Escritura de Doação de Imóvel: Guia Completo 2026

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A escritura de doação de imóvel é o documento oficial que transfere a propriedade de um bem de forma gratuita entre duas pessoas.

Em 2026, a alíquota do ITCMD em São Paulo se mantém em 4%, mas a reforma tributária estabeleceu teto nacional de 8% com possibilidade de progressividade.

A escritura pública é obrigatória para imóveis acima de 30 salários mínimos (cerca de R$ 42.000).

Você vai descobrir:

• Quando a escritura é realmente necessária e como evitar custos extras
• Documentos completos do doador, donatário e imóvel
• Cálculo real do ITCMD e taxas em 2026
• Cláusulas que protegem seu patrimônio (usufruto, inalienabilidade)
• Como revogar uma doação por ingratidão
• Erros que podem anular todo o processo

Quando a Escritura Pública é Realmente Necessária

A lei brasileira exige escritura pública para imóveis com valor superior a 30 salários mínimos, conforme o Código Civil. Para 2026, isso significa propriedades avaliadas acima de aproximadamente R$ 42.000.

Abaixo desse valor, você pode formalizar a doação por contrato particular. Porém, a escritura pública oferece muito mais segurança jurídica e é aceita automaticamente no Registro de Imóveis.

Regiões de São Paulo e Grande ABC

Em bairros como Moema, Pinheiros, Vila Mariana, Tatuapé e cidades da região metropolitana (Guarulhos, Santo André, São Bernardo, Osasco), a maioria dos imóveis ultrapassa esse valor. Cartórios de notas nessas regiões estão habilitados para lavrar escrituras de doação.

Diferença Entre Escritura Pública e Particular

A tabela abaixo mostra as principais diferenças:

Documentos Completos Para Fazer a Escritura

A documentação deve estar atualizada e sem divergências. Documentos vencidos ou com erros atrasam todo o processo.

Do Doador (Pessoa Física)

Quem doa o imóvel precisa apresentar:

• RG e CPF originais (cópia autenticada serve)
• Certidão de casamento atualizada com todas as averbações
• Pacto antenupcial registrado (se tiver)
• Certidão de óbito do cônjuge (se for viúvo)
• Comprovante de residência recente (até 90 dias)
• Declaração de profissão

Do Doador (Pessoa Jurídica)

Empresas que doam imóveis precisam de:

• Cartão CNPJ atualizado
• Contrato social ou estatuto consolidado
• Ata de eleição dos administradores atuais
• Certidão Negativa de Débitos do INSS
• Certidão Conjunta da Receita Federal
• Certidão da Junta Comercial (máximo 30 dias)
• RG, CPF e comprovante de endereço do representante

Do Donatário (Quem Recebe)

A pessoa que vai receber o imóvel deve levar:

• RG e CPF (original e cópia)
• Certidão de casamento com averbações (regime de bens é importante)
• Comprovante de residência atualizado
• CPF do cônjuge (se for casado)

Do Imóvel

A documentação do bem precisa estar regularizada:

• Matrícula atualizada (até 30 dias)
• Certidão de ônus reais (mostra se tem hipoteca ou penhora)
• Certidão negativa de tributos municipais
• Carnê do IPTU do ano com pagamentos em dia
• Certidão de quitação de condomínio (apartamento)
• Guia de ITCMD já paga
• Cadastro imobiliário da Prefeitura

Imóvel Rural (Documentação Extra)

Propriedades no campo exigem ainda:

• Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR) atualizado
• Certidão negativa de débitos do ITR
• Comprovante de inscrição no INCRA
• Georreferenciamento (se exigível)

Quanto Custa Fazer Uma Escritura de Doação em 2026

Os custos variam conforme o valor do imóvel. Veja os principais gastos:

ITCMD: O Imposto Sobre Doação

O ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) é estadual. Em São Paulo, a alíquota é de 4% sobre o valor venal do imóvel. A reforma tributária estabeleceu teto de 8%, mas São Paulo manteve os 4%.

