Ponto-chave
Mais de 700 empreendimentos em São Paulo foram notificados por venda irregular de imóveis HIS e HMP. Compradores estão conseguindo cancelamento do contrato com restituição de até R$ 800 mil quando provam que construtoras omitiram informações sobre restrições legais. A Justiça limita retenção em 20% a 25% dos valores pagos e concede indenização por dano moral em casos de informação enganosa. Decretos municipais de 2025 e 2026 proibiram Airbnb e estabeleceram tetos de preço e aluguel para moradias populares em bairros como Moema, Vila Nova Conceição, Perdizes e Barra Funda.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Nos últimos 12 meses, a Prefeitura de São Paulo notificou 704 empreendimentos (89.348 unidades) por venda irregular de imóveis populares. A Justiça paulista já determinou devolução de até R$ 800 mil em casos de apartamentos HIS e HMP vendidos sem informação clara sobre restrições legais.
Bairros como Moema, Vila Nova Conceição, Perdizes e Barra Funda concentram a maioria das ações de cancelamento de contrato. Muitos compradores só descobriram que adquiriram moradia popular quando tentaram alugar o imóvel ou registrá-lo em cartório.
Neste artigo você vai entender:
- Diferença entre HIS e HMP e quais são as restrições de cada tipo
- Quanto a Justiça manda devolver em casos de venda irregular
- Documentos necessários para entrar com pedido de cancelamento
- Prazos para não perder o direito de buscar restituição
- Mudanças na legislação municipal de 2025 e 2026
HIS e HMP: Entenda as Diferenças e Limitações
HIS significa Habitação de Interesse Social. HMP quer dizer Habitação de Mercado Popular. São apartamentos construídos por construtoras privadas que receberam benefícios da Prefeitura de São Paulo para baratear a produção.
Esses benefícios incluem redução de taxas municipais e permissão para construir prédios maiores no mesmo terreno. Em troca, as construtoras precisam vender os apartamentos apenas para famílias com determinada faixa de renda e seguir regras específicas de uso.
Valores e Limites Atualizados em 2026
| Tipo de Moradia | Renda Familiar Máxima | Valor Máximo de Venda | Aluguel Máximo Permitido |
|---|---|---|---|
| HIS-1 | Até R$ 4.863/mês | R$ 266.000 | R$ 1.459/mês |
| HIS-2 | Até R$ 7.300/mês | R$ 369.600 | R$ 2.190/mês |
| HMP | Até R$ 10.200/mês | R$ 518.000 | R$ 3.060/mês |
O aluguel máximo corresponde a 30% da renda familiar limite de cada categoria. Valores atualizados pelo Decreto 64.895 de janeiro de 2026.
Restrições que Valem Para Sempre
Essas limitações continuam valendo mesmo quando você revende o apartamento:
- Proibido usar para Airbnb, hospedagem ou locação de curta temporada
- Próximo comprador precisa ter renda dentro do limite da categoria
- Não pode vender por valor acima do teto estabelecido
- Aluguel não pode ultrapassar 30% da renda máxima
- Registro em cartório deve mostrar claramente que é HIS ou HMP
Falta de Informação Clara Permite Cancelar a Compra
O Ministério Público de São Paulo denunciou em 2024 construtoras que venderam imóveis populares para investidores de classe média e alta. O problema não foi apenas o perfil dos compradores, mas principalmente a falta de informação clara sobre as restrições.
Corretores venderam apartamentos em bairros nobres prometendo “alta rentabilidade” e “ideal para investimento”, sem explicar que eram HIS ou HMP. Muitos compradores só souberam das limitações meses ou anos depois da compra.
A lei brasileira obriga vendedores e corretores a informar com clareza todas as características e restrições do imóvel. Omitir ou minimizar essas informações permite anular o contrato. O comprador que foi enganado pode pedir na Justiça o cancelamento da compra.
Situações Que Levam ao Cancelamento
Juízes de São Paulo têm dado razão aos consumidores nestes casos:
- Material de propaganda não mencionava que era HIS ou HMP
- Corretor garantiu que poderia alugar livremente
- Anúncio falava em “excelente rentabilidade” sem explicar limites
- Contrato não destacou as restrições de forma clara
- Comprador só descobriu as limitações ao tentar usar o imóvel
As decisões destacam que profissionais do mercado imobiliário têm dever especial de transparência. Não basta colocar informação em letra pequena ou enterrada no contrato.
Valores de Restituição Determinados pela Justiça
Compradores conseguiram na Justiça paulista a devolução integral ou parcial do dinheiro pago. Existem pelo menos três decisões do Tribunal de Justiça de São Paulo que obrigaram construtoras a devolver tudo. Essas sentenças estão sendo usadas como base para novos processos.
