O que é posse precária
Você emprestou a casa a um parente, deixou um conhecido morar no apartamento enquanto procurava emprego, combinou de boca que alguém cuidaria do sítio. Chegou a hora de pegar o imóvel de volta, e a pessoa não sai. Na linguagem do direito, isso é posse precária: a de quem recebeu o imóvel por confiança, com o dever de devolvê-lo, e passa a retê-lo. O Código Civil chama de justa a posse que não é violenta, clandestina nem precária (art. 1.200 do Código Civil); a precária é, portanto, uma posse injusta.
O ponto que costuma passar despercebido é o momento. Enquanto o acordo vale, quem está no imóvel tem a posse direta, e você mantém a indireta (art. 1.197 do Código Civil). A precariedade aparece quando você pede o imóvel de volta e a pessoa se recusa. É dessa recusa que contam os prazos e é a partir dela que se pede a reintegração.
Quem recebeu o imóvel e não devolve: qual é o caminho
| Quem está no imóvel | Como a lei o trata | Caminho para reaver | Fundamento |
|---|---|---|---|
| Quem recebeu de favor, sem pagar aluguel (empréstimo verbal ou escrito) | Comodatário: tem a posse direta até o fim do empréstimo | Notificação para devolver; recusada, reintegração de posse | Arts. 579, 581 e 582, Código Civil |
| Inquilino, mesmo com contrato vencido | Locatário | Ação de despejo, seja qual for o motivo do fim da locação | Art. 5º, Lei 8.245/1991 |
| Caseiro, zelador, empregado que mora no imóvel pelo trabalho | Detentor: conserva a posse em nome do dono e por ordem dele | Fim do vínculo e pedido de saída; o detentor não tem posse própria para defender contra o dono | Art. 1.198, Código Civil |
| Coerdeiro ou coproprietário que mora sozinho | Compossuidor e condômino | Cada um usa o imóvel sem excluir os outros; quem usa sozinho responde aos outros pelo proveito que tirou do imóvel | Arts. 1.199, 1.314 e 1.319, Código Civil |
A tabela separa o caminho, mas cada caso se confere pelos documentos. Um “empréstimo” em que a pessoa paga um valor mensal pode ser locação, e aí a ação é o despejo, não a reintegração (art. 5º da Lei 8.245/1991). O despejo está na página de despejo de inquilino.
Empréstimo sem contrato escrito: a notificação marca a data
O empréstimo gratuito de imóvel é o comodato, e ele existe a partir da entrega das chaves, com ou sem papel assinado (art. 579 do Código Civil). Se não houve prazo combinado, presume-se o necessário para o uso concedido; antes de ele terminar, você só pode pedir o imóvel de volta por necessidade imprevista e urgente, reconhecida pelo juiz (art. 581 do Código Civil).
Sem data combinada para a devolução, quem ocupa só fica em mora, que é o atraso reconhecido pela lei, depois de ser chamado formalmente a devolver, pela Justiça ou fora dela (art. 397, parágrafo único, do Código Civil). Na prática, é a notificação por escrito, com prazo para a saída. Ela faz duas coisas: marca a data da recusa, que conta para o procedimento da ação, e faz o ocupante em mora pagar, até devolver, o aluguel arbitrado por quem emprestou (art. 582 do Código Civil).
Do pedido de devolução à reintegração
Recusada a devolução, a retenção passa a ser esbulho, que é a perda da posse por ato de outra pessoa, e a ação é a de reintegração de posse (art. 560 do Código de Processo Civil). Quem pede prova a sua posse, o esbulho, a data dele e a perda da posse (art. 561 do Código de Processo Civil). Aqui, a sua posse é a indireta, de quem entregou o imóvel, e o contrato, as mensagens e a notificação são a prova.
Proposta a ação dentro de ano e dia da recusa, ela segue o procedimento especial, em que o juiz pode expedir o mandado liminar, a ordem de reintegração dada no início do processo, sem ouvir o réu, se a petição estiver devidamente instruída (arts. 558 e 562 do Código de Processo Civil). Por isso deixar a notificação sem resposta por muito tempo pesa. O procedimento, a liminar e o que fazer sem ordem judicial estão na página de reintegração de posse em São Paulo.
Retirar a pessoa por conta própria, trocar a fechadura com ela morando ou cortar água e luz é fazer justiça pelas próprias mãos, que é crime (art. 345 do Código Penal). A reação por força própria só é permitida logo depois do esbulho e no limite do indispensável (art. 1.210, § 1º, do Código Civil).
Benfeitorias e uso do imóvel até a devolução
Quem ocupou o imóvel pode pedir pelas melhorias que fez, e o que pode pedir depende da boa-fé. A lei chama essas melhorias de benfeitorias: necessárias são as que conservam o imóvel, como trocar um telhado que cai; úteis, as que aumentam o uso, como um cômodo a mais. O ocupante de boa-fé recebe pelas necessárias e úteis e pode reter o imóvel até ser pago por elas (art. 1.219 do Código Civil). O de má-fé recebe só pelas necessárias e não tem direito de retenção (art. 1.220 do Código Civil).
A boa-fé acaba no momento em que as circunstâncias fazem presumir que o ocupante sabe que possui indevidamente (art. 1.202 do Código Civil), e a notificação para devolver documenta esse momento. Desde que passou a estar de má-fé, o ocupante responde pelos frutos do imóvel, que são o rendimento que ele dá, como o aluguel que você deixou de receber, inclusive os que deixou de render por culpa dele (art. 1.216 do Código Civil). Esses pedidos podem ir junto com a reintegração, com a indenização desse rendimento e dos prejuízos (art. 555 do Código de Processo Civil).
A posse precária pode virar usucapião?
Em regra, não. Atos de mera permissão ou tolerância não geram posse (art. 1.208 do Código Civil), e a posse mantém o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário (art. 1.203 do Código Civil). Quem entrou no imóvel por empréstimo não possui “como seu”, que é o que a usucapião exige (art. 1.238 do Código Civil). Para o tempo contar, seria preciso provar que a posse mudou de caráter, e a lei não presume essa mudança. As modalidades e os prazos estão na página de advogado para usucapião em São Paulo.
O que reunir para a análise
- Matrícula do imóvel ou o documento que mostra a sua posse
- O contrato de empréstimo, se houver, ou mensagens, e-mails e recibos que mostrem o combinado e quando a pessoa entrou
- Notificações já enviadas e a resposta, ou a falta dela
- Comprovantes de quem pagou IPTU, condomínio e contas de consumo no período
- Fotos do estado do imóvel e das obras feitas pelo ocupante
- Nomes de testemunhas do acordo
Como a orientação jurídica atua nesses casos
A leitura dos documentos mostra quem está no imóvel aos olhos da lei: quem recebeu emprestado, inquilino, detentor ou coproprietário. Disso dependem a ação, o que se pede junto e se a notificação ainda precisa ser feita. Com a notificação enviada e o prazo vencido, avalia-se a reintegração com pedido de liminar, a indenização pelo uso e a conta das benfeitorias. Quando a posse continua com você e só é perturbada, o caso é de manutenção de posse.
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