A NR Advogados Imobiliários analisa a matrícula, o documento que instituiu o usufruto e os documentos da sucessão para orientar sobre uso, negociação e cancelamento do registro. O ponto de partida é identificar qual direito pertencia ao falecido e quais direitos permanecem com outras pessoas.
Quem pode morar ou receber aluguel do imóvel?
Se você recebeu a nua-propriedade, a propriedade sujeita ao usufruto, precisa examinar os direitos de quem figura como usufrutuário antes de ocupar a casa ou negociar uma locação. O art. 1.394 do Código Civil atribui ao usufrutuário a posse, o uso, a administração e os rendimentos do bem.
O usufrutuário pode usar o imóvel ou alugá-lo, observados o título e os limites legais. Pelo art. 1.399 do Código Civil, ele não pode mudar a destinação econômica do imóvel sem autorização expressa do proprietário. A matrícula e o documento de constituição ajudam a conferir a extensão do direito e quem são seus titulares.
O que pode ser vendido quando existe usufruto?
Antes de anunciar o imóvel, é preciso definir o que será negociado. Vender a nua-propriedade e vender o imóvel livre do usufruto são operações com efeitos diferentes.
| Situação pretendida | O que precisa ser examinado |
|---|---|
| Venda da nua-propriedade | O adquirente recebe a propriedade sujeita ao usufruto; também devem ser conferidas outras restrições do título |
| Venda do imóvel livre do usufruto | É necessário examinar a causa de extinção e o cancelamento do registro, além da transmissão da propriedade |
| Transferência do usufruto a outra pessoa | O art. 1.393 do Código Civil impede a alienação do próprio direito de usufruto |
| Cessão do exercício do usufruto | O mesmo artigo permite ceder o exercício, gratuitamente ou mediante pagamento, sem transferir o direito de usufruto |
O usufrutuário, apenas por ter esse direito, não pode vender a propriedade do imóvel. Se a família pretende uma venda conjunta, o advogado examina a participação dos titulares e os atos necessários para a operação; uma autorização informal não substitui o cancelamento registral.
O que muda quando morre o usufrutuário ou o proprietário?
Quando a família comunica um falecimento, a primeira conferência é saber se a pessoa era usufrutuária ou nua-proprietária. A morte do usufrutuário é causa de extinção prevista no art. 1.410, I, do Código Civil; o usufruto dele não passa aos seus herdeiros. É preciso providenciar o cancelamento no Registro de Imóveis.
Se houver mais de um usufrutuário, a análise inclui a cláusula que constituiu o direito. Pelo art. 1.411 do Código Civil, a parte de quem morre se extingue, salvo previsão expressa de que ela cabe ao sobrevivente. Por isso, a morte de um dos titulares não permite presumir que todo o usufruto terminou.
Se quem morreu era o nu-proprietário, o falecimento, por si só, não extingue o usufruto de outra pessoa. A análise sucessória deve considerar essa separação. A página de herança de imóvel em São Paulo trata das demais questões relativas ao bem herdado.
Quais documentos permitem conferir o usufruto?
Para analisar a situação do seu imóvel, reúna a matrícula atualizada e o documento que instituiu o usufruto, como escritura ou testamento. Havendo falecimento, a certidão de óbito e os documentos do inventário já disponíveis ajudam a identificar os direitos envolvidos. Contratos de locação também são relevantes quando há discussão sobre uso ou rendimentos.
O art. 1.391 do Código Civil exige registro para constituir usufruto de imóvel, ressalvada a hipótese de usucapião. Na extinção, o documento que comprova sua causa deve ser examinado para o pedido de cancelamento. A documentação complementar depende da situação e da análise registral.
A orientação jurídica considera o que consta da matrícula, as cláusulas do título e o objetivo da família. Quando houver patrimônio a inventariar, a página de inventário de imóvel em São Paulo explica a organização dos bens e documentos para a partilha.
