Onde a defesa acontece
O leilão judicial é o fim de um processo de cobrança, e a defesa do executado acontece dentro desse processo. O instrumento depende de como a cobrança começou. Se ela se baseia num título executivo extrajudicial, como um contrato ou uma confissão de dívida, a defesa são os embargos à execução, apresentados em 15 dias, mesmo sem penhora, depósito ou caução, a garantia oferecida ao juízo (arts. 914, caput, e 915 do Código de Processo Civil (CPC)). Se a cobrança vem de uma sentença, a defesa é a impugnação, apresentada nos próprios autos em 15 dias contados do fim do prazo para pagamento voluntário (art. 525, caput, do Código de Processo Civil).
Quando o leilão vem de um financiamento com alienação fiduciária, o procedimento corre no Registro de Imóveis, sem processo, e as regras são outras. As janelas de pagamento e a forma da intimação nesse caso estão na página de suspensão de leilão de imóvel. Para ver o leilão pelo lado de quem arremata, confira a página de leilão de imóveis.
O que a defesa pode alegar
Os embargos e a impugnação têm listas parecidas de matérias, com diferenças que importam:
| Alegação | Embargos à execução | Impugnação ao cumprimento de sentença |
|---|---|---|
| Título que não pode ser executado ou obrigação que não é exigível | Art. 917, I, CPC | Art. 525, § 1º, III, CPC |
| Penhora incorreta ou avaliação errada | Art. 917, II, CPC | Art. 525, § 1º, IV, CPC |
| Excesso de execução (cobrança acima do título) | Art. 917, III, CPC | Art. 525, § 1º, V, CPC |
| Incompetência do juízo | Art. 917, V, CPC | Art. 525, § 1º, VI, CPC |
| Falta ou nulidade da citação, se o processo correu à revelia (sem resposta do réu) | Não se aplica | Art. 525, § 1º, I, CPC |
| Pagamento, acordo, compensação ou prescrição posteriores à sentença | Sem inciso próprio | Art. 525, § 1º, VII, CPC |
| Qualquer matéria de defesa de um processo comum | Art. 917, VI, CPC | Não se aplica |
Quem alega excesso de execução precisa declarar o valor que entende correto e apresentar o cálculo discriminado e atualizado. Sem isso, a defesa baseada só no excesso é rejeitada de início, e, se houver outro fundamento, o juiz não examina o excesso (art. 917, §§ 3º e 4º, e art. 525, §§ 4º e 5º, do Código de Processo Civil).
Os embargos não param o leilão sozinhos
A regra é que os embargos não suspendem a execução (art. 919, caput, do Código de Processo Civil). O juiz pode dar efeito suspensivo a pedido do embargante, mas só quando estão presentes os requisitos da tutela provisória (a decisão que o juiz pode dar antes do fim do processo) e a execução já está garantida por penhora, depósito ou caução suficientes (art. 919, § 1º, do Código de Processo Civil). Se o efeito suspensivo atinge só parte do que se cobra, a execução segue quanto ao restante (art. 919, § 3º, do Código de Processo Civil).
Por isso a defesa e o calendário do leilão andam em paralelo. Uma alternativa que encerra a execução é a remição: antes de o bem ser adjudicado (transferido ao próprio credor como pagamento) ou alienado (vendido), o executado paga ou deposita a dívida atualizada, com juros, custas e honorários (art. 826 do Código de Processo Civil).
Penhora e avaliação: os pontos que se conferem antes do edital
A avaliação do imóvel é feita pelo oficial de justiça; se forem necessários conhecimentos especializados, o juiz nomeia um avaliador (art. 870 do Código de Processo Civil). O laudo precisa descrever o bem, as características, o estado em que se encontra e o valor (art. 872, I e II, do Código de Processo Civil). Uma nova avaliação é admitida quando uma das partes aponta, de forma fundamentada, erro na avaliação ou dolo (intenção de enganar) do avaliador, quando o valor do bem mudou depois dela ou quando o juiz tem fundada dúvida sobre o valor (art. 873, I a III, do Código de Processo Civil). A incorreção da penhora ou da avaliação também pode ser apontada por simples petição, em 15 dias da ciência do ato (art. 917, § 1º, do Código de Processo Civil).
A própria penhora pode ser trocada. Em 10 dias da intimação da penhora, o executado pode pedir a substituição do bem, provando que a troca será menos onerosa para ele e não trará prejuízo ao credor; para oferecer outro imóvel, ele apresenta a matrícula e, se for casado, a concordância expressa do cônjuge, salvo no regime de separação absoluta (art. 847, caput, § 1º, I, e § 3º, do Código de Processo Civil). As partes também podem pedir a substituição quando a penhora não seguiu a ordem legal ou recaiu sobre bem de baixa liquidez, isto é, difícil de vender, entre outros casos (art. 848, I a VII, do Código de Processo Civil).
No leilão e depois dele
No leilão judicial, não é aceito lance que ofereça preço vil: é vil o preço abaixo do mínimo fixado pelo juiz e publicado no edital ou, sem esse mínimo, abaixo de 50% do valor da avaliação (art. 891 do Código de Processo Civil). Antes da venda, o executado precisa ser cientificado com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 889, I, do Código de Processo Civil).
Assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável, isto é, não pode mais ser desfeita pelas partes, ainda que os embargos sejam julgados procedentes depois; ao executado fica a reparação dos prejuízos (art. 903, caput, do Código de Processo Civil). A arrematação ainda pode ser invalidada por preço vil ou outro vício, desde que o juiz seja provocado em até 10 dias depois de ela se aperfeiçoar (art. 903, § 1º, I, e § 2º, do Código de Processo Civil). Passado esse prazo, a carta de arrematação, o documento que transfere o imóvel ao arrematante, é expedida, e a invalidação só pode ser pedida por ação autônoma, com o arrematante no processo (art. 903, §§ 3º e 4º, do Código de Processo Civil). Alegar vício sem fundamento para provocar a desistência do arrematante é ato atentatório à dignidade da justiça, com multa de até 20% do valor atualizado do bem (art. 903, § 6º, do Código de Processo Civil).
Como a análise do caso acontece
A análise parte da cópia integral do processo: o título que fundamenta a cobrança, a citação, o auto de penhora, o laudo de avaliação, as intimações e, se já publicado, o edital do leilão. Com ela, a advogada confere em que fase a execução está, quais prazos ainda correm, o que a defesa pode alegar e se a avaliação e a penhora seguiram a lei. Os prazos de 15 e de 10 dias contam de atos diferentes, e confundir um com o outro é um erro comum.
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