Exemplo de cálculo:

• Imóvel de R$ 500.000
• ITCMD: R$ 500.000 × 4% = R$ 20.000

O pagamento deve ser feito ANTES de lavrar a escritura. O site da Secretaria da Fazenda de São Paulo permite gerar e pagar a guia online.

Taxas do Cartório de Notas

Os emolumentos seguem tabela oficial do Estado e representam entre 0,5% a 1,5% do valor da escritura. Quanto maior o valor do imóvel, menor o percentual.

Custos do Registro de Imóveis

Após lavrar a escritura, você precisa registrá-la no Cartório de Registro de Imóveis. Essa taxa representa entre 0,5% a 1% do valor.

Certidões Obrigatórias

As certidões necessárias custam entre R$ 200 a R$ 500 no total:

• Matrícula atualizada
• Ônus reais
• Tributos municipais
• Distribuição cível e criminal

Simulação de Custos Totais

Passo a Passo: Como Fazer a Escritura

Siga estas etapas para formalizar a doação corretamente:

1. Verifique a Legítima dos Herdeiros

Antes de qualquer coisa, confira se a doação respeita a parte dos herdeiros necessários. O Código Civil protege 50% do patrimônio total para cônjuge, filhos ou pais. Você só pode doar livremente a outra metade.

Exemplo:
Se seu patrimônio total é R$ 1.000.000, apenas R$ 500.000 podem ser livremente doados. Os outros R$ 500.000 são reservados aos herdeiros necessários.

2. Escolha o Cartório de Notas

Em São Paulo, você pode escolher qualquer cartório habilitado. Regiões como Avenida Paulista, Faria Lima, Centro e bairros residenciais têm cartórios especializados. Consulte pelo menos três para comparar prazos e orientações.

3. Reúna Toda a Documentação

Separe todos os documentos listados antes. Documentos vencidos ou com erros causam atrasos e exigências do cartório.

4. Pague o ITCMD

Gere a guia no site da Secretaria da Fazenda de São Paulo e pague antes de agendar a escritura. A maioria dos cartórios exige o comprovante de pagamento.

5. Agende a Escritura

Com documentos e ITCMD pagos, agende a lavratura. O tabelião vai redigir o documento com base nos dados fornecidos e nas cláusulas que você solicitar (usufruto, inalienabilidade, reversão).

6. Compareça ao Cartório

Doador e donatário precisam ir pessoalmente no dia agendado. Se alguém não puder comparecer, é possível fazer procuração pública com poderes específicos para o ato.

7. Assine a Escritura

O tabelião lê a escritura, tira dúvidas e confirma que ambos concordam de forma livre. Após a assinatura, o documento é lavrado em livro próprio.

8. Registre no Cartório de Imóveis

A escritura deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis onde fica o imóvel. Só após o registro a transferência vale contra terceiros. Sem registro, a doação não tem validade plena.

Cláusulas Especiais Que Protegem Você

Algumas cláusulas garantem mais segurança ao doador. Veja as principais:

Doação Com Reserva de Usufruto

Essa cláusula permite que você transfira a propriedade mas continue usando, morando e até alugando o imóvel até seu falecimento. É a proteção mais usada por idosos que querem antecipar herança sem perder moradia.

Exemplo prático:
Dona Maria, 78 anos, doa seu apartamento em Moema para a filha, mas reserva o usufruto vitalício. Ela continua morando no imóvel, pagando contas e pode até alugar se quiser. A filha só assume posse total após o falecimento da mãe.

Vantagens do usufruto:

• Você mantém segurança de moradia
• Reduz a base de cálculo do ITCMD (paga imposto só sobre a “nua-propriedade”)
• Evita inventário futuro
• Permite cancelar mais fácil se houver problemas

Cláusula de Inalienabilidade

Impede que quem recebeu o imóvel venda, doe ou transfira por tempo determinado ou pela vida toda. Protege o patrimônio de decisões impulsivas ou problemas financeiros de quem recebe.

