O que o patrimônio de afetação separa
Quem compra um imóvel na planta paga por uma obra que ainda não existe, a uma empresa que pode ter outras obras e outras dívidas. O patrimônio de afetação é o regime da Lei 4.591/1964, a Lei das Incorporações, que isola cada empreendimento: o terreno, a construção e os demais bens e direitos ligados àquela incorporação ficam separados do patrimônio da incorporadora e servem para concluir a obra e entregar as unidades a quem comprou (art. 31-A, caput, da Lei 4.591/1964).
Na prática, esse conjunto separado só responde pelas dívidas daquela incorporação, e não pelas de outras obras ou do restante da empresa (art. 31-A, § 1º, da Lei 4.591/1964). O dinheiro que entra no patrimônio de afetação paga as despesas da própria obra (art. 31-A, § 6º, da Lei 4.591/1964), e o terreno e a construção só podem ser dados em garantia de empréstimo cujo valor vá inteiro para essa obra (art. 31-A, § 3º, da Lei 4.591/1964). Se a incorporadora causar prejuízo a esse patrimônio, responde por ele (art. 31-A, § 2º, da Lei 4.591/1964).
A adoção do regime é escolha da incorporadora (art. 31-A, caput, da Lei 4.591/1964). Nem todo empreendimento tem, e por isso a primeira pergunta de quem compra é se o seu tem.
Como conferir se o seu empreendimento tem afetação
O patrimônio de afetação só existe depois de averbado, isto é, anotado na matrícula do terreno no Registro de Imóveis. A averbação é de um termo assinado pela incorporadora e pode ser feita a qualquer tempo, antes ou durante a obra (art. 31-B, caput, da Lei 4.591/1964). Promessa no folheto de vendas ou cláusula no contrato não substituem essa anotação.
Para conferir:
1. Localize no quadro-resumo do contrato, a primeira página que resume o negócio, o número do registro do memorial de incorporação, a matrícula do imóvel e o cartório. A lei exige que esses três dados apareçam ali (art. 35-A, XI, da Lei 4.591/1964). 2. Peça ao cartório indicado a certidão atualizada dessa matrícula. 3. Procure na certidão a averbação do termo de afetação. Se não houver, o empreendimento não está no regime, ainda que o material de venda diga o contrário.
Na mesma certidão aparecem as garantias que pesam sobre o terreno, como a hipoteca dada ao banco que financia a obra. Essas garantias também precisam constar do quadro-resumo (art. 35-A, X, da Lei 4.591/1964), e a existência delas não impede a afetação (art. 31-B, parágrafo único, da Lei 4.591/1964).
Com afetação e sem afetação: o que muda para quem comprou
| Situação | Com patrimônio de afetação | Sem patrimônio de afetação |
|---|---|---|
| Falência da incorporadora | Terreno, obra e créditos da incorporação ficam fora da massa falida, o conjunto de bens que paga os credores da empresa (art. 31-F, caput) | Se a maioria não conseguir prosseguir com a obra, os compradores são credores privilegiados pelo que pagaram, e os bens pessoais do incorporador respondem de forma subsidiária (art. 43, III) |
| Acompanhamento da obra | Demonstrativo da obra a cada três meses, balancetes por trimestre e conta bancária exclusiva da obra (art. 31-D, IV a VI) | Sem a conta exclusiva e os balancetes, que são deveres do regime de afetação |
| Fiscal independente | A Comissão de Representantes pode nomear, por conta dela, um fiscal com acesso à obra, aos livros e à conta da obra (arts. 31-C e 31-D, VII) | Sem previsão equivalente na lei |
| Devolução no distrato | Até 30 dias depois do habite-se, com multa que o contrato pode fixar em até 50% do que foi pago (art. 67-A, § 5º) | Parcela única 180 dias depois do desfazimento, com multa de até 25% (art. 67-A, caput, II, e § 6º) |
Todos os dispositivos da tabela são da Lei 4.591/1964. O quadro mostra o peso da afetação nos dois sentidos: ela protege a obra se a incorporadora quebrar, mas também permite multa maior e devolução mais demorada se o comprador desistir.
A Comissão de Representantes e o acompanhamento da obra
A Comissão de Representantes é o grupo de compradores que representa os demais perante a incorporadora e a construtora. Tem no mínimo três membros, escolhidos entre os adquirentes, e é designada no contrato ou eleita em assembleia convocada pela incorporadora em até seis meses do registro do memorial de incorporação (art. 50, caput, da Lei 4.591/1964). É a ela que a incorporadora entrega, no regime de afetação, o demonstrativo trimestral do andamento da obra, assinado por profissionais habilitados, e os balancetes de cada trimestre (art. 31-D, IV e VI, da Lei 4.591/1964).
A Comissão e o banco que financia a obra podem contratar, por conta própria, uma pessoa ou empresa para fiscalizar o patrimônio de afetação (art. 31-C, caput, da Lei 4.591/1964). A incorporadora deve dar a esse fiscal livre acesso à obra, aos livros, aos contratos e à movimentação da conta exclusiva (art. 31-D, VII, da Lei 4.591/1964). Nomear o fiscal não transfere à Comissão a responsabilidade pela qualidade da obra nem pelo prazo de entrega, que continua com a incorporadora e a construtora (art. 31-C, § 1º, da Lei 4.591/1964).
