Carta de arrematação ou escritura: depende do leilão
Quem arremata um imóvel ainda não é dono dele. A propriedade passa com o registro do título no Registro de Imóveis, e até lá quem consta na matrícula continua sendo havido como dono (art. 1.245, caput e § 1º, do Código Civil). O que muda de um leilão para o outro é o título levado ao cartório. A tabela cita o Código de Processo Civil (CPC), o Código Tributário Nacional (CTN) e a Lei 6.015/1973, a Lei de Registros Públicos (LRP); o imposto é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI).
| Etapa | Leilão judicial | Leilão do banco (alienação fiduciária) |
|---|---|---|
| Logo depois do lance | Auto lavrado de imediato (art. 901, caput, CPC) | Contrato de venda com o banco que levou o imóvel a leilão |
| Título para o cartório | Carta expedida pelo juízo (arts. 901, § 2º, e 903, § 3º, CPC) | Escritura pública ou instrumento particular com caráter de escritura pública (art. 38, Lei 9.514/1997) |
| Por que o cartório aceita | Documento extraído de autos de processo (art. 221, IV, LRP) | Escritura pública ou escrito particular autorizado em lei (art. 221, I e II, LRP) |
| ITBI | A prova de pagamento integra a carta (art. 901, § 2º, CPC) | Devido na transmissão onerosa do imóvel (art. 35, I, CTN) |
| Desocupação | Mandado expedido com a carta (art. 901, § 1º, CPC) | Reintegração na posse em liminar, 60 dias (art. 30, Lei 9.514/1997) |
Leilão judicial: do auto à carta de arrematação
No leilão judicial não há escritura. Logo depois do lance é lavrado o auto de arrematação, isto é, o documento do leilão em que constam as condições da venda (art. 901, caput, do Código de Processo Civil). Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação é considerada perfeita, acabada e irretratável (art. 903, caput, do Código de Processo Civil).
O título que vai ao cartório é a carta de arrematação, ou seja, o documento que o juízo expede para o registro em nome de quem arrematou. Ela só sai depois de três passos:
- Pagamento: o depósito do preço ou a garantia prestada, a comissão do leiloeiro e as demais despesas da execução (art. 901, § 1º, do Código de Processo Civil).
- Prazo de 10 dias: é o prazo em que o juiz pode ser provocado a invalidar a arrematação, declarar que ela não produz efeito ou desfazê-la por falta de pagamento; passado o prazo sem alegação, a carta é expedida (art. 903, §§ 2º e 3º, do Código de Processo Civil).
- ITBI: a carta traz a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a cópia do auto, a prova de pagamento do imposto de transmissão (ITBI) e a indicação de qualquer ônus real ou gravame, isto é, restrição registrada sobre o imóvel (art. 901, § 2º, do Código de Processo Civil).
Com a carta, o arrematante pede o registro da arrematação na matrícula, um dos atos que a lei manda registrar (art. 167, I, 26, da Lei 6.015/1973).
Leilão do banco: a escritura e o contrato particular
No leilão de imóvel retomado por banco em financiamento com alienação fiduciária, a propriedade já está em nome do banco antes do leilão: é a consolidação da propriedade, isto é, o ato do cartório que passa o imóvel para o credor depois que o devedor intimado não paga, anotado na matrícula por averbação, ou seja, um ato feito na própria matrícula (art. 26, § 7º, da Lei 9.514/1997). Quem arremata compra do banco.
A regra geral do Código Civil exige escritura pública nos negócios que transferem imóvel de valor acima de trinta vezes o maior salário mínimo do país, salvo se a lei dispuser em contrário (art. 108 do Código Civil). A Lei 9.514/1997 dispõe: os atos e contratos resultantes da aplicação dela, inclusive os que transferem direitos reais sobre imóveis, podem ser feitos por instrumento particular, com caráter de escritura pública para todos os fins de direito (art. 38 da Lei 9.514/1997). Quando o instrumento particular é de instituição financeira de crédito imobiliário autorizada, ele dispensa testemunhas e reconhecimento de firma (art. 221, § 5º, da Lei 6.015/1973). Qual das duas formas a venda vai usar se confere no edital e na minuta do contrato, antes do lance.
O ITBI na arrematação
O ITBI é de competência do município e tem como fato gerador a transmissão entre vivos, por ato oneroso, da propriedade de imóveis (art. 35, I, do Código Tributário Nacional). A arrematação é uma compra; no leilão judicial, a prova do pagamento é parte da própria carta (art. 901, § 2º, do Código de Processo Civil). A alíquota, a base de cálculo e o momento do pagamento vêm da lei do município onde fica o imóvel, e a guia se confere com a prefeitura antes do lance, porque o valor entra na conta da arrematação.
Os débitos de IPTU anteriores são outra conta. Na arrematação em leilão público, eles passam a ser pagos com o valor do lance (art. 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional); fora dela, os tributos do imóvel passam ao adquirente, salvo quando o título traz a prova de quitação (art. 130, caput, do Código Tributário Nacional). Quem já arrematou e encontrou dívida tem os próximos passos na página de imóvel arrematado com dívida.
Desocupação depois do título
O título no nome de quem arrematou não esvazia o imóvel. No leilão judicial, a carta de arrematação sai junto com o mandado de imissão na posse, isto é, a ordem judicial que entrega o imóvel ao arrematante (art. 901, § 1º, do Código de Processo Civil). No leilão do banco, o adquirente tem direito à reintegração na posse, concedida em liminar, uma decisão dada logo no início do processo, para desocupação em 60 dias, desde que comprovada a consolidação em nome do banco (art. 30, caput, da Lei 9.514/1997). Se o imóvel estiver alugado, a locação pode ser denunciada com 30 dias para desocupação, nas condições do art. 27, § 7º, da Lei 9.514/1997.
Se a arrematação for questionada depois da carta
Expedida a carta de arrematação, o pedido para invalidar a arrematação só pode ser feito por ação própria, e o arrematante figura nela como parte necessária (art. 903, § 4º, do Código de Processo Civil). Citado para responder a essa ação, ele pode desistir da arrematação, com a devolução imediata do depósito, desde que apresente a desistência no prazo que tem para responder (art. 903, § 5º, III, do Código de Processo Civil). Os caminhos para desfazer um leilão já realizado estão na página de anulação de leilão de imóvel, e o levantamento que antecipa esses riscos, antes do lance, na página de due diligence para imóvel de leilão.
Como a orientação acontece
A orientação parte do auto de arrematação ou do contrato da venda, da matrícula atualizada e, no leilão judicial, da cópia do processo. Com esses documentos, a advogada confere se a carta ou a escritura descreve o imóvel como a matrícula descreve, acompanha o prazo de expedição da carta, indica o que a prefeitura e o cartório vão exigir e o caminho da desocupação em cada tipo de leilão. Os demais pontos do leilão de imóvel, da leitura do edital à posse depois do lance, estão reunidos na página de leilão de imóveis.
A NR Advogados Imobiliários atua em direito imobiliário desde 2014, com atendimento presencial em São Paulo e online para todo o Brasil.
