Ponto-chave
Imissão na posse, isto é, ser posto no imóvel por ordem do juiz, é o pedido de quem tem o direito ao imóvel pelo título, mas nunca recebeu a posse. Não é ação possessória: parte da propriedade, não de uma posse perdida. O prazo para sair depende do caminho: o juiz fixa na sentença, a execução de escritura dá 15 dias e o leilão do financiamento, 60.
Você comprou, pagou e registrou o imóvel, ou arrematou num leilão, e alguém continua lá dentro. A imissão na posse é o caminho que a lei dá para você ser posto no imóvel que já é seu pelo papel. Abaixo, o que ela é, quando cabe, o que você precisa provar, como o mandado é cumprido e quanto tempo quem ocupa tem para sair.
O que é imissão na posse
Se você tem o título do imóvel e nunca exerceu a posse, a imissão na posse é o pedido para ser colocado nela, com a ordem de entrega dirigida a quem ocupa. Ela parte do direito do proprietário de reaver o bem do poder de quem quer que injustamente o possua ou detenha (art. 1.228 do Código Civil).
Posse, para a lei, é o exercício de fato de algum dos poderes de dono, como morar, alugar ou fechar o portão (art. 1.196 do Código Civil). Quem tem a escritura registrada é o dono, mas só passa a ter a posse quando consegue exercer esses poderes. A imissão fecha essa distância entre o papel e o imóvel.
O Código de Processo Civil (CPC) não deu à imissão um rito próprio. A ação corre pelo procedimento comum, que se aplica a todas as causas sem regra especial (art. 318 do CPC). O que o CPC regula é o mandado de imissão na posse, a ordem judicial que põe você no imóvel.
Onde as pessoas erram aqui: é comum tratar escritura assinada como imóvel recebido. A escritura prova o negócio; a entrega das chaves é outro ato, e quando ela não acontece por bem, é a imissão que a obtém.
Imissão na posse ou imissão de posse?
Se você viu as duas formas e ficou em dúvida, o sentido é o mesmo, e a lei escreve “imissão na posse” nos arts. 538, 625, 806 e 901 do CPC. “Imissão de posse” e “imissão da posse” são variações da fala e dos pedidos, sem efeito diferente.
Imissão na posse é ação possessória?
Se você nunca teve a posse, não há posse a proteger, e por isso a imissão na posse não é ação possessória. As possessórias do CPC são a manutenção, a reintegração (arts. 560 e 561 do CPC) e o interdito proibitório (art. 567 do CPC), todas de quem já tem ou já teve a posse.
A diferença muda a prova que você leva ao juiz. Na reintegração, o autor precisa provar a própria posse, o esbulho, isto é, a perda da posse por ato de outro, e a data em que ele aconteceu (art. 561 do CPC). Na imissão, a prova central é o título que dá a você o direito de entrar.
| Seu caso | Pedido | O que você prova | Dispositivo |
|---|---|---|---|
| Comprou, registrou e nunca recebeu o imóvel | Imissão na posse | título registrado e ocupação sem direito | art. 1.228 do Código Civil e art. 318 do CPC |
| Tinha a posse e foi tirado dela | Reintegração de posse | posse anterior, esbulho e data | arts. 560 e 561 do CPC |
| Alugou e o inquilino não sai | Despejo | fim da locação | art. 5º da Lei 8.245/1991 |
Onde as pessoas erram aqui: é comum escolher a reintegração por ser o nome mais conhecido. Se você nunca exerceu poder de dono sobre o imóvel, não tem posse anterior para provar, e o pedido errado atrasa o processo. O caminho de quem perdeu a posse está em reintegração de posse em São Paulo.
Quando cabe a imissão na posse
Se você tem um título que dá direito ao imóvel e alguém ocupa sem direito, a imissão costuma aparecer em uma destas situações:
- Comprador com escritura registrada: o vendedor, um parente dele ou um terceiro não sai, e o pedido se apoia no direito de reaver o bem (art. 1.228 do Código Civil).
