Ponto-chave
Não há preço único para a análise de contrato. O valor segue o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB: tipo de contrato, anexos, negociação e valor do imóvel. A análise confere partes, sinal, multa, arrependimento, prazos e registro. No imóvel na planta, ela começa pelo quadro-resumo do art. 35-A da Lei 4.591/1964. Se você assinou no estande, o §10 do art. 67-A da Lei 4.591/1964 dá 7 dias para desistir.
Você recebeu um contrato de imóvel pronto, escrito pela construtora, pelo vendedor ou pela imobiliária, e quer saber quanto um advogado cobra para analisar o contrato antes da sua assinatura. O valor depende do que o contrato tem dentro e do que você precisa que o advogado faça com ele. Abaixo, o que pesa no valor, o que a análise confere cláusula por cláusula e o que a lei faz com as cláusulas que passam do limite.
Do que depende o valor da análise de contrato de imóvel
Você pediu uma análise e quer entender de onde sai o número. O valor depende do contrato que você tem na mão, e o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB manda fixar os honorários com moderação, atendidos oito elementos. Na análise de um contrato de imóvel, os que mais pesam são estes:
| O que pesa (art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB) | Como isso aparece na análise de um contrato de imóvel |
|---|---|
| I. Relevância, vulto, complexidade e dificuldade das questões | Promessa com construtora, com quadro-resumo e memorial, pesa mais que um recibo de sinal entre particulares; permuta, cessão de direitos e venda com financiamento somam camadas |
| II. Trabalho e tempo a ser empregados | Quantas páginas e anexos, se a análise termina num parecer ou segue para as rodadas de minuta, e quanto tempo você tem até a assinatura |
| III. Possibilidade de o advogado ficar impedido de atuar em outros casos | Analisar o contrato de um lado impede o advogado de atender a outra parte do mesmo negócio |
| IV. Valor da causa, condição econômica do cliente e proveito do serviço | O valor do imóvel e o que ele representa para você: a moradia da família não é o mesmo que uma unidade para renda |
| VI. Lugar da prestação do serviço | Imóvel ou cartório em outra cidade, assinatura presencial fora do domicílio do advogado |
Os outros três elementos (cliente eventual ou frequente, competência do profissional e praxe do foro) também entram na conta. O que o advogado vai fazer e quanto você vai pagar ficam no contrato de honorários, com objeto, valor, forma de pagamento e extensão do trabalho, como pede o art. 48, §1º, do Código de Ética e Disciplina da OAB. O guia sobre quanto cobra um advogado imobiliário traz essa lista de conferência inteira.
Se você põe lado a lado uma análise que só aponta riscos e outra que reescreve as cláusulas e negocia, pode acabar comparando pelo preço dois trabalhos diferentes.
Onde as pessoas erram aqui. É comum mandar o contrato sem os anexos. Você pede a análise do contrato e deixa de fora o quadro-resumo, o memorial descritivo ou a planilha de pagamento, que é onde ficam o preço, os índices e as penalidades.
Analisar, redigir ou negociar: o que muda no trabalho
Você não sabe se precisa que o advogado leia o contrato, escreva um do zero ou converse com a outra parte. São três trabalhos diferentes, e cada um faz pesar um elemento diferente do art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB:
| O que você pede | O que o advogado entrega | O que mais pesa (art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB) |
|---|---|---|
| Análise do contrato | Leitura das cláusulas e dos anexos, com os riscos apontados e as mudanças sugeridas, por escrito ou em reunião | I (complexidade do contrato) e II (páginas, anexos e prazo) |
| Redação do contrato | Minuta feita do zero para o seu negócio: compromisso, promessa, cessão, permuta ou locação | I, II e IV (valor do imóvel e o que você quer proteger) |
| Negociação das cláusulas | Contraproposta à construtora, ao vendedor ou à imobiliária e as rodadas de minuta até a versão final | II (rodadas e tempo) e III (o advogado passa a atuar por um lado do negócio) |
As três são consultoria e assessoria jurídica, que o art. 1º, II, da Lei 8.906/1994 reserva ao advogado. Quem dá parecer sobre a cláusula do seu contrato precisa ser advogado; pedir o parecer é escolha sua.