Atraso nos demonstrativos, conta da obra misturada com a da empresa e obra parada são os sinais que a Comissão consegue enxergar primeiro. Por isso vale saber quem a compõe e pedir a ela as informações recebidas.
Se a incorporadora falir ou parar a obra
A falência da incorporadora, ou a insolvência civil, que é a falência da pessoa física, não atinge o patrimônio de afetação já constituído (art. 31-F, caput, da Lei 4.591/1964). A partir daí, a lei dá um roteiro aos compradores:
- Assembleia em 60 dias. Nos 60 dias seguintes à decretação, os compradores se reúnem em assembleia convocada pela Comissão, por um sexto dos titulares de frações ideais (a parte do terreno ligada a cada unidade) ou pelo juiz. Por maioria simples, confirmam a Comissão ou elegem outra; por dois terços dos votos em primeira convocação, ou maioria absoluta em segunda, decidem entre continuar a obra e liquidar o patrimônio (art. 31-F, § 1º, da Lei 4.591/1964).
- Obra parada, mesmo sem falência. O mesmo caminho vale quando a incorporadora paralisa a obra por mais de 30 dias sem justa causa e não retoma depois de notificada pelo juiz (art. 31-F, § 2º, e art. 43, VI, da Lei 4.591/1964).
- Se decidirem continuar. Os compradores assumem os direitos e as obrigações da incorporação, inclusive o financiamento da obra (art. 31-F, § 11, da Lei 4.591/1964). As parcelas que ainda faltam pagar passam a ser pagas à Comissão e continuam presas à obra (art. 31-F, § 12, I, da Lei 4.591/1964), e cada um responde pela diferença entre o que a obra ainda vai receber e o que custa terminá-la, na proporção da sua unidade, salvo outro critério aprovado por dois terços (art. 31-F, § 12, da Lei 4.591/1964). As unidades que a incorporadora não chegou a vender vão a leilão em até 60 dias da assembleia (art. 31-F, § 14, da Lei 4.591/1964).
- Se decidirem liquidar. Por dois terços dos votos, a assembleia pode vender o terreno e a construção e dividir o resultado entre os compradores na proporção do que cada um pagou, depois de quitadas as dívidas do patrimônio de afetação (art. 43, VII, da Lei 4.591/1964).
Imposto de renda e contribuição social devidos pela incorporadora, e as dívidas de outras atividades dela, não passam para os compradores (art. 31-F, § 20, da Lei 4.591/1964). A Comissão também recebe mandato para assinar o contrato definitivo com os compradores, sem depender da empresa falida, inclusive com quem ainda deve parcelas e está em dia com elas (art. 31-F, §§ 3º e 6º, da Lei 4.591/1964).
Desistir da compra quando há afetação
O regime também muda as contas de quem quer desfazer o contrato. Com afetação, a incorporadora devolve o que foi pago, descontadas a corretagem e a multa, em até 30 dias depois do habite-se, o documento da Prefeitura que atesta a conclusão da obra, e a multa pode chegar a 50% do valor pago (art. 67-A, § 5º, da Lei 4.591/1964). Sem afetação, o limite da multa é 25% (art. 67-A, caput, II, da Lei 4.591/1964), e o saldo é pago de uma vez 180 dias depois do desfazimento (art. 67-A, § 6º, da Lei 4.591/1964). Confira no contrato qual multa foi fixada e na matrícula se o regime existe de fato: o percentual maior só vale com a afetação averbada.
Desistência, devolução de valores e atraso de obra estão tratados em detalhe na página de advogado de distrato imobiliário e na de atraso na entrega de imóvel.
Documentos para a primeira análise
- Contrato de compra e venda ou promessa, com o quadro-resumo
- Certidão atualizada da matrícula do terreno
- Comprovantes do que já foi pago
- Comunicações da incorporadora sobre prazo e andamento da obra
- Atas de assembleia e contato da Comissão de Representantes, se houver
- Na falência ou na obra parada: a decisão judicial ou a notificação recebida
Como a orientação jurídica atua nesses casos
Antes da compra, a análise confere a matrícula, o registro do memorial de incorporação, a averbação do termo de afetação e as garantias sobre o terreno, e lê o quadro-resumo e as cláusulas de desistência à luz do regime. Durante a obra, o trabalho é acompanhar os demonstrativos entregues à Comissão e medir os sinais de atraso ou de paralisação. Na falência ou na obra parada, a orientação cobre a convocação da assembleia, as maiorias de cada decisão e a escolha entre continuar e liquidar.
Para quem está do outro lado, a incorporadora que decide adotar o regime, a opção, os deveres de gestão e a extinção da afetação estão na página de incorporação imobiliária. Os cuidados gerais de quem compra na planta estão na página de advogado para imóvel na planta.
A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo e online para todo o Brasil.