Quando usar:
Se você quer beneficiar um filho mas tem receio de que ele venda o bem por necessidade ou pressão de terceiros.

Cláusula de Incomunicabilidade

Estabelece que o imóvel doado não se comunica com o cônjuge de quem recebe. É fundamental quando você quer beneficiar só um filho, sem que genro ou nora tenham direitos sobre o bem.

Exemplo:
Pai doa apartamento ao filho com cláusula de incomunicabilidade. Se o filho se separar, a ex-esposa não tem direito sobre o imóvel doado.

Cláusula de Reversão

Determina que o imóvel volta para você caso quem recebeu faleça antes. Evita que o bem saia do controle familiar em situações não previstas.

Cláusula de Encargo

Estabelece obrigações para quem recebe, como prestar alimentos, cuidados médicos ou manutenção do imóvel. Se a pessoa não cumprir, você pode pedir na Justiça o cancelamento da doação.

Doar ou Vender: Qual Escolher

A decisão entre doar e vender impacta diretamente os impostos. Veja as diferenças:

Comparativo de Impostos

Quando a Doação é Melhor

A doação vale mais a pena em situações como:

• Imóvel com grande valorização (evita IR sobre ganho de capital)
• Desejo de antecipar herança e evitar inventário
• Planejamento sucessório com cláusulas de proteção
• Possibilidade de reservar usufruto
• Estados com ITCMD abaixo de 5%

Quando a Venda é Preferível

A venda pode ser mais indicada quando:

• Você precisa de dinheiro imediato
• O imóvel não valorizou muito
• Quer evitar questionamentos de outros herdeiros
• Vai transferir para terceiros sem parentesco
• Precisa de segurança jurídica maior

Como Cancelar Uma Doação de Imóvel

A doação é irrevogável em regra. Você não pode cancelar só porque se arrependeu. Mas a lei permite cancelar em casos específicos.

Cancelamento Por Ingratidão

O Código Civil permite cancelar quando quem recebeu demonstra ingratidão. Isso inclui:

• Ofensas graves à sua honra e dignidade
• Recusa em ajudar você quando precisar de alimentos
• Maus-tratos físicos ou psicológicos
• Abandono e descaso
• Tentativa de homicídio contra você

Caso real do STJ:
O Superior Tribunal de Justiça manteve decisão que cancelou doação de imóvel após a doadora sofrer maus-tratos, ser privada de comida e impedida de circular na própria casa que havia doado. A jurisprudência considera que os exemplos do Código Civil são apenas ilustrativos, não limitados.

Prazo Para Pedir o Cancelamento

A ação judicial deve ser ajuizada em até 1 ano após você saber do fato que justifica o cancelamento. Esse prazo não para nem interrompe.

Cancelamento Por Descumprimento de Encargo

Quando a doação tem encargo (obrigação para quem recebe), o descumprimento permite cancelar na Justiça. Você deve notificar a pessoa primeiro e, se ela continuar sem cumprir, entrar com ação.

O Que Acontece Após o Cancelamento

Cancelada a doação, o imóvel volta para você. Quem recebeu deve devolver o bem no estado atual. Pode haver indenização por reformas necessárias feitas de boa-fé.

Doação e Autorização do Cônjuge

A necessidade de autorização do cônjuge varia conforme o regime de bens do casamento.

Quando Precisa de Autorização

Comunhão Universal de Bens:
Precisa de autorização para doar qualquer bem, mesmo os que você tinha antes de casar. Sem autorização, o ato pode ser anulado.

Comunhão Parcial de Bens:
Precisa de autorização só para bens comprados durante o casamento. Bens que você recebeu por herança ou doação podem ser doados sem concordância do cônjuge.

Separação Total de Bens:
Não precisa de autorização se o imóvel é só seu. Cada cônjuge administra livremente seu patrimônio particular.

