Consultoria Jurídica para Loteamentos: Segurança e Conformidade

Loteamento, desmembramento e condomínio de lotes

Dividir uma gleba, que é a área ainda não dividida em lotes, para uso urbano é parcelar o solo. A regra geral está na Lei 6.766/1979, a Lei do Parcelamento do Solo Urbano, somada às leis estaduais e municipais (art. 2º, caput, da Lei 6.766/1979). O primeiro passo é saber em qual destas formas o projeto se enquadra, porque o caminho de aprovação depende dela:

Para a lei, lote é o terreno servido de infraestrutura básica, com as dimensões que o plano diretor ou a lei municipal fixam para a zona (art. 2º, § 4º, da Lei 6.766/1979). A infraestrutura básica reúne escoamento da água da chuva, iluminação pública, esgoto, água potável, energia elétrica e vias de circulação (art. 2º, § 5º, da Lei 6.766/1979).

Onde a lei permite lotear

Só se parcela o solo para uso urbano em zona urbana, de expansão urbana ou de urbanização específica, definida pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal (art. 3º, caput, da Lei 6.766/1979). Mesmo dentro dessas zonas, a lei proíbe parcelar (art. 3º, parágrafo único, da Lei 6.766/1979):

• terreno alagadiço ou sujeito a inundação, antes das obras que garantam o escoamento da água;
• terreno aterrado com material nocivo à saúde, sem saneamento prévio;
• terreno com declividade de 30% ou mais, salvo se atendidas as exigências específicas das autoridades;
• terreno cuja geologia não aconselha construir;
• área de preservação ecológica, ou com poluição que impeça condições sanitárias suportáveis, até a correção.

A Prefeitura também não pode aprovar loteamento em área de risco que o plano diretor define como não edificável (art. 12, § 3º, da Lei 6.766/1979). Terra rural que passa a uso urbano depende de audiência prévia do Incra (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária) e da aprovação da Prefeitura (art. 53 da Lei 6.766/1979).

O loteamento ainda precisa cumprir requisitos mínimos (art. 4º da Lei 6.766/1979):

• Lotes: área mínima de 125 m² e frente mínima de 5 metros, salvo urbanização específica ou conjunto habitacional de interesse social aprovado antes (art. 4º, II, da Lei 6.766/1979).
• Áreas públicas: o espaço para ruas, equipamentos urbanos e comunitários e áreas livres de uso público é proporcional à densidade de ocupação prevista para a zona (art. 4º, I, da Lei 6.766/1979). Equipamentos comunitários são os de educação, cultura, saúde e lazer (art. 4º, § 2º, da Lei 6.766/1979).
• Faixa não edificável: faixa onde não se pode construir, ao longo de rodovias, ferrovias e cursos d’água, nas medidas dos incisos III a III-B do art. 4º da Lei 6.766/1979.
• Ruas: as vias do loteamento se articulam com as vias oficiais vizinhas e acompanham a topografia (art. 4º, IV, da Lei 6.766/1979).

Os usos permitidos e os índices de cada zona, entre eles as áreas mínimas e máximas de lote, vêm da lei municipal (art. 4º, § 1º, da Lei 6.766/1979). Por isso a mesma gleba pode render projetos diferentes conforme a cidade e a zona.