A análise aponta o problema na sua cláusula; conversar com a outra parte para mudá-la é outro trabalho, e precisa estar no que você contratou. Se você contratou só a leitura, pode sair com o problema apontado e a cláusula do mesmo jeito.
Onde as pessoas erram aqui. É comum pedir “uma olhada rápida” num contrato de construtora com quadro-resumo, memorial e anexos. O que você chama de olhada rápida, o contrato trata como leitura de dezenas de cláusulas que se referem umas às outras.
O que a análise confere, cláusula por cláusula
Você quer saber o que o advogado vai ler no seu contrato. A análise confere quem assina, o que se promete, o que acontece se alguém desistir ou atrasar e como o negócio chega ao registro. Cada ponto tem uma regra no Código Civil:
| Cláusula | O que a análise confere | O que a lei diz |
|---|---|---|
| Partes e assinaturas | Se o vendedor é casado e se o cônjuge assina | Sem autorização do outro, nenhum dos cônjuges pode alienar imóvel, salvo na separação absoluta (art. 1.647, I, do Código Civil) |
| Promessa ou compromisso | Se o contrato preliminar já traz tudo que a escritura vai precisar | O contrato preliminar deve conter todos os requisitos essenciais do contrato definitivo (art. 462 do Código Civil) |
| Sinal (arras) | O que acontece com o sinal se você ou o vendedor desistir | Quem deu o sinal e desistiu o perde; quem recebeu e desistiu devolve mais o equivalente (art. 418 do Código Civil) |
| Direito de arrependimento | Se o contrato permite desistir e com qual custo | Com arrependimento pactuado, o sinal só indeniza e não cabe indenização suplementar (art. 420 do Código Civil) |
| Multa (cláusula penal) | Se a multa é proporcional ao negócio | O juiz reduz a multa se parte da obrigação foi cumprida ou se o valor é manifestamente excessivo (art. 413 do Código Civil) |
| Rescisão | Se há cláusula resolutiva expressa e o que ela dispara | A cláusula resolutiva expressa opera de pleno direito; a tácita depende de interpelação judicial (art. 474 do Código Civil) |
| Escritura e registro | Quem paga, quando se lavra e quando se registra | A escritura pública é essencial acima de trinta salários mínimos (art. 108 do Código Civil), e a propriedade só se transfere com o registro (art. 1.245 do Código Civil) |
A cláusula de arrependimento merece atenção própria. Promessa sem arrependimento e registrada na matrícula dá a você direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil) e permite pedir ao juiz a adjudicação se o vendedor se recusar a passar a escritura (art. 1.418 do Código Civil). Com arrependimento pactuado, o vendedor pode desistir pagando o que o contrato prevê.
Se você deixa passar a cláusula de arrependimento, a compra que você achava garantida pode ser desfeita pelo vendedor.
Onde as pessoas erram aqui. É comum ler só o preço e as datas de pagamento. O que decide quem perde dinheiro quando o negócio desanda está nas cláusulas de sinal, arrependimento e rescisão, que costumam ficar no fim do contrato.