Tabela de Autorização Por Regime

Autorização Judicial

Se seu cônjuge nega autorização sem motivo justo, você pode pedir ao juiz que autorize mesmo assim. O juiz analisa se a recusa é abusiva.

Respeito à Legítima dos Herdeiros

O Código Civil protege 50% do patrimônio total para herdeiros necessários (cônjuge, filhos, pais). Você só pode doar livremente a outra metade.

Como Calcular a Parte Disponível

Ao doar, calcule se respeita a parte disponível:

Exemplo:
Patrimônio total: R$ 1.000.000

• Parte legítima (50%): R$ 500.000 (reservada aos herdeiros)
• Parte disponível (50%): R$ 500.000 (pode doar livremente)

Se você tem 2 filhos e doa R$ 600.000 para só um, está ultrapassando a parte disponível. Os outros podem contestar na Justiça após seu falecimento.

Doação Para Filhos vs Terceiros

Doação para filhos:
Considera-se antecipação de legítima. No inventário futuro, será necessário “trazer o valor” para igualar as quotas.

Doação para terceiros:
Só pode alcançar 50% do patrimônio total. A outra metade fica garantida aos herdeiros necessários.

O Que Acontece Se Ultrapassar a Legítima

Doações acima da parte disponível podem ser anuladas após seu falecimento. Herdeiros prejudicados têm 10 anos para entrar com ação.

Doação de Imóvel Financiado

Imóveis com financiamento ativo exigem autorização do banco credor. A maioria das instituições financeiras não permite doação enquanto houver saldo devedor.

Alternativas Para Imóveis Financiados

Se o imóvel tem financiamento, você pode:

• Quitar o financiamento antes da doação
• Transferir o financiamento para quem vai receber (se o banco aceitar)
• Aguardar quitação total antes de formalizar
• Doar com cláusula de reversão caso a pessoa não assuma o financiamento

Riscos de Doar Sem Quitar

Doar imóvel sem quitação pode resultar em:

• Recusa do cartório em lavrar a escritura
• Impossibilidade de registrar no Cartório de Imóveis
• Vencimento antecipado da dívida pelo banco
• Execução da garantia

Erros Que Podem Anular Tudo

Evite esses erros comuns que comprometem a doação:

1. Documentação Desatualizada

Certidões vencidas, CPF irregular ou divergências de dados causam exigências e atrasos. Verifique validade de todos os documentos antes de agendar.

2. Não Pagar o ITCMD Antes

Muitos cartórios exigem comprovante de pagamento do ITCMD previamente. Deixar para pagar depois atrasa o processo e gera multas.

3. Ignorar o Regime de Bens

Doar sem verificar se precisa de autorização do cônjuge torna o ato anulável. Sempre apresente certidão de casamento atualizada.

4. Ultrapassar a Parte Disponível

Doar mais de 50% do patrimônio quando há herdeiros necessários expõe a doação a contestações futuras. Faça inventário de todos os bens antes.

5. Não Usar Cláusulas Protetivas

Doar sem reservar usufruto ou estabelecer inalienabilidade pode deixar você desprotegido. Avalie sempre se cláusulas especiais são necessárias.

6. Não Registrar a Escritura

Lavrar a escritura mas não registrar no Cartório de Imóveis torna a transferência inválida perante terceiros. O registro é obrigatório.

Profissional Especializado: Quando Pode Ajudar

Um advogado especializado em direito imobiliário pode auxiliar em aspectos técnicos e jurídicos do processo, como:

• Análise prévia do patrimônio total para verificar respeito à legítima
• Elaboração de cláusulas especiais adequadas à situação familiar
• Verificação do regime de bens e necessidade de autorização conjugal
• Simulação tributária comparando doação versus venda
• Análise de riscos de contestação por outros herdeiros ou credores
• Estratégias de planejamento sucessório
• Orientação sobre ação de cancelamento de doação por ingratidão
• Regularização de imóveis com pendências
• Orientação sobre doação de imóveis rurais
• Acompanhamento do processo até o registro final

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.