Imissão, reintegração ou despejo: qual é o seu caso
A imissão na posse é o pedido de quem nunca teve a posse do imóvel e quer recebê-la com base no título. A reintegração é de quem tinha a posse e a perdeu, e por isso exige provar a posse anterior (art. 561, I, do Código de Processo Civil). O caminho de quem perdeu a posse está na página de reintegração de posse.
Se quem ocupa é inquilino, a regra muda de novo: seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991). Confundir os três pedidos atrasa o processo, porque cada um tem a sua prova.
A base do pedido: a propriedade registrada
O proprietário tem o direito de reaver o imóvel do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha (art. 1.228 do Código Civil). É desse direito que parte a imissão na posse. O Código de Processo Civil de 2015 não dá a ela um procedimento especial, e a ação corre pelo procedimento comum, que se aplica a todas as causas sem regra própria (art. 318 do Código de Processo Civil).
O registro pesa porque, entre vivos, a propriedade só se transfere com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil). Enquanto a escritura não for registrada, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Antes de qualquer passo, confira a matrícula atualizada: é ela que mostra se a compra já está em seu nome.
Liminar e prazo para sair
A ação pode trazer pedido de tutela de urgência, uma decisão provisória que antecipa a entrega do imóvel antes da sentença. Ela depende de elementos que mostrem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo (art. 300 do Código de Processo Civil). Ela pode ser concedida logo no início ou depois de uma justificação prévia (art. 300, § 2º, do Código de Processo Civil).
Há também a tutela da evidência, quando a petição inicial vem com prova documental suficiente e o réu não apresenta prova capaz de gerar dúvida razoável (art. 311, IV, do Código de Processo Civil). Nessa hipótese a lei não autoriza a decisão liminar, que fica restrita a outros incisos (art. 311, parágrafo único, do Código de Processo Civil).
Na ação que tem por objeto a entrega de coisa, o juiz fixa o prazo para cumprir a obrigação (art. 498 do Código de Processo Civil). Não cumprida a entrega do imóvel no prazo da sentença, expede-se mandado de imissão na posse em favor de quem tem o direito (art. 538 do Código de Processo Civil).
Quando a escritura já obriga a entregar o imóvel
A escritura pública assinada pelo devedor é título executivo extrajudicial (art. 784, II, do Código de Processo Civil). Quando a obrigação de entregar o imóvel consta de um título assim, o caminho pode ser a execução para entrega de coisa certa, em que o devedor é citado, isto é, chamado oficialmente ao processo, para cumprir em 15 dias (art. 806 do Código de Processo Civil).
Nesse caso, a ordem de imissão na posse já consta do mandado de citação e se cumpre de imediato se o prazo passar sem a entrega (art. 806, § 2º, do Código de Processo Civil). É a leitura das cláusulas da escritura que diz se esse atalho existe no seu caso.
Comprou imóvel alugado
Se o imóvel foi vendido durante a locação, o comprador pode denunciar o contrato e dar ao inquilino 90 dias para desocupar (art. 8º da Lei 8.245/1991). A exceção é a locação por tempo determinado com cláusula de vigência em caso de venda, averbada na matrícula, ou seja, anotada no registro do imóvel.
A denúncia tem prazo: 90 dias contados do registro da venda. Passado esse prazo sem ela, presume-se que o comprador concordou em manter a locação (art. 8º, § 2º, da Lei 8.245/1991). Se o inquilino não sair depois da denúncia, a ação é a de despejo, tratada na página de contrato de aluguel e despejo.
Compra por promessa, ainda sem escritura
Quem comprou por promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis tem direito real à aquisição do imóvel (art. 1.417 do Código Civil). Com esse direito, pode exigir a escritura definitiva e, se houver recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel, a decisão que passa o imóvel para o seu nome no lugar da escritura (art. 1.418 do Código Civil).
Por isso, quando ainda não há escritura, a pergunta da posse costuma vir junto com a do título. A página de compra e venda de imóvel trata da escritura e do registro.
Benfeitorias: o que quem ocupa pode alegar
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e pode reter o imóvel até receber o valor delas (art. 1.219 do Código Civil). Na ação, a existência de benfeitorias tem de ser alegada na contestação, de forma discriminada e, sempre que possível, com o valor de cada uma (art. 538, § 1º, do Código de Processo Civil).
