Terreno invadido: o que fazer primeiro
Invasão de terreno, no direito, se chama esbulho: é a perda da posse para quem ocupa sem direito. Posse, aqui, é o uso de fato do imóvel como quem tem poderes de dono (art. 1.196 do Código Civil), e é ela que a lei protege primeiro. Quem perde a posse por esbulho tem direito a ser reintegrado, isto é, posto de volta no imóvel (art. 1.210 do Código Civil e art. 560 do Código de Processo Civil).
Nos primeiros dias, o que mais pesa depois é o registro do que aconteceu:
- Fotografe e filme o terreno, a cerca ou o muro, o que foi construído e quem está no local, guardando os arquivos com a data.
- Peça uma ata notarial, documento em que o tabelião atesta o que viu, inclusive fotos e vídeos (art. 384 do Código de Processo Civil). Ela fixa a data e o estado do terreno.
- Registre um boletim de ocorrência. Invadir terreno alheio para tomar a posse é crime quando há violência, grave ameaça ou mais de duas pessoas (art. 161, § 1º, II, do Código Penal).
- Separe os documentos da sua posse anterior: matrícula, carnês, contas, notas de cerca e limpeza, fotos antigas e nomes de vizinhos que conhecem o terreno.
Retirar os ocupantes por conta própria só é permitido se feito logo e sem ir além do indispensável (art. 1.210, § 1º, do Código Civil). Os limites estão na página de reintegração de posse em São Paulo.
Terreno vazio também tem posse
O dono de um lote sem construção costuma achar que, por não estar lá, não tinha posse. A lei olha para o exercício de algum dos poderes de dono (art. 1.196 do Código Civil): cercar, limpar, visitar, pagar e cuidar contam.
Para quem não presenciou a invasão, a posse só se considera perdida quando, sabendo dela, deixa de agir para retomar o terreno ou, ao tentar, é repelido com violência (art. 1.224 do Código Civil). Por isso a data em que você soube da invasão importa, e a demora em reagir trabalha contra você.
Do outro lado, a invasão às escondidas ou com violência não gera posse para o ocupante enquanto durar a violência ou a clandestinidade, que é a ocupação feita sem que o dono possa saber (art. 1.208 do Código Civil). O tempo dele começa a contar quando a ocupação passa a ser pública e pacífica.
Quanto tempo passou muda o caminho
O prazo que separa os caminhos é o de ano e dia, um ano e um dia contados da invasão:
| Tempo desde a invasão | O que muda | Fundamento |
|---|---|---|
| Até ano e dia | Rito especial da ação possessória: com a petição bem instruída, o juiz pode mandar retirar os ocupantes por decisão liminar, isto é, logo no início, sem ouvi-los antes | Arts. 558 e 562 do Código de Processo Civil |
| Mais de ano e dia | O processo segue o procedimento comum, sem perder o caráter de proteção da posse; a retirada antes do fim depende de tutela de urgência, que exige probabilidade do direito e perigo de dano | Arts. 558, parágrafo único, e 300 do Código de Processo Civil |
| Muitas pessoas, há mais de ano e dia | Antes de decidir a liminar, o juiz marca audiência de mediação em até 30 dias, com o Ministério Público | Art. 565, caput e § 2º, do Código de Processo Civil |
| Prazo de usucapião em curso | A ação interrompe a contagem a favor do ocupante a partir do despacho que manda citá-lo, isto é, chamá-lo ao processo | Art. 202, I, combinado com o art. 1.244 do Código Civil |
Quando a ocupação é de muitas pessoas, os que estiverem no local são citados pessoalmente e os demais por edital, um aviso público (art. 554, § 1º, do Código de Processo Civil). A ação em si, com o que é preciso provar, está na página de advogado de reintegração de posse.
Comprei um terreno que já estava invadido
A propriedade passa ao comprador com o registro da escritura na matrícula (art. 1.245 do Código Civil). A posse é outra coisa. A ação de reintegração exige provar a sua posse anterior e a perda dela (art. 561, I e IV, do Código de Processo Civil), e quem comprou o terreno já ocupado nunca a teve.
Nesse caso, o caminho costuma ser a ação baseada na propriedade, chamada reivindicatória: o dono tem o direito de reaver o imóvel de quem o possua injustamente (art. 1.228 do Código Civil). Na ação possessória, ao contrário, alegar ser dono não decide o caso (art. 1.210, § 2º, do Código Civil).
Há um ponto que pesa na compra: o prazo de usucapião que já corria contra o vendedor continua a correr contra o comprador (art. 196, combinado com o art. 1.244 do Código Civil). A venda não zera o tempo do ocupante. A verificação do terreno antes de assinar está na página de due diligence imobiliária.
Construíram no meu terreno: o que acontece com a obra
Quem constrói em terreno alheio perde a construção em proveito do proprietário; se agiu de boa-fé, isto é, sem saber que o terreno era de outro, tem direito a indenização (art. 1.255 do Código Civil). Se a obra de boa-fé valer muito mais que o terreno, o construtor pode ficar com o solo pagando indenização fixada pelo juiz (art. 1.255, parágrafo único, do Código Civil).
Quem ocupou sabendo que o terreno não era seu está de má-fé e só recebe pelas benfeitorias necessárias, os gastos para conservar o imóvel, sem direito de ficar nele até ser pago (art. 1.220 do Código Civil).
Na mesma ação de reintegração, é possível pedir perdas e danos e a indenização dos frutos, que é o que o terreno rendeu no período, como aluguéis cobrados pelo ocupante (art. 555, I e II, do Código de Processo Civil). Também se pode pedir medida para evitar nova invasão (art. 555, parágrafo único, I, do Código de Processo Civil).
Como se proteger antes da invasão
Terreno que parece abandonado atrai ocupação. Cerca ou muro em bom estado, limpeza periódica e visitas registradas com foto e data mostram o exercício da posse e viram prova se a invasão acontecer.
Quando a ameaça é concreta, como um grupo medindo o lote ou uma tentativa de entrada, a lei prevê o interdito proibitório: o possuidor que tem justo receio pede ao juiz uma ordem que proíbe a invasão, com multa para quem a descumprir (art. 567 do Código de Processo Civil).
Atendimento
A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial na sede, na Av. Ibirapuera, 2033, em Moema, São Paulo, e online. A análise parte da matrícula do terreno, da data em que a invasão começou e da data em que você soube dela, do número de ocupantes e da prova da sua posse anterior. Com isso se vê se o caminho é a reintegração, a ação baseada na propriedade ou a defesa contra uma usucapião.