Imóvel na planta: o quadro-resumo como roteiro da análise
Você vai comprar um imóvel na planta e recebeu um contrato longo da construtora. O ponto de partida da análise é o quadro-resumo, que o art. 35-A da Lei 4.591/1964 manda abrir os contratos de venda, promessa e cessão de unidades em incorporação. A lei lista o que ele deve trazer, e você pode usar a lista como roteiro:
| Item do quadro-resumo (art. 35-A da Lei 4.591/1964) | O que você confere |
|---|---|
| I. Preço total | Se bate com o que foi anunciado e com a soma das parcelas |
| II. Entrada | Valor, forma de pagamento e o percentual dela sobre o total |
| III. Corretagem | Quanto é, como se paga e quem recebe |
| IV. Forma de pagamento | Valores e vencimentos de cada parcela |
| V. Correção monetária | Qual índice corrige e, havendo mais de um, quando cada um vale |
| VI. Desfazimento | Multas e prazos de devolução em caso de distrato ou de rescisão, em destaque negritado |
| VII. Juros | Taxa mensal ou anual, nominal ou efetiva, e o sistema de amortização |
| VIII. Arrependimento | A informação sobre a desistência no contrato assinado no estande ou fora da sede |
| IX. Quitação | Prazo para você quitar depois do habite-se |
| X. Ônus | Se o imóvel garante o financiamento da obra |
| XI. Registro | Número do registro da incorporação, matrícula e cartório |
| XII. Entrega | Data-limite do habite-se e o efeito do atraso |
Faltou algum item? O §1º do art. 35-A da Lei 4.591/1964 dá 30 dias para a construtora corrigir o contrato; sem a correção, a omissão vira justa causa para você rescindir. E as penalidades do desfazimento só valem com a sua assinatura junto a essas cláusulas (§2º do art. 35-A da Lei 4.591/1964).
Três regras da mesma lei pesam na leitura do contrato da construtora:
- Tolerância de 180 dias. O atraso de até 180 dias corridos só fica sem penalidade se o contrato o previu de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964). Passado esse prazo sem culpa sua, você pode rescindir e receber tudo que pagou e a multa, ou manter o contrato com indenização de 1% do valor pago por mês de atraso (§§1º e 2º do art. 43-A da Lei 4.591/1964).
- Distrato. Se você desiste, a construtora devolve o que você pagou a ela, descontadas a corretagem e uma pena de até 25% do valor pago (art. 67-A, I e II, da Lei 4.591/1964). Com patrimônio de afetação, essa pena pode chegar a 50% (§5º do art. 67-A da Lei 4.591/1964). Pelo período em que o imóvel ficou à sua disposição, entra também a fruição de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die (§2º, III, do art. 67-A da Lei 4.591/1964).
- Arrependimento no estande. Assinou no estande ou fora da sede da construtora? Você tem 7 dias improrrogáveis para desistir, com devolução de tudo, inclusive a corretagem (§10 do art. 67-A da Lei 4.591/1964). A prova é sua, por carta registrada com aviso de recebimento, e o prazo conta da postagem (§11 do art. 67-A da Lei 4.591/1964).
Se o problema já é a desistência, a página sobre distrato de imóvel na planta em São Paulo trata do que vem depois da assinatura.
Os 7 dias do estande e os 30 dias do quadro-resumo correm enquanto o seu contrato espera na gaveta, e podem passar antes que você o leia.
Onde as pessoas erram aqui. É comum assinar no estande e pedir a análise semanas depois. Nesse ponto o prazo de arrependimento já passou, e o contrato se torna irretratável (§12 do art. 67-A da Lei 4.591/1964).
Contrato de adesão: as cláusulas que a lei anula ou limita
Você recebeu um contrato que não pode negociar: é assinar ou deixar. Esse é o contrato de adesão, e o art. 54 do Código de Defesa do Consumidor o define como aquele com cláusulas estabelecidas pelo fornecedor sem que você possa discutir ou modificar o conteúdo. A lei compensa a falta de negociação com regras de forma e de conteúdo:
- Letra e destaque. O contrato deve ter termos claros e fonte de corpo doze, no mínimo (art. 54, §3º, do Código de Defesa do Consumidor). Cláusula que limita direito seu deve vir em destaque (art. 54, §4º, do Código de Defesa do Consumidor).
- Leitura prévia. O contrato não obriga você se não lhe deram a chance de conhecer o conteúdo antes, ou se ele foi redigido para dificultar a compreensão (art. 46 do Código de Defesa do Consumidor).
