Ponto-chave
A lei não fixa um número de parcelas. No financiamento com alienação fiduciária, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o banco pode pedir a intimação depois da carência do contrato, que é de 15 dias se o contrato não a fixar. Intimado, você tem 15 dias para pagar. No imóvel residencial, ainda dá para pagar só as parcelas vencidas e as despesas até a averbação da consolidação, 30 dias depois. Averbação é o registro na matrícula; consolidação é a passagem da propriedade para o banco.
Você está com duas, três ou quatro parcelas atrasadas e quer saber quanto tempo ainda tem antes de perder o imóvel. No atraso no financiamento da Caixa com alienação fiduciária, quem dá os prazos é a Lei 9.514/1997, e ela não conta parcelas: conta etapas, cada uma com prazo e com uma forma própria de sair dela. Abaixo estão a carência, a intimação do cartório, a consolidação, os dois leilões e o que acontece com a dívida e com a posse depois.
Quantas parcelas em atraso levam à intimação
Se você procura um número, como três ou quatro parcelas, ele não está na lei. O art. 26 da Lei 9.514/1997 diz que, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituído o devedor em mora, a propriedade será consolidada em nome do credor. Uma parcela vencida já cabe nessa regra.
O que separa o atraso da intimação é a carência. Pelo § 2º do art. 26 da Lei 9.514/1997, o contrato pode fixar um prazo de carência depois do qual a intimação é expedida. Se o contrato não fixar, o § 2º-A do art. 26 da Lei 9.514/1997 fixa a carência em 15 dias. O número de parcelas em atraso no dia em que a intimação chega depende, então, do seu contrato e de quando o banco faz o pedido ao cartório.
Antes de seguir, confira na matrícula e no contrato se a garantia é alienação fiduciária. É ela que leva às etapas abaixo. Se o contrato for de hipoteca, o caminho de cobrança é outro.
Um erro comum é contar com uma margem de “três parcelas” porque o banco só agiria depois disso. A lei não garante essa margem. Leia a cláusula de carência do seu contrato: é ela que diz a partir de quando a intimação pode ser pedida.
Recebi a intimação do cartório: os 15 dias para pagar
Se você recebeu a intimação, ela veio do Registro de Imóveis, a pedido do banco. Pelo § 1º do art. 26 da Lei 9.514/1997, você tem 15 dias para pagar a prestação vencida e as que vencerem até o pagamento, com os juros do contrato, as penalidades e os encargos, os tributos e as contribuições de condomínio do imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
A intimação é pessoal. O § 3º do art. 26 da Lei 9.514/1997 manda que ela avise que, sem o pagamento no prazo, a propriedade será consolidada em nome do credor e o imóvel irá a leilão. Se você não for encontrado no imóvel nem no último endereço informado, a intimação pode ser feita por edital publicado por pelo menos 3 dias, e o prazo de 15 dias passa a contar da última publicação (§ 4º do art. 26 da Lei 9.514/1997). Se o contrato traz um contato eletrônico seu, o § 4º-B do art. 26 da Lei 9.514/1997 exige que a intimação seja enviada também por essa via, pelo menos 15 dias antes do edital. O § 4º-A do art. 26 da Lei 9.514/1997 põe sobre você o dever de avisar o banco quando mudar de endereço.
Pago o valor no Registro de Imóveis, o contrato volta a valer como antes, pelo § 5º do art. 26 da Lei 9.514/1997. Se a conta cobrada traz encargo que você não reconhece, a dúvida é sobre o contrato, e a revisão do contrato de financiamento é outro assunto, que não suspende os prazos da intimação.
Um erro comum é mudar de endereço e não avisar o banco, achando que a intimação não vai chegar. A lei presume o lugar ignorado e autoriza o edital, com o prazo correndo do mesmo jeito. Mantenha o endereço e o e-mail do contrato atualizados.
Atraso no financiamento da Caixa: a linha do tempo até o leilão
Se o prazo da intimação passou sem pagamento, você ainda não perdeu o imóvel. No financiamento de imóvel residencial, o art. 26-A da Lei 9.514/1997 cria uma janela: a consolidação só é averbada na matrícula 30 dias depois do fim do prazo de pagamento, e até a averbação você pode pagar as parcelas vencidas e as despesas, sem precisar quitar o saldo inteiro (§§ 1º e 2º do art. 26-A da Lei 9.514/1997).
| Etapa | Prazo | O que ainda dá para fazer | Dispositivo |
|---|---|---|---|
| Atraso até a intimação | Carência do contrato; 15 dias se o contrato não fixar | Pagar as parcelas ao banco | Art. 26, §§ 2º e 2º-A, da Lei 9.514/1997 |
| Intimação do cartório | 15 dias para pagar | Pagar no Registro de Imóveis as vencidas, os encargos e as despesas | Art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997 |
| Até a averbação da consolidação (residencial) | 30 dias após o fim do prazo de pagamento | Pagar as parcelas vencidas e as despesas | Art. 26-A, §§ 1º e 2º, da Lei 9.514/1997 |
| Consolidação até o 2º leilão | 1º leilão em até 60 dias do registro; 2º leilão nos 15 dias seguintes | Exercer a preferência pagando a dívida inteira e as despesas | Art. 27, caput, §§ 1º e 2º-B, da Lei 9.514/1997 |
| Depois da consolidação e até a posse do novo dono | Por mês ou fração | Pagar a taxa de ocupação de 1% ao mês | Art. 37-A da Lei 9.514/1997 |
A diferença entre a terceira e a quarta linha pesa no bolso. Antes da averbação, basta o atrasado com as despesas. Depois dela, a preferência do § 2º-B do art. 27 da Lei 9.514/1997 exige o valor da dívida inteira, somado às despesas, aos tributos, ao imposto de transmissão pago na consolidação e aos custos da cobrança e do leilão.