Das diretrizes da Prefeitura ao projeto aprovado

1. Diretrizes. Antes de desenhar o projeto, o interessado pede à Prefeitura que defina as diretrizes de uso do solo, traçado dos lotes, ruas, espaços livres e áreas reservadas, com requerimento e planta da gleba com divisas, cursos d’água, construções existentes e vias vizinhas (art. 6º da Lei 6.766/1979). A Prefeitura indica as ruas a respeitar, o traçado viário principal, onde ficam as áreas públicas, as faixas não edificáveis e a zona de uso (art. 7º da Lei 6.766/1979). As diretrizes valem por até quatro anos (art. 7º, parágrafo único, da Lei 6.766/1979). 2. Projeto. Segue com desenhos, memorial descritivo e cronograma das obras de no máximo quatro anos, acompanhado da certidão atualizada da matrícula da gleba (o registro do imóvel no cartório), da certidão negativa de tributos municipais e de uma garantia das obras (art. 9º da Lei 6.766/1979). O memorial indica as áreas que vão passar ao Município (art. 9º, § 2º, III, da Lei 6.766/1979). Se a certidão da matrícula apresentada como atual não corresponder ao cartório, as diretrizes e as aprovações perdem o efeito (art. 9º, § 3º, da Lei 6.766/1979). 3. Aprovação. Cabe à Prefeitura (art. 12, caput, da Lei 6.766/1979). O Estado disciplina a aprovação quando a área é de proteção de mananciais ou de patrimônio cultural, quando fica no limite do município ou em mais de um município de região metropolitana, ou quando passa de 1.000.000 m² (art. 13 da Lei 6.766/1979). 4. Execução. O projeto aprovado é executado no prazo do cronograma, sob pena de caducidade, isto é, de a aprovação perder a validade (art. 12, § 1º, da Lei 6.766/1979).

Desde a aprovação, o loteador não pode mudar a destinação das ruas, praças e áreas públicas do projeto (art. 17 da Lei 6.766/1979).

Registro do loteamento em 180 dias

Aprovado o projeto, o loteador tem 180 dias para levá-lo ao Registro de Imóveis, também sob pena de caducidade (art. 18, caput, da Lei 6.766/1979). O pedido reúne (art. 18, I a VII, da Lei 6.766/1979):

• título de propriedade ou certidão da matrícula;
• histórico dos títulos de propriedade dos últimos 20 anos;
• certidões negativas de tributos e de ações reais sobre o imóvel, que são as ações que discutem a propriedade ou outro direito sobre ele, e de ações penais por crime contra o patrimônio e contra a Administração Pública;
• certidões de protesto e de ações cíveis e penais em nome do loteador, e a da situação jurídica atualizada do imóvel;
• cópia do ato de aprovação e o termo da Prefeitura que confirma a execução das obras, ou o cronograma aprovado com a garantia;
• o contrato-padrão de venda dos lotes, modelo que todos os compradores vão assinar;
• declaração do cônjuge do loteador concordando com o registro.

Protesto ou processo em nome do loteador não impede o registro se ele comprovar que não prejudica os compradores; se o oficial do cartório achar a prova insuficiente, leva a questão ao juiz (art. 18, § 2º, da Lei 6.766/1979).

Com a documentação em ordem, o oficial comunica a Prefeitura e publica um edital, que é o aviso público do pedido, por 3 dias seguidos; qualquer interessado pode impugnar, isto é, contestar o registro, em 15 dias corridos da última publicação (art. 19, caput, da Lei 6.766/1979). Sem impugnação, o registro sai em seguida; com impugnação, o loteador e a Prefeitura se manifestam em 5 dias e o juiz decide (art. 19, §§ 1º e 2º, da Lei 6.766/1979). Nas capitais, o edital sai no Diário Oficial do Estado e num jornal diário (art. 19, § 3º, da Lei 6.766/1979).

Com o registro, ruas, praças, espaços livres e áreas de equipamentos públicos passam ao Município (art. 22, caput, da Lei 6.766/1979). Mudar o loteamento depois de registrado exige acordo com os compradores atingidos e nova aprovação da Prefeitura (art. 28 da Lei 6.766/1979).

Venda dos lotes: o que o contrato precisa ter

Vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado é proibido (art. 37 da Lei 6.766/1979). O contrato segue o contrato-padrão depositado no registro e traz, no mínimo (art. 26 da Lei 6.766/1979):

• identificação das partes;
• nome do loteamento e número e data do registro;
• descrição do lote, com confrontações e área;
• preço, prazo, forma e local de pagamento e o valor do sinal;
• juros e cláusula penal, que é a multa do contrato, nunca acima de 10% do débito e só exigível com intervenção judicial ou atraso de mais de 3 meses (art. 26, V, da Lei 6.766/1979);
• quem paga impostos e taxas do lote;
• as restrições urbanísticas do loteamento.