- Interpretação. As cláusulas se interpretam da maneira mais favorável a você, consumidor (art. 47 do Código de Defesa do Consumidor).
- Perda das prestações. Na compra de imóvel em prestações, é nula a cláusula que tira de você tudo que pagou se você deixar de pagar e o vendedor retomar o imóvel (art. 53 do Código de Defesa do Consumidor).
- Cláusulas nulas. São nulas as que deixam o fornecedor mudar o preço sozinho (art. 51, X, do Código de Defesa do Consumidor), cancelar o contrato sem dar a você o mesmo direito (art. 51, XI, do Código de Defesa do Consumidor) ou que coloquem você em desvantagem exagerada (art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor).
Entre particulares, sem relação de consumo, o Código Civil tem regra parecida: cláusula ambígua de contrato de adesão se interpreta a favor de quem aderiu (art. 423 do Código Civil), e é nula a renúncia antecipada a direito que vem da natureza do negócio (art. 424 do Código Civil).
Se você assina uma cláusula nula achando que ela vale, pode acabar pagando o que ela manda sem discutir.
Onde as pessoas erram aqui. É comum achar que cláusula assinada é cláusula que vale. A análise separa o que o contrato pede do que a lei permite que ele peça, e é isso que você leva para a conversa com a construtora.
Compra entre particulares, imóvel na planta e locação: o que a análise olha primeiro
Você quer saber por onde a análise começa no seu tipo de contrato. Cada contrato tem a sua lei principal e o seu ponto mais sensível:
| Compra entre particulares | Imóvel na planta | Locação | |
|---|---|---|---|
| Lei principal | Código Civil | Lei 4.591/1964 e Código de Defesa do Consumidor | Lei 8.245/1991 |
| O que a análise lê primeiro | Partes, outorga do cônjuge e matrícula | Quadro-resumo (art. 35-A da Lei 4.591/1964) | Garantia, prazo e multa |
| Ponto sensível | Sinal e arrependimento (arts. 418 e 420 do Código Civil) | Tolerância e distrato (arts. 43-A e 67-A da Lei 4.591/1964) | Cláusula de vigência averbada na matrícula |
Se o seu contrato é de aluguel, o guia sobre quanto custa um advogado para fazer contrato de aluguel mostra a você as cláusulas que a Lei 8.245/1991 anula.
Se você conta com a regra do contrato errado, pode perder um prazo ou cobrar um direito que não tem. Se você comprou de um particular, o prazo de 7 dias do estande não vale para você; se você comprou na planta, o seu distrato segue o teto da Lei 4.591/1964, e não só a redução da multa do Código Civil.
Onde as pessoas erram aqui. É comum você receber um modelo de contrato feito para outro negócio. Se a sua promessa entre particulares saiu de um contrato de construtora, ela traz cláusulas que não se aplicam a você e deixa de fora as que importam no seu caso.
Quanto custa o erro no contrato: o que dá errado e quando aparece
Você quer saber o tamanho do problema se assinar sem análise. A lei já diz o que acontece em cada caso, e o momento em que o problema aparece costuma ser o pior possível:
| O que dá errado | O que a lei diz | Quando aparece |
|---|---|---|
| Vendedor casado assina sem o cônjuge | A venda depende da autorização do outro (art. 1.647, I, do Código Civil) | Na escritura, quando o tabelião pede a assinatura que falta |
| Promessa com cláusula de arrependimento | Sem direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil) | Quando o vendedor desiste e você recebe só o sinal de volta mais o equivalente |
| Multa desproporcional | Pode ser reduzida pelo juiz (art. 413 do Código Civil) | Quando alguém desiste e a multa é cobrada |
| Quadro-resumo incompleto | 30 dias para corrigir, depois justa causa para rescindir (§1º do art. 35-A da Lei 4.591/1964) | Quando você confere o contrato contra a lista da lei |
| Tolerância sem destaque | O atraso de até 180 dias só fica sem penalidade se pactuado de forma clara e destacada (art. 43-A da Lei 4.591/1964) | Quando a obra atrasa e a construtora invoca a cláusula |
| Promessa que nunca vai à matrícula | A propriedade só se transfere com o registro (art. 1.245 do Código Civil) | Quando aparece penhora ou outra venda na matrícula do vendedor |
Sem a análise, você pode ter de resolver na Justiça, depois, o que se resolvia na minuta, antes da sua assinatura.
