O que a assessoria confere em cada etapa
| Etapa | O que se confere | Por que importa |
|---|---|---|
| Escolha do imóvel | Se o leilão é judicial ou extrajudicial, e quem o promove | Preço mínimo, dívidas e forma de tirar o ocupante mudam com a modalidade |
| Edital | Valor de cada leilão, condições de pagamento, cláusula sobre débitos e situação de ocupação | É o documento que fixa as regras daquela venda |
| Matrícula | Se a propriedade já está registrada em nome do banco, além de penhoras, hipotecas e outros registros | O banco só leva o imóvel a leilão depois desse registro (art. 27, caput, da Lei 9.514/1997) |
| Procedimento do banco | A intimação do antigo dono e o aviso das datas dos leilões | A falta de notificação do devedor é a discussão que ainda pode atingir a posse de quem arrematou (art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997) |
| Dívidas do imóvel | Certidões de IPTU e de condomínio | A lei põe esses encargos no antigo dono, mas o condomínio também tem regra própria contra quem adquire (art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997, e art. 1.345 do Código Civil) |
| Depois do lance | Contrato de compra, imposto de transmissão (ITBI), registro e desocupação | A compra só se completa com o registro na matrícula e a posse do imóvel |
A leitura do edital item por item, nos dois tipos de leilão, está na página de análise de edital de leilão. A comparação completa entre leilão judicial e extrajudicial está na página de leilões e arrematações.
Antes do leilão do banco: como o imóvel chegou até ali
No financiamento com alienação fiduciária, o imóvel fica em nome do banco como garantia até a quitação. Se a dívida não é paga, o cartório de registro de imóveis intima o devedor a pagar em 15 dias as prestações vencidas e os encargos (art. 26, § 1º, da Lei 9.514/1997). Sem pagamento, o cartório registra a consolidação, isto é, a passagem definitiva da propriedade para o nome do banco (art. 26, § 7º, da Lei 9.514/1997). A partir desse registro, o banco tem 60 dias para fazer o leilão (art. 27, caput, da Lei 9.514/1997).
Esse caminho importa para você porque, depois da arrematação, as ações do antigo dono que discutem o contrato ou o procedimento de cobrança e de leilão não impedem a entrega da posse e se resolvem em indenização, com uma exceção: a ação que discute a falta de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997). Por isso a intimação registrada pelo cartório é conferida antes do lance, mesmo do lado de quem compra. A forma que a lei exige para essa intimação está na página de suspensão de leilão de imóvel.
Os dois leilões do banco e a preferência do antigo dono
No primeiro leilão, o lance precisa alcançar o valor do imóvel indicado no contrato de financiamento; se ficar abaixo, há um segundo leilão nos 15 dias seguintes (arts. 24, VI, e 27, § 1º, da Lei 9.514/1997). No segundo, vale o maior lance que cubra a dívida, as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e o condomínio; se nenhum chegar a esse valor, o banco pode aceitar, a critério dele, lance de pelo menos metade da avaliação (art. 27, § 2º, da Lei 9.514/1997).
As datas, os horários e os locais dos leilões são comunicados ao devedor por correspondência nos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997). E até a data do segundo leilão o antigo dono tem preferência para comprar o imóvel de volta, pagando a dívida, as despesas, os encargos, os tributos da consolidação e os custos da nova compra (art. 27, § 2º-B, da Lei 9.514/1997). Na prática, um imóvel anunciado para o segundo leilão pode sair da disputa antes da data.
Se o segundo leilão terminar sem lance no valor mínimo, o banco fica com a livre disponibilidade do imóvel, ou seja, pode vendê-lo por conta própria fora do leilão (art. 27, § 5º, da Lei 9.514/1997). Na compra feita assim, valem as condições negociadas com o banco, e não as de um edital.
Penhoras, dívidas e encargos que você pode encontrar
Penhoras, arrestos, bloqueios e indisponibilidades lançados sobre o direito do antigo dono não impedem a consolidação nem a venda do imóvel no leilão; quem tinha esses direitos passa a ter direito ao saldo que sobrar da venda (art. 27, §§ 11 e 12, da Lei 9.514/1997). Mesmo assim, a matrícula é lida inteira, porque um registro de outra natureza, anterior à garantia do banco, segue outra lógica e entra na análise do caso.
Impostos, taxas e condomínio ficam a cargo do antigo dono até o banco, ou quem o suceder, ser imitido (posto) na posse (art. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997). Ao mesmo tempo, quem adquire uma unidade em condomínio responde perante o condomínio pelos débitos de quem a transmitiu, inclusive multas e juros (art. 1.345 do Código Civil). Por isso as certidões da prefeitura e do condomínio são pedidas antes do lance e lidas junto com a cláusula do edital sobre débitos. Quem já arrematou e encontrou dívida tem os próximos passos na página de imóvel arrematado com dívida.
Na compra, você também paga ao município o ITBI (art. 156, II, da Constituição Federal). No leilão do banco, o contrato de compra pode ser feito por instrumento particular, com valor de escritura pública (art. 38 da Lei 9.514/1997), e depois é registrado na matrícula.
Imóvel ocupado ou alugado
Quem arremata no leilão do banco tem direito à reintegração de posse, a ação para retomar o imóvel, concedida em liminar (decisão logo no início) com prazo de 60 dias para desocupação, desde que comprovada a consolidação em nome do banco (art. 30, caput, da Lei 9.514/1997). Enquanto não há imissão na posse, o antigo dono deve uma taxa de ocupação de 1% ao mês sobre o valor do imóvel do contrato, devida ao credor ou a quem o suceder, desde a consolidação (art. 37-A da Lei 9.514/1997). A forma como o edital trata essa taxa entra na conferência.
Se o imóvel estiver alugado, a locação pode ser denunciada (encerrada) com 30 dias para desocupação, desde que a denúncia seja feita em até 90 dias da consolidação e a condição esteja em cláusula destacada do contrato, salvo se o banco concordou por escrito com a locação (art. 27, § 7º, da Lei 9.514/1997). Os passos de quem já arrematou um imóvel com morador estão na página de imóvel arrematado ocupado.
Documentos para a primeira análise
- Edital do leilão e link do anúncio
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel
- Certidões de débitos de IPTU e de condomínio, se já tiver
- No leilão judicial: o número do processo
- Depois do leilão: o auto ou o contrato de arrematação e os comprovantes de pagamento
Como a assessoria acontece
Antes do lance, a análise lê o edital, a matrícula e o procedimento do banco ou o processo, e mostra o que se sabe e o que fica em aberto naquele imóvel. Depois do lance, o trabalho acompanha o contrato, o ITBI, o registro e a desocupação, até a posse. Para ver o assunto pelo lado de quem tem o imóvel levado a leilão, confira a página de leilão de imóveis.
A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo e online para todo o Brasil.