Reserva de lote, proposta de compra ou qualquer documento com o lote, o preço e a promessa de contratar vale como pré-contrato (art. 27, § 1º, da Lei 6.766/1979). O contrato quitado, com a prova do pagamento, serve de título para registrar o lote em nome do comprador (art. 26, § 6º, da Lei 6.766/1979).

Loteamento irregular: consequências e regularização

Quando o loteamento não está registrado ou não foi executado como aprovado, a lei protege o comprador e pesa sobre o loteador:

• Prestações: o comprador pode suspender o pagamento, notificar o loteador para resolver a falta e depositar as parcelas no Registro de Imóveis (art. 38, caput e § 1º, da Lei 6.766/1979).
• Rescisão: a cláusula que permite rescindir o contrato por falta de pagamento do comprador é nula enquanto o loteamento não estiver regularmente registrado (art. 39 da Lei 6.766/1979).
• Prefeitura: se o loteador não atende à notificação, a Prefeitura pode regularizar o loteamento e cobrar dele o que gastou (art. 40, caput e § 2º, da Lei 6.766/1979).
• Crime: começar loteamento sem autorização ou em desacordo com a licença tem pena de reclusão de 1 a 4 anos e multa; vender lote de loteamento não registrado qualifica o crime, com reclusão de 1 a 5 anos (art. 50 da Lei 6.766/1979). Responde também quem concorre para o crime, como procurador do loteador, diretor ou gerente da empresa (art. 51 da Lei 6.766/1979).

O caminho de saída depende de quem age. O loteador que regulariza pede ao juiz a liberação das parcelas depositadas (art. 38, § 3º, da Lei 6.766/1979). Quando o loteamento já virou um núcleo urbano informal, ocupado sem a regularização completa, entra a Reurb, a Regularização Fundiária Urbana (art. 9º da Lei 13.465/2017), nas modalidades de interesse social e de interesse específico (art. 13 da Lei 13.465/2017). Loteadores podem pedir a Reurb (art. 14, III, da Lei 13.465/2017), mas o pedido não os livra da responsabilidade administrativa, civil ou criminal (art. 14, § 3º, da Lei 13.465/2017). Os passos práticos para o lote irregular estão em como regularizar lotes irregulares, e a regularização do imóvel como um todo, da Prefeitura à matrícula, na página de regularização imobiliária.

Documentos para a primeira análise

• Matrícula atualizada da gleba e os títulos anteriores que houver
• Carnê do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) ou o cadastro rural, se a área ainda for rural
• Levantamento topográfico ou planta da área
• Diretrizes já emitidas pela Prefeitura e o protocolo do projeto, se houver
• Minuta do contrato de venda dos lotes, se já existir
• No loteamento já implantado: os contratos firmados com compradores e as notificações recebidas

Como a orientação jurídica atua nesses casos

A análise começa pela matrícula e pelo histórico da gleba, de preferência antes da compra da área, porque é dali que saem as certidões do registro. Em seguida vêm o enquadramento (loteamento, desmembramento ou condomínio de lotes), a leitura das diretrizes e da lei municipal da zona, a montagem dos documentos do art. 18 da Lei 6.766/1979 e a redação do contrato-padrão. No loteamento já implantado sem registro, o trabalho é medir o que falta e escolher entre completar o registro e a Reurb.

O zoneamento e os instrumentos urbanísticos do plano diretor estão na página de assessoria em projetos urbanísticos. Prédio vendido na planta segue outra lei, a das incorporações, tratada na página de incorporação imobiliária. Para quem está do outro lado, comprando o lote, o guia é a página de compra de imóvel em loteamento. Uma visão de conjunto, da regularização à comercialização, está no artigo sobre assessoria jurídica para loteamentos. Os demais temas de construção e incorporação estão reunidos na página de advogado especialista em construção civil.

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