Tabela de Retenção Máxima Permitida
| Situação | Retenção da Construtora | Valor Devolvido ao Comprador |
|---|---|---|
| Falta total de informação | 0% a 20% | 80% a 100% |
| Informação parcial ou confusa | 20% a 25% | 75% a 80% |
| Cláusula de 50% no contrato | Reduzida para 20 a 25% | 75% a 80% |
Exemplo prático: você pagou R$ 300 mil no apartamento. A construtora pode reter no máximo R$ 60 mil a R$ 75 mil. Os outros R$ 225 mil a R$ 240 mil voltam para você.
Contratos que preveem multa de 50% do valor pago são considerados abusivos pelo Superior Tribunal de Justiça. A Justiça reduz automaticamente para 20% ou 25%.
Indenizações Além da Devolução
Alguns casos garantiram pagamentos extras:
- Indenização por dano moral (frustração, tempo perdido, angústia)
- Devolução de taxa de corretagem
- Ressarcimento de IPTU e condomínio pagos durante o período
- Reembolso de despesas com documentação e cartório
- Correção monetária e juros sobre todos os valores
Um caso recente na Barra Funda resultou em restituição mais indenização somando R$ 800 mil. Outro processo gerou condenação por dano moral porque a juíza identificou documento falso apresentado pela empresa.
Documentos Para Pedir Cancelamento do Contrato
Descobriu que comprou HIS ou HMP sem saber das restrições? O processo exige reunir provas que mostrem a falta de informação no momento da venda.
Lista de Documentos Necessários
Essenciais:
- Contrato de compra e venda assinado
- Todos os comprovantes de pagamento (boletos, transferências, recibos)
- Matrícula atualizada do imóvel (pega no cartório de registro)
Fortalecem muito seu caso:
- Anúncios e panfletos usados na venda
- Prints de sites e portais imobiliários
- E-mails e WhatsApp trocados com corretores
- Áudios de conversas sobre o imóvel
- Certidão da Prefeitura mostrando o tipo de imóvel
O Que Procurar nos Documentos
Analise especialmente o material de propaganda:
- Falava em “excelente rentabilidade”?
- Mencionava “perfeito para Airbnb”?
- Dizia “ótimo investimento”?
- Garantia “liberdade total de uso”?
Se encontrar essas frases, você tem argumento forte. Imóveis HIS e HMP não podem ser usados dessa forma. O corretor induziu você ao erro.
Mensagens do corretor também são importantes. Se ele garantiu que não havia problema para alugar livremente ou revender pelo preço de mercado, guarde essas conversas como prova.
Prazos Para Não Perder o Direito
O prazo para anular contrato por informação enganosa é de 4 anos, contando de quando você descobriu as restrições. Para ações baseadas em descumprimento do dever de informar, o prazo pode chegar a 10 anos.
Exemplo prático:
- Comprou em janeiro de 2022
- Descobriu que era HIS em março de 2024
- Tem até março de 2028 para entrar com o processo
O Código de Defesa do Consumidor se aplica na compra de imóveis de construtoras. A legislação protege contra informações enganosas e cláusulas abusivas nos contratos.
Fiscalização e Novas Regras Municipais
A Prefeitura de São Paulo aumentou o controle sobre imóveis HIS e HMP depois da denúncia do Ministério Público. Até agora, 704 empreendimentos foram notificados (total de 89.348 apartamentos) e 38 multas já foram aplicadas.
O Decreto 64.244 de 2025 endureceu as regras. A mudança mais importante foi a proibição expressa de Airbnb e locação de curta temporada. Antes, a legislação falava apenas em “uso residencial”, o que gerava interpretações diferentes. Agora está claro na lei que hospedagem não é permitida.
Mudanças Desde 2025
O que mudou:
- Proibição clara de Airbnb e hospedagem
- Vedação de emprestar o imóvel gratuitamente para terceiros
- Obrigação de avisar publicamente 30 dias antes de vender HIS-1
- Prioridade para famílias já cadastradas em programas de moradia
- Atualização anual dos tetos de preço por decreto municipal
Como funciona a fiscalização:
- Cartórios notificam a Prefeitura quando veem irregularidades
- Cruzamento de dados entre cadastro municipal e registro de imóveis
- Denúncias de vizinhos sobre uso indevido (Airbnb, comércio)
- Multas para proprietários e construtoras que descumprem regras
Em janeiro de 2026, novo decreto atualizou os valores de renda familiar para cada categoria. Essas mudanças mostram que o poder público está levando a sério a função social das moradias populares.
Revenda de Imóveis HIS e HMP
As ações judiciais já atingiram revenda de imóveis HIS e HMP. Quem comprou apartamento usado sem saber das restrições também consegue buscar o cancelamento na Justiça.
Plataformas de aluguel foram acionadas em alguns processos. Essas empresas argumentam que a responsabilidade pela informação correta é do proprietário. Mas quando a plataforma divulga o imóvel como “livre de restrições” ou “aceita Airbnb”, ela pode responder junto com o dono.
