Advogado para Manutenção de Posse de Imóvel em São Paulo

Quando a posse continua, mas é perturbada

Você continua no imóvel, mas alguém atrapalha o uso dele: o vizinho avançou a cerca sobre a divisa, um portão bloqueia o acesso, uma obra ao lado ocupa parte do terreno. A lei chama essa perturbação de turbação. Ela é diferente do esbulho, que é a perda da posse para outra pessoa. Para a turbação, o caminho é a ação de manutenção de posse: o possuidor tem direito a ser mantido na posse em caso de turbação e reintegrado em caso de esbulho (art. 1.210, caput, do Código Civil; art. 560 do Código de Processo Civil).

Possuidor é quem exerce de fato algum dos poderes de dono sobre o imóvel, como morar, usar ou cuidar dele (art. 1.196 do Código Civil). Por isso a ação protege também quem não está com a escritura no nome. O inquilino, que tem a posse direta, pode defender a posse inclusive contra o próprio locador (art. 1.197 do Código Civil).

Turbação, esbulho ou ameaça: qual é a ação

A troca entre as ações não faz perder o pedido (art. 554, caput, do Código de Processo Civil), mas a escolha certa poupa tempo. Quando a perturbação vira perda, como a cerca que passa a fechar uma faixa inteira do terreno, o caso é de esbulho e está na página de reintegração de posse em São Paulo.

O que é preciso provar

Na manutenção de posse, quem pede precisa provar quatro pontos (art. 561 do Código de Processo Civil):

• a própria posse;
• a turbação praticada pelo réu;
• a data da turbação;
• que a posse continua, embora perturbada.

O quarto ponto é o que separa a manutenção da reintegração: na reintegração se prova a perda da posse (art. 561, IV, do Código de Processo Civil). Alegar que é dono não impede a manutenção de quem tem a posse (art. 1.210, § 2º, do Código Civil), e enquanto a ação possessória corre nenhuma das partes pode abrir contra a outra a ação para declarar quem é o proprietário (art. 557 do Código de Processo Civil). A discussão é sobre quem tem a posse, e a prova da posse vem primeiro.

Quando as duas partes se dizem possuidoras, fica provisoriamente com o imóvel quem o tem, salvo se ficar claro que o obteve da outra por violência, às escondidas ou por abuso de confiança (art. 1.211 do Código Civil).

Liminar e o prazo de ano e dia

A data da turbação define o procedimento. Proposta a ação dentro de ano e dia da turbação descrita na petição inicial, ela segue o procedimento especial das possessórias (art. 558, caput, do Código de Processo Civil). Nele, com a petição devidamente instruída, o juiz expede o mandado liminar de manutenção sem ouvir o réu; se a prova não bastar, marca uma audiência de justificação, em que o autor demonstra o que alegou (arts. 562 e 563 do Código de Processo Civil).

Passado ano e dia, o procedimento é o comum, e a ação continua possessória (art. 558, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Contra a União, o Estado, o Município e outros entes públicos, a liminar só sai depois de ouvidos os representantes deles (art. 562, parágrafo único, do Código de Processo Civil).

Se o réu provar que quem foi mantido na posse não tem condições financeiras de responder por perdas e danos caso perca a ação, o juiz dá 5 dias para que preste caução, uma garantia em bem ou por fiador, sob pena de o imóvel ficar depositado; a exigência não vale para a parte economicamente hipossuficiente, a que não tem condições de arcar com ela (art. 559 do Código de Processo Civil).

O que mais se pede na mesma ação

Junto com a manutenção, você pode pedir (art. 555 do Código de Processo Civil):

• indenização pelos prejuízos que a turbação causou;
• indenização dos frutos, como o aluguel que deixou de receber;
• a medida necessária para evitar nova turbação, como a ordem de não repetir o ato;
• a medida necessária para cumprir a decisão, como a retirada do que foi posto sobre o seu terreno.

O réu também pode, na contestação, dizer que quem perturbou a posse foi o autor e pedir a proteção e a indenização para si (art. 556 do Código de Processo Civil). Por isso a data e a sequência dos fatos precisam estar documentadas desde o início.

Há um limite para a passagem pelo terreno do vizinho. Se o direito de passar ou de usar o terreno ao lado não tem sinal visível no local, como um caminho marcado ou uma obra, ele é uma servidão não aparente, e a proteção possessória não o alcança, salvo quando o título vem do dono do terreno vizinho ou de quem o vendeu a ele (art. 1.213 do Código Civil).

Posso retirar a cerca por conta própria?

Só logo depois da turbação e só com o indispensável. O possuidor turbado pode manter-se na posse por sua própria força, contanto que o faça logo, e os atos de defesa não podem ir além do necessário (art. 1.210, § 1º, do Código Civil). Fora dessa reação imediata, desfazer a obra do vizinho ou retirar a cerca sem ordem judicial é fazer justiça pelas próprias mãos, que é crime (art. 345 do Código Penal).

O que reunir para a análise

• Matrícula ou escritura do imóvel e, se houver, a planta ou o levantamento da divisa
• Comprovantes de que você usa o imóvel: contas de consumo, carnês de IPTU, contrato de locação ou de compra
• Fotos e vídeos datados do ato que perturba a posse, de antes e de depois
• Boletim de ocorrência, notificações e mensagens trocadas com quem perturbou
• Nomes de testemunhas que viram o ato e sabem desde quando você está no imóvel
• A data em que a turbação começou e se ela se repetiu

Como a orientação jurídica atua nesses casos

A leitura dos documentos mostra se o caso é de turbação, de esbulho ou de ameaça, e se a data ainda permite o procedimento especial com pedido de liminar. Com isso se define o pedido, o que cumular a ele e se cabe tentar antes uma notificação a quem perturbou a posse. Quando quem retém o imóvel é alguém que o recebeu emprestado e não devolve, o caminho está na página de posse precária de imóvel; terreno ocupado tem página própria, a de defesa contra invasão de terreno.

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