Para a lei do câmbio, o que conta é onde a pessoa mora, não a nacionalidade: residente é quem tem residência, domicílio ou sede no Brasil, e não residente é quem os tem no exterior (art. 1º, parágrafo único, da Lei 14.286/2021). O brasileiro que mora fora é, para essa lei, não residente.
Por onde o dinheiro entra
As operações de câmbio podem ser feitas livremente, sem limite de valor, desde que pelas instituições autorizadas pelo Banco Central (arts. 2º e 3º da Lei 14.286/2021). Como regra geral, o ingresso de moeda no País passa por essas instituições, que identificam o cliente e o remetente, ressalvadas as exceções de porte em espécie apresentadas na tabela abaixo (art. 14, caput e § 1º, da Lei 14.286/2021).
| Caminho | Como funciona | Regra |
|---|---|---|
| Transferência por banco ou corretora de câmbio autorizada | O dinheiro sai da conta no exterior e é convertido em reais por uma instituição autorizada; a taxa de câmbio é combinada livremente com ela | Lei 14.286/2021, arts. 2º, parágrafo único, 3º e 14 |
| Dinheiro em espécie trazido na viagem | Fica fora da regra do banco o porte de até 10 mil dólares dos Estados Unidos (US$ 10.000) ou o equivalente em outra moeda, e o valor cuja entrada seja comprovada na forma regulamentada pela Receita Federal; fora disso, o valor que passar do limite pode ser perdido em favor do Tesouro Nacional | Lei 14.286/2021, art. 14, §§ 1º, 3º e 4º |
| Acerto entre particulares sem passar pelo câmbio | A compensação privada de valores entre residente e não residente só é autorizada nas hipóteses do regulamento do Banco Central | Lei 14.286/2021, art. 12 |
Quem envia o dinheiro informa a finalidade da operação de câmbio, e a instituição autorizada deve orientar o cliente que precisar de apoio para essa classificação (art. 4º, §§ 2º e 3º, da Lei 14.286/2021). A instituição não pode exigir documento, dado ou certidão que já esteja nas bases dela ou em bases públicas e privadas de acesso amplo (art. 27 da Lei 14.286/2021).
Em que moeda o preço pode ser combinado
A regra geral no Brasil é o pagamento em reais. A lei admite estipular o pagamento em moeda estrangeira nas obrigações em que o credor ou o devedor seja não residente, com exceção do aluguel de imóvel situado no Brasil (art. 13, II, da Lei 14.286/2021). A cláusula em moeda estrangeira fora das situações da lei é nula de pleno direito (art. 13, parágrafo único, da Lei 14.286/2021).
Na prática, o comprador que mora fora pode combinar o preço em dólar ou em euro com o vendedor; o contrato de aluguel do mesmo imóvel, depois, não pode. Quando as duas partes moram no Brasil, o preço em moeda estrangeira só vale nas outras situações do art. 13 da Lei 14.286/2021.
Compra em nome próprio ou por empresa no Brasil
A Resolução BCB 278/2022 regula a declaração ao Banco Central de duas operações: o crédito externo e o investimento estrangeiro direto (art. 1º da Resolução BCB 278/2022). Investimento estrangeiro direto é a participação de não residente no capital de sociedade no País, ou outro direito econômico de não residente cujo retorno dependa dos resultados do negócio (art. 2º, V, da Resolução BCB 278/2022).
Quando o imóvel é comprado por uma empresa no Brasil com sócio no exterior, a participação dele é investimento estrangeiro direto, e quem declara é a empresa que recebe o dinheiro, chamada de receptora (art. 17, II, da Resolução BCB 278/2022).
| O que acontece | O que a empresa receptora faz | Regra |
|---|---|---|
| Ingresso de dinheiro do sócio estrangeiro de US$ 100.000 ou mais, ou o equivalente | Presta a informação no sistema do Banco Central (SCE-IED), com a identificação da empresa e do investidor antes da primeira transferência | Resolução BCB 278/2022, arts. 32, I, e 34, § 1º |
| Ingresso de moeda pelo câmbio | A transferência é captada automaticamente pelo SCE-IED a partir do Sistema Câmbio | Resolução BCB 278/2022, art. 35, I |
| Documentos da operação | Guarda a documentação por 10 anos, contados da liquidação do investimento de cada sócio, e corrige informação incorreta ou incompleta | Resolução BCB 278/2022, art. 18, I, “b”, e II |
A empresa responde pela fundamentação econômica, pela legalidade da operação e pela veracidade do que declara (art. 18, § 1º, da Resolução BCB 278/2022). Na compra feita pela própria pessoa física, a primeira pergunta é se o caso se encaixa em alguma dessas operações, e é por ela que a análise começa.
O que o cartório pede de quem compra de fora
A escritura pública é obrigatória na compra de imóvel de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo do País (art. 108 do Código Civil). Quem não pode vir ao Brasil assina por procurador, e a procuração segue a forma exigida para o ato: para assinar escritura pública, procuração por instrumento público (art. 657 do Código Civil). Como fazer essa procuração do exterior está na página de procuração internacional.
No registro da compra, a matrícula recebe o nome, o domicílio e a nacionalidade do comprador e, se for pessoa física, o estado civil, a profissão e o número do CPF ou do RG; se for empresa, a sede e o CNPJ (art. 176, § 1º, III, 2, da Lei 6.015/1973). A conferência da matrícula e das certidões do vendedor antes de mandar o dinheiro faz parte da due diligence imobiliária, e o caminho até a matrícula está na página de registro de imóveis.
Como fazer o primeiro contato
O primeiro contato pode ser pelo WhatsApp (11) 91571-5529 ou pelo telefone (11) 98656-1161, das 9h às 18h. Diga em que país o comprador mora, se a compra será em nome próprio ou de uma empresa, e mande a matrícula ou o anúncio do imóvel: a moeda do preço, a forma da procuração e a declaração ao Banco Central dependem dessas três respostas.
O atendimento presencial é na sede, em Moema, com agendamento prévio; o online alcança todo o território nacional e o exterior. Os demais temas de quem mora fora estão em advogado para brasileiros no exterior, a compra por estrangeiros em compra de imóveis no Brasil por estrangeiros, e os canais, na página de contato.