Cuidados ao Comprar Imóvel Usado
O vendedor anterior tem obrigação de informar todas as limitações legais do imóvel. A imobiliária que faz a intermediação também responde por falta de informação importante.
Checklist antes de fechar negócio:
- Peça a matrícula completa atualizada no cartório
- Verifique se aparece sigla HIS, HMP, EHIS, EHMP ou EZEIS
- Consulte quando o prédio foi construído (após 2014 pode ter enquadramento)
- Pergunte sobre histórico de proprietários anteriores
- Confirme se houve financiamento com exigência de renda específica
- Pesquise o endereço no site da Prefeitura de São Paulo
- Peça certidão municipal sobre o tipo de moradia
A matrícula do imóvel precisa ter registro mostrando que é moradia popular. Mesmo que essa informação não esteja no papel, as restrições legais continuam valendo. A ausência do registro não elimina as limitações.
Bairros com Maior Número de Ações em SP
Os processos judiciais se concentram em regiões de classe média e bairros nobres. A concentração de casos mostra padrão de venda irregular nessas áreas.
Zona Sul
- Vila Nova Conceição
- Moema
- Ipiranga
- Campo Belo
- Saúde
Zona Oeste
- Perdizes
- Pompeia
- Barra Funda
- Lapa
- Vila Leopoldina
Centro
- Liberdade
- Santa Cecília
- República
Essas áreas receberam muitos lançamentos imobiliários depois de 2014 e 2016, quando mudaram as regras de construção na cidade. Construtoras aproveitaram os benefícios para erguer prédios em locais valorizados, mas nem sempre respeitaram a destinação social exigida em troca.
A diferença entre o perfil econômico do bairro e a renda esperada das moradias populares chamou atenção da fiscalização. Apartamentos HIS-1 (para famílias com renda até R$ 4.863) sendo vendidos em bairros onde aluguel custa R$ 3 mil levantaram suspeitas.
Quem comprou ou vai comprar imóvel lançado entre 2016 e 2024 nessas regiões precisa verificar com atenção o tipo de moradia. A concentração de casos mostra risco maior nessas áreas.
Legislação Municipal Atualizada em 2026
A legislação sobre HIS e HMP em São Paulo mudou bastante nos últimos dois anos. Fique atento às regras mais recentes para evitar problemas.
Principais Normas Vigentes
| Norma Legal | Data | O Que Mudou |
|---|---|---|
| Decreto 64.244/2025 | Maio 2025 | Proibiu Airbnb e hospedagem expressamente |
| Decreto 64.895/2026 | Janeiro 2026 | Atualizou valores de renda e tetos de preço |
| Lei 16.050/2014 | Julho 2014 | Plano Diretor criou incentivos para HIS/HMP |
| Lei 16.402/2016 | Março 2016 | Lei de Zoneamento ampliou benefícios |
Essas mudanças mostram que as regras estão ficando mais rígidas. O que era tolerado em 2020 pode não ser mais aceito em 2026. A fiscalização também evoluiu com cruzamento de dados e tecnologia.
Como Acompanhar as Mudanças
- Site oficial da Prefeitura de São Paulo publica todos os decretos
- Diário Oficial do Município traz atualizações
- Cartórios de registro enviam comunicados sobre alterações
- Síndicos recebem orientações da administração municipal
Quem tem imóvel HIS ou HMP precisa ficar atento às mudanças anuais nos valores máximos de venda e aluguel. Todo início de ano sai decreto novo atualizando os tetos.
Proteção Legal do Comprador de Boa Fé
O crescimento das ações de distrato de HIS e HMP em São Paulo mostra falha grave de informação no mercado imobiliário. Construtoras e corretores que omitiram ou minimizaram as restrições desses imóveis estão respondendo na Justiça.
A legislação municipal está cada vez mais rigorosa. Decretos de 2025 e 2026 endureceram regras e aumentaram fiscalização. Quem comprou apartamento popular sem conhecer as limitações legais conseguiu decisões favoráveis nos tribunais paulistas.
Direitos Garantidos pela Legislação
O Código de Defesa do Consumidor protege você contra:
- Informação enganosa ou incompleta sobre produto
- Cláusulas abusivas em contratos
- Publicidade que promete o que o produto não pode entregar
- Omissão de características essenciais do bem vendido
O Tribunal de Justiça de São Paulo reconhece que vendedores e corretores têm responsabilidade pela transparência total. Informação clara e completa sobre tipo de moradia e todas as suas restrições é obrigação legal, não favor.
Compradores que foram enganados na aquisição de imóvel HIS ou HMP têm conseguido anular contratos e reaver valores pagos. A Justiça paulista dá razão aos consumidores que provam desconhecimento das limitações no momento da assinatura do contrato.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
