Nunciação de obra nova: o nome antigo de um pedido que continua existindo
Nunciação de obra nova é o pedido feito ao juiz para impedir que a obra do vizinho continue, quando ela prejudica o seu imóvel ou desrespeita as regras de construção. O nome vem do Código de Processo Civil de 1973, que tinha um procedimento próprio para esse pedido. O Código de Processo Civil (CPC) de 2015 revogou o antigo (art. 1.046 do CPC) e não repetiu esse procedimento: hoje o pedido corre pelo procedimento comum, o caminho padrão de qualquer ação (art. 318 do CPC).
O direito em si não mudou de lugar. Ele está no Código Civil: o dono pode construir o que quiser no próprio terreno, desde que respeite o direito dos vizinhos e as regras da prefeitura (art. 1.299 do Código Civil). E o CPC ainda usa o nome: a ação de nunciação de obra nova é proposta no foro do lugar onde fica o imóvel, sem a opção de escolher outro (art. 47, caput e § 1º, do CPC).
Esta página trata do lado de quem sofre com a obra. Do lado de quem constrói e teve a obra parada, o assunto está na página de defesa contra embargo de obras.
Quando a obra do vizinho pode ser parada ou desfeita
Quem pede é o proprietário ou o possuidor, a pessoa que ocupa e usa o imóvel, como o inquilino (arts. 1.277 e 1.280 do Código Civil).
| Situação | O que pode ser pedido | Fundamento |
|---|---|---|
| Janela, terraço ou varanda a menos de um metro e meio da divisa | Que a obra pare e que a abertura seja desfeita; janela que não olha de frente para a divisa respeita 75 centímetros | Arts. 1.301, caput e § 1º, e 1.312 do Código Civil |
| Telhado ou calha que despeja água diretamente no seu imóvel | Que a obra seja corrigida ou desfeita, com indenização dos prejuízos | Arts. 1.300 e 1.312 do Código Civil |
| Escavação, fundação ou corte de terreno que pode provocar desmoronamento ou comprometer a segurança do seu imóvel | Que a obra só siga depois das obras de proteção, as chamadas obras acautelatórias; o prejuízo é indenizado mesmo com elas | Art. 1.311, caput e parágrafo único, do Código Civil |
| Construção vizinha que ameaça cair | Demolição ou reparo, e caução, a garantia em dinheiro ou bem pelo dano iminente | Art. 1.280 do Código Civil |
| Obra que prejudica a segurança, o sossego ou a saúde de quem mora ao lado | Que a interferência cesse, considerando o uso do imóvel, a localização e o zoneamento | Art. 1.277, caput e parágrafo único, do Código Civil |
Quem desrespeita essas regras é obrigado a demolir o que construiu e responde pelos prejuízos (art. 1.312 do Código Civil). Barulho, poeira e outros conflitos do dia a dia entre vizinhos estão na página de problemas de vizinhança.
Parar a obra logo no começo
O tempo pesa, porque parede pronta é mais difícil de desfazer do que alicerce. Por isso o pedido costuma vir com tutela de urgência, a decisão provisória que o juiz pode dar antes de ouvir o vizinho, chamada de liminar. Ela é concedida quando há sinais de que o direito existe e perigo de dano ou de o processo perder a utilidade (art. 300, caput e § 2º, do CPC). O juiz pode exigir caução de quem pede, para cobrir o prejuízo do vizinho se o pedido for negado depois (art. 300, § 1º, do CPC).
Para impedir que um ato contrário à lei continue, o juiz não exige prova de que o dano já aconteceu nem de culpa de quem constrói (art. 497, parágrafo único, do CPC). Basta mostrar que a obra desrespeita a regra, como a janela a menos de um metro e meio da divisa.
Depois que a obra termina
Com a obra pronta, o pedido muda de parar para desfazer. Para janela, sacada, terraço ou goteira sobre o seu imóvel, o prazo para exigir o desfazimento é de ano e dia depois da conclusão da obra (art. 1.302 do Código Civil). Passado esse prazo, a abertura fica, e quem não reclamou também não pode construir colado a ela sem respeitar a distância (art. 1.302 do Código Civil). Abertura pequena só para luz não gera esse direito: o vizinho pode erguer a própria construção a qualquer tempo, ainda que tape a claridade (art. 1.302, parágrafo único, do Código Civil).
Nos demais casos da tabela, vale a regra geral: a construção feita contra a lei é demolida, com indenização dos prejuízos (art. 1.312 do Código Civil). A data da conclusão é um dos pontos que a análise confere primeiro.
Obra dentro do condomínio
Em prédio, a obra pode vir do apartamento ao lado. O condômino não pode fazer obra que comprometa a segurança da edificação nem alterar a fachada (art. 1.336, II e III, do Código Civil). Quem descumpre paga a multa da convenção do condomínio, de até cinco vezes a contribuição mensal, além dos prejuízos que se apurarem (art. 1.336, § 2º, do Código Civil). A reclamação ao síndico, por escrito, é o primeiro passo, e o pedido ao juiz segue as mesmas regras desta página.
O que reunir para a análise
- Certidão da matrícula do seu imóvel ou o contrato que mostra a sua posse
- Fotos e vídeos datados da obra, desde o início, e das rachaduras ou infiltrações que apareceram
- Medidas da distância entre a obra e a divisa, se possível com laudo de engenheiro ou arquiteto
- Número do alvará da obra, se houver placa, e eventual reclamação feita à prefeitura
- Mensagens, notificações e conversas com o vizinho ou com o responsável pela obra
Como a orientação jurídica atua nesses casos
A análise compara a obra com as regras do Código Civil e com o que a prefeitura aprovou, e define o pedido: parar, fazer obras de proteção, desfazer ou indenizar. Antes da ação, a notificação extrajudicial, o aviso formal por escrito ao vizinho, registra a data do problema e abre espaço para acordo. Sem acordo, vem a ação com o pedido de liminar. Se a obra do vizinho também avança sobre o seu terreno, o caminho é outro e está na página de manutenção de posse.
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