O direito de retenção também se exerce na contestação, na fase de conhecimento (art. 538, § 2º, do Código de Processo Civil). Fotos e a descrição do estado do imóvel na época da compra ajudam a separar o que já existia do que foi feito depois.
Imóvel comprado em leilão
No leilão judicial, a carta de arrematação, documento expedido pelo juízo que comprova a compra, sai com o mandado de imissão na posse, depois do depósito do preço e do pagamento da comissão do leiloeiro e das despesas da execução (art. 901, § 1º, do Código de Processo Civil). No leilão do financiamento com alienação fiduciária, a lei fala em reintegração na posse, concedida liminarmente para desocupação em 60 dias, comprovada a consolidação da propriedade (art. 30 da Lei 9.514/1997). A consolidação é a passagem do imóvel para o nome do credor depois que a dívida não foi paga.
O passo a passo de quem arrematou está nas páginas de imóvel arrematado ocupado e de leilão de imóveis.
| Situação | Quem age | O caminho | O que a lei prevê |
|---|---|---|---|
| Comprou, registrou e nunca recebeu o imóvel | Comprador com a compra registrada | Conferir a matrícula atualizada; notificar quem ocupa; ação de imissão na posse, que pode trazer pedido de tutela de urgência, a decisão provisória que antecipa a entrega do imóvel antes da sentença | O proprietário pode reaver o imóvel de quem injustamente o possua (art. 1.228 do Código Civil), e a ação corre pelo procedimento comum (art. 318 do Código de Processo Civil). Entre vivos, a propriedade só se transfere com o registro do título (art. 1.245 do Código Civil) |
| Tinha a posse e a perdeu | Possuidor que perdeu a posse | Ação de reintegração de posse, com prova da posse anterior | A reintegração exige provar a posse anterior (art. 561, I, do Código de Processo Civil) |
| A escritura já traz a obrigação de entregar o imóvel | Comprador com escritura pública assinada pelo devedor | Execução para entrega de coisa certa, com citação, o chamado oficial ao processo, para entregar em 15 dias (art. 806 do Código de Processo Civil) | A escritura pública assinada pelo devedor é título executivo extrajudicial (art. 784, II, do Código de Processo Civil). A ordem de imissão na posse já consta do mandado de citação e se cumpre se o prazo passar sem a entrega (art. 806, § 2º, do Código de Processo Civil) |
| Comprou imóvel alugado | Comprador | Denunciar a locação em até 90 dias do registro da venda, com 90 dias para desocupar; se o inquilino não sair, ação de despejo | A denúncia cabe salvo locação por tempo determinado com cláusula de vigência averbada na matrícula, ou seja, anotada no registro do imóvel (art. 8º da Lei 8.245/1991); sem ela no prazo, presume-se a concordância com a locação (art. 8º, § 2º, da Lei 8.245/1991). A ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991) |
| Comprou por promessa, ainda sem escritura | Comprador com promessa registrada, sem cláusula de arrependimento | Exigir a escritura definitiva; havendo recusa, pedir ao juiz a adjudicação do imóvel, a decisão que passa o imóvel para o seu nome no lugar da escritura | A promessa registrada sem cláusula de arrependimento dá direito real à aquisição (art. 1.417 do Código Civil) e permite pedir a adjudicação se houver recusa (art. 1.418 do Código Civil) |
| Comprou em leilão | Arrematante | No leilão judicial, carta de arrematação, o documento do juízo que comprova a compra, com mandado de imissão na posse; no leilão do financiamento, reintegração na posse | A carta sai com o mandado depois do depósito do preço, da comissão do leiloeiro e das despesas (art. 901, § 1º, do Código de Processo Civil). Na alienação fiduciária, a reintegração é concedida liminarmente para desocupação em 60 dias, comprovada a consolidação da propriedade, a passagem do imóvel para o nome do credor depois que a dívida não foi paga (art. 30 da Lei 9.514/1997) |
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Se você já tiver, mande a matrícula atualizada, a escritura ou o contrato de compra, o que mostra quem ocupa o imóvel e desde quando e qualquer notificação já enviada: é a leitura desses documentos que mostra os caminhos possíveis.
Os demais canais estão na página de contato.