Onde as pessoas erram aqui. É comum guardar o contrato assinado e não levar a promessa ao Registro de Imóveis. Enquanto ela não está na matrícula, o vendedor continua sendo o dono para todo mundo (art. 1.245, §1º, do Código Civil).
Preciso de advogado para analisar contrato de imóvel?
Você quer saber se a lei obriga. Não: nenhuma lei exige advogado para você assinar um contrato de compra, promessa, permuta ou locação de imóvel. O que a lei reserva ao advogado é a consultoria e a assessoria jurídica (art. 1º, II, da Lei 8.906/1994): quem analisa a cláusula do seu contrato e dá parecer sobre ela precisa ser advogado.
O visto obrigatório de advogado existe, mas para outra coisa: atos e contratos constitutivos de pessoas jurídicas só são registrados quando visados por advogado (art. 1º, §2º, da Lei 8.906/1994). Contrato de imóvel não está nessa regra.
A lei deixa você assinar sozinho, e a cláusula que você assinou sem ler pode valer contra você do mesmo jeito.
Onde as pessoas erram aqui. É comum entender que o corretor ou a imobiliária já analisaram o contrato. O corretor aproxima as partes do negócio; a análise jurídica das cláusulas é atividade de advogado.
Situações em que o contrato de imóvel pede análise antes da assinatura
Se você está com o contrato em mãos e se reconhece em alguma das situações abaixo, a análise antes da assinatura faz diferença, porque o modelo pronto não costuma prever nenhuma delas:
- Você vai assinar com a construtora. O quadro-resumo, a tolerância e o distrato têm regras próprias na Lei 4.591/1964.
- Você vai comprar de vendedor casado, espólio ou empresa. Outorga do cônjuge, alvará ou poderes de quem assina mudam a validade do negócio.
- O seu contrato prevê arrependimento. Ele tira da promessa o direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil).
- Você vai pagar sinal alto antes de ver a matrícula. O sinal segue as regras dos arts. 417 a 420 do Código Civil, e a matrícula pode ter penhora ou outra venda.
- Você vai permutar, ceder ou comprar com financiamento. Mais de um contrato no mesmo negócio, com regras que precisam conversar entre si.
- O seu prazo para assinar é curto. A análise precisa começar antes da data marcada, não no dia.
Antes do contrato vem a conferência do imóvel e de quem vende, e a página sobre análise documental e due diligence do imóvel antes da compra descreve como ela é feita. A NR Advogados Imobiliários atua exclusivamente em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo mediante agendamento e online para todo o Brasil.
Análise de contrato de imóvel: valor ajustado ao contrato, cláusula por cláusula
Se você chegou até aqui com um contrato na mão, a resposta curta é esta: o valor da análise não sai de uma lista de preços. Ele acompanha o tipo de contrato, os anexos, as rodadas de negociação e o valor do imóvel, como manda o art. 49 do Código de Ética e Disciplina da OAB.
O que a análise entrega a você é a leitura de cada cláusula do seu contrato contra a lei: quem assina com você, o que acontece com o seu sinal e a multa, se o vendedor pode se arrepender, como o negócio chega ao registro e, se você compra na planta, se o quadro-resumo traz tudo que o art. 35-A da Lei 4.591/1964 exige.
Conteúdo informativo. Cada caso exige análise jurídica.