- Credor de escritura que obriga a entregar: o devedor é citado, isto é, chamado oficialmente ao processo, para entregar em 15 dias (art. 806 do CPC), porque a escritura pública é título executivo (art. 784, II, do CPC).
- Arrematante em leilão judicial: a carta de arrematação, isto é, o documento do juízo que prova a compra, sai com o mandado de imissão na posse, depois do depósito do preço, da comissão do leiloeiro e das despesas (art. 901, § 1º, do CPC).
- Arrematante no leilão do financiamento: a lei fala em reintegração na posse, com liminar para desocupação em 60 dias depois da consolidação, isto é, da passagem do imóvel para o nome do banco (art. 30 da Lei 9.514/1997).
- Inventariante substituído: o inventariante removido que não entrega os imóveis do espólio é compelido por mandado de imissão na posse (art. 625 do CPC).
Se você arrematou, os detalhes estão em imóvel arrematado ocupado em São Paulo e no registro da carta de arrematação.
Onde as pessoas erram aqui: é comum incluir o imóvel alugado nessa lista. Seja qual for o motivo do fim da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo (art. 5º da Lei 8.245/1991), mesmo quando você é o dono novo.
Requisitos: o que você precisa provar
Se você vai pedir a imissão, precisa mostrar que o imóvel é seu pelo registro e que quem está lá não tem direito de ficar. Entre vivos, a propriedade só passa com o registro do título no Registro de Imóveis (art. 1.245 do Código Civil).
Enquanto a escritura não for registrada, o vendedor continua a ser havido como dono (art. 1.245, § 1º, do Código Civil). Por isso a primeira peça do pedido é a certidão da matrícula atualizada com a compra em seu nome. Com ela, junte o que mostra quem ocupa e desde quando.
Quem comprou por promessa ainda sem escritura definitiva tem outro passo antes: obter o título. A promessa sem arrependimento e registrada dá o direito de exigir a escritura e, havendo recusa, pedir a adjudicação, isto é, a decisão judicial que passa o imóvel para o seu nome (arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil).
Onde as pessoas erram aqui: é comum entrar com o pedido só com a escritura na mão, sem registro. Sem o registro, quem ocupa pode ser o próprio dono aos olhos da lei, e a ação perde a base.
Dá para receber o imóvel antes da sentença?
Sim, se você mostrar ao juiz a probabilidade do seu direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado do processo. É a tutela de urgência, decisão provisória que antecipa a entrega (art. 300 do CPC), e pode ser concedida logo no início ou depois de uma justificação prévia (art. 300, § 2º, do CPC).
O juiz pode exigir de você caução, uma garantia para cobrir o prejuízo de quem ocupa se a decisão cair depois (art. 300, § 1º, do CPC). A tutela antecipada também não é concedida quando os efeitos não podem ser desfeitos (art. 300, § 3º, do CPC).
Onde as pessoas erram aqui: é comum contar com a liminar como certa. Ela depende da prova que acompanha o pedido, e matrícula, contrato e prova da ocupação reunidos desde o início pesam mais que a urgência alegada.
Mandado de imissão na posse: prazo para desocupação e cumprimento
Se a ação termina a seu favor, o juiz fixa o prazo para a entrega do imóvel (art. 498 do CPC). Passado esse prazo sem a entrega, é expedido o mandado de imissão na posse em seu favor (art. 538 do CPC). Não há um prazo único na lei: ele muda com o caminho.
| Sua situação | Caminho | Prazo para sair | Dispositivo |
|---|---|---|---|
| Comprou e registrou | ação de imissão na posse | o que o juiz fixar na sentença | arts. 498 e 538 do CPC |
| Tem escritura que obriga a entregar | execução para entrega de coisa | 15 dias da citação (o chamado oficial ao processo), com a ordem de imissão no próprio mandado | art. 806 e § 2º do CPC |
| Arrematou em leilão judicial | mandado expedido com a carta de arrematação | cumprimento do mandado, depois do depósito do preço e das despesas | art. 901, § 1º, do CPC |
| Arrematou no leilão do financiamento | reintegração na posse por liminar | 60 dias, comprovada a consolidação | art. 30 da Lei 9.514/1997 |
| Comprou imóvel alugado | denúncia da locação e, se o inquilino não sai, despejo | 90 dias da denúncia | art. 8º da Lei 8.245/1991 |
No cumprimento do seu mandado, valem as regras da obrigação de fazer, no que couber (art. 538, § 3º, do CPC).
