vender é você, a recusa sozinha não segura o imóvel para sempre, mas a lei lhe dá opções além de dizer não. Você tem preferência para comprar as outras partes: no inventário, pedindo a adjudicação com reposição em dinheiro (art. 2.019, § 1º, do Código Civil); depois da partilha, na venda, preferindo entre os condôminos quem tem benfeitorias mais valiosas, isto é, melhorias feitas no imóvel, e, sem elas, o de quinhão maior (art. 1.322 do Código Civil).
Você também pode propor aos outros manter o imóvel indiviso por até cinco anos, prorrogáveis (art. 1.320, § 1º, do Código Civil), o que depende da concordância deles. Sem esse acordo, qualquer condômino pode exigir a divisão a todo tempo (art. 1.320 do Código Civil), e, se você recebe frutos do imóvel, como um aluguel, responde aos outros por eles (art. 1.319 do Código Civil).
Onde as pessoas erram aqui. É comum ignorar a notificação dos irmãos esperando que o assunto morra. Se você não responder à oferta de venda a um terceiro, a parte pode ir para ele; leia o prazo da proposta e responda por escrito, aceitando ou não.
Compare os caminhos quando um herdeiro não quer vender
Se você está escolhendo por onde seguir, a tabela mostra cada caminho, quando ele serve e o que exige. Em geral, a família passa por mais de um, na ordem em que aparecem.
| Caminho | Quando serve | O que exige | Base legal |
|---|---|---|---|
| Proposta e notificação | Em qualquer fase, antes de qualquer processo | Oferta por escrito, com valor, prazo e prova de recebimento | art. 160 da Lei 6.015/1973 |
| Compra da parte de quem resiste | Um herdeiro quer ficar com o imóvel e tem como pagar os outros | Avaliação atualizada e reposição em dinheiro; com mais de um interessado, licitação | art. 2.019 do Código Civil; art. 1.322 do Código Civil |
| Venda da sua parte | Você quer sair e os outros não compram | Oferecer antes aos coerdeiros, tanto por tanto; 180 dias para quem não foi avisado | arts. 1.794, 1.795, 1.314 e 504 do Código Civil |
| Venda judicial ou divisão | Ninguém fica com o imóvel e não há acordo | Pedido ao juiz; no leilão, sem preço vil | art. 2.019 e arts. 1.320 e 1.322 do Código Civil; arts. 649, 730 e 891 do CPC |
Onde as pessoas erram aqui. É comum pular direto para a última linha. A proposta por escrito e a oferta de preferência servem de prova depois e evitam que a venda da sua parte seja desfeita por um coerdeiro que não foi avisado.
Quando o impasse entre herdeiros pede uma conferência jurídica
Você consegue seguir os passos sozinho até a proposta. O que define o caminho seguinte está nos documentos e na situação da família, e a conferência costuma ser necessária quando:
- um herdeiro não responde à notificação nem diz por quê;
- a família diverge sobre o valor e não há avaliação atualizada;
- mais de um herdeiro quer ficar com o imóvel;
- há cônjuge sobrevivente morando no imóvel ou herdeiro menor;
- um herdeiro já ofereceu a parte dele a alguém de fora;
- o inventário ainda não foi aberto.
Nesses pontos, um advogado examina com você os documentos do caso no apoio jurídico em inventário com imóvel em São Paulo.
Herdeiro não quer vender o imóvel: por onde começar hoje
Se você vai dar o primeiro passo, confira a fase da herança e separe os documentos antes de falar em preço. Com o inventário aberto, o pedido de venda corre pelo inventariante e pelo juiz, e quem precisa vender imóvel com inventário pendente segue esse caminho; com a partilha registrada, os passos estão na venda de imóvel após o inventário. Em qualquer fase, a proposta por escrito vem antes do processo.