Um erro comum é deixar passar os 30 dias contando com a preferência depois. A preferência existe, mas cobra o saldo inteiro do financiamento, não só o atrasado. Se a ideia é manter o imóvel, o prazo que custa menos é o anterior à averbação.
O que acontece no leilão e com a dívida que sobra
Se a consolidação foi averbada, o banco tem 60 dias, contados do registro, para promover o 1º leilão (art. 27 da Lei 9.514/1997). As datas, os horários e os locais dos leilões são comunicados a você por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (§ 2º-A do art. 27 da Lei 9.514/1997). No 1º leilão, o lance precisa alcançar o valor do imóvel indicado no contrato, ou a base de cálculo do ITBI (imposto sobre a transmissão de bens imóveis), se for maior (art. 24, VI e parágrafo único, da Lei 9.514/1997). Sem esse lance, há 2º leilão nos 15 dias seguintes (§ 1º do art. 27 da Lei 9.514/1997).
No 2º leilão do financiamento residencial, o § 3º do art. 26-A da Lei 9.514/1997 aceita o maior lance que cubra o valor integral da dívida, as despesas, os prêmios de seguro, os tributos e o condomínio. Se ninguém der esse valor, o § 4º do art. 26-A da Lei 9.514/1997 considera a dívida extinta, com quitação recíproca, e o banco fica com o imóvel. Você não continua devendo o saldo.
Se o imóvel for vendido por mais do que a dívida e as despesas, o banco deve entregar a sobra em 5 dias, incluída a indenização de benfeitorias, que são as melhorias feitas no imóvel (art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997). O que acontece depois da consolidação, e o que ainda pode ser discutido nessa fase, está no guia sobre a reversão da perda do imóvel depois da consolidação da propriedade.
Um erro comum é acreditar que, depois do leilão, ainda haverá diferença a pagar ao banco. No financiamento de imóvel residencial, o § 4º do art. 26-A da Lei 9.514/1997 extingue a dívida quando o 2º leilão não alcança o mínimo. A regra do saldo remanescente do § 5º-A do art. 27 da Lei 9.514/1997 ressalva justamente esse caso.
Depois do leilão: taxa de ocupação e saída do imóvel
Se você continua morando no imóvel depois da consolidação, a lei cobra por isso. O art. 37-A da Lei 9.514/1997 prevê taxa de ocupação de 1% ao mês, ou fração, sobre o valor do imóvel do contrato, contada da consolidação até a data em que o banco ou o comprador do leilão entrar na posse.
Para tirar você do imóvel, o banco ou quem arrematou pode pedir a reintegração de posse. O art. 30 da Lei 9.514/1997 manda conceder a liminar, com 60 dias para desocupar, desde que comprovada a consolidação. O parágrafo único do art. 30 da Lei 9.514/1997 diz que, arrematado o imóvel ou frustrados os leilões, as ações sobre cláusulas do contrato e sobre o procedimento de cobrança e leilão não impedem a reintegração e se resolvem em perdas e danos, salvo a discussão sobre a intimação do devedor.
Um erro comum é entrar com uma ação contra o contrato depois do leilão contando que ela vai segurar a posse. Pela lei, essa ação vira indenização e não trava a reintegração, com uma exceção: a falta da intimação. Por isso a intimação recebida é o documento que mais importa guardar.
Quando o atraso pede uma conferência jurídica
Você consegue prever os prazos da lei. O que muda o caso é o que está escrito no seu contrato, na matrícula e nas comunicações do cartório e do banco. A conferência costuma ser necessária quando:
- a intimação chegou e o valor cobrado traz encargos ou despesas que você não reconhece;
- você não recebeu intimação pessoal e soube da consolidação pela matrícula ou por edital;
- a carência do contrato e a data da intimação não batem com o que a cláusula prevê;
- a consolidação já foi averbada e você quer saber se a preferência ainda cabe antes do 2º leilão;
- o imóvel foi a leilão e o banco não informou se houve sobra ou se a dívida foi extinta.
Nesses pontos, o que decide é o documento, não a regra geral. A análise desses documentos faz parte da orientação jurídica para quem tem imóvel indo a leilão.
Atraso no financiamento da Caixa: o que fazer em cada fase
Antes de contar parcelas, confira três datas: a carência do contrato, o dia em que a intimação chegou e o fim dos 15 dias. Até esse fim, o pagamento no Registro de Imóveis recupera o contrato. No imóvel residencial, ainda há 30 dias para pagar as vencidas e as despesas antes da averbação. Depois, a preferência cobra a dívida inteira, e o 2º leilão sem lance mínimo extingue a dívida. Guarde a intimação, as comunicações dos leilões e a matrícula atualizada.