Entre as medidas que o juiz pode determinar estão multa, remoção de pessoas e coisas e, se preciso, auxílio de força policial (art. 536, § 1º, do CPC). Quem executa a ordem é o oficial de justiça (art. 154, II, do CPC).
Onde as pessoas erram aqui: é comum aplicar a um caso o prazo do outro, como esperar 60 dias numa ação comum de comprador. O prazo de 60 dias é do leilão do financiamento, e o de 15 dias é da execução de escritura. O passo a passo depois do leilão está em como desocupar um imóvel comprado em leilão.
Se você é quem ocupa o imóvel
Se você recebeu a citação numa ação de imissão, o momento de levantar as benfeitorias, isto é, as obras e melhorias que você fez no imóvel, é a contestação. A lei exige que elas sejam alegadas de forma discriminada e, sempre que possível, com o valor de cada uma (art. 538, § 1º, do CPC).
O possuidor de boa-fé tem direito à indenização das benfeitorias necessárias e úteis e pode reter o imóvel até receber o valor delas (art. 1.219 do Código Civil). O direito de retenção também se exerce na contestação, na fase de conhecimento (art. 538, § 2º, do CPC).
Se você é inquilino do dono anterior, o novo proprietário pode denunciar a locação com 90 dias para a desocupação. A exceção é o contrato por tempo determinado, com cláusula de vigência em caso de venda e averbado, ou seja, anotado na matrícula (art. 8º da Lei 8.245/1991).
Onde as pessoas erram aqui: é comum guardar a discussão das benfeitorias para depois do mandado. Passada a contestação, o direito de retenção não se exerce mais naquele processo.
Quando a imissão na posse pede orientação jurídica
Se o seu caso tem uma das situações abaixo, o pedido deixa de ser só juntar a matrícula e passa a pedir análise antes de entrar com a ação:
- A compra ainda não foi registrada, ou o registro tem pendência no cartório.
- Quem ocupa diz ter contrato de locação, comodato ou promessa de compra.
- O imóvel tem benfeitorias que quem ocupa vai cobrar.
- A arrematação foi em leilão do financiamento e a consolidação ainda não aparece na matrícula.
- Há herdeiros do vendedor morando no imóvel, ou inventário aberto.
Nesses casos, você pode buscar orientação de advogado para imissão na posse em São Paulo, que confere o título, o caminho e o prazo antes do pedido. A representação em juízo é feita por advogado inscrito na OAB (art. 103 do CPC).
Imissão na posse: o que conferir antes de pedir
Se você tem o título e o imóvel continua ocupado, confira nesta ordem:
- Se a compra está registrada na matrícula em seu nome (art. 1.245 do Código Civil).
- Se quem ocupa é inquilino, caso em que o caminho é a denúncia e o despejo (arts. 5º e 8º da Lei 8.245/1991).
- Se a escritura traz a obrigação de entregar, o que abre a execução em 15 dias (art. 806 do CPC).
- Se a aquisição veio de leilão, e de qual tipo, judicial ou do financiamento (art. 901 do CPC e art. 30 da Lei 9.514/1997).
Com essas quatro respostas, você sabe se o pedido é de imissão, de reintegração ou de despejo, e qual prazo esperar. O mapa das três ações está em ações possessórias.
Para aprofundar
Se você quer ir fundo numa etapa da imissão, estes conteúdos tratam de cada uma:
