O que pode desfazer cada tipo de leilão
| Situação | Leilão judicial | Leilão do banco (extrajudicial) |
|---|---|---|
| Preço muito baixo | Não se aceita preço vil, isto é, abaixo do mínimo do edital ou, sem mínimo, abaixo de 50% da avaliação; a arrematação nesse preço pode ser invalidada (arts. 891 e 903, § 1º, I, do Código de Processo Civil) | A lei fixa o mínimo de cada leilão (art. 27, §§ 1º e 2º, da Lei 9.514/1997); depois da arrematação, a discussão sobre o procedimento se resolve em indenização (art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997) |
| Devedor não avisado | O executado, quem responde à cobrança, precisa ser cientificado do leilão com pelo menos 5 dias de antecedência (art. 889, I, do Código de Processo Civil) | A falta de notificação do devedor é a discussão que ainda pode impedir a entrega do imóvel a quem arrematou (art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997) |
| Credor com garantia não intimado | A venda é ineficaz em relação a ele, isto é, não atinge o direito dele (arts. 804 e 903, § 1º, II, do Código de Processo Civil) | Penhoras e bloqueios sobre o direito do devedor não impedem a venda; os titulares passam a ter direito ao saldo (art. 27, §§ 11 e 12, da Lei 9.514/1997) |
| Preço não pago | A arrematação é resolvida, isto é, desfeita (art. 903, § 1º, III, do Código de Processo Civil) | Segue as condições do edital do banco |
| Onde se pede | No próprio processo, em até 10 dias; depois da carta de arrematação, em ação própria (art. 903, §§ 2º e 4º, do Código de Processo Civil) | Em ação judicial, com as datas e as comunicações do cartório como prova |
Leilão judicial: os 10 dias depois da arrematação
Assinado o auto de arrematação pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação se considera perfeita, acabada e irretratável, ou seja, não pode ser desfeita pela vontade das partes, ainda que os embargos do executado sejam julgados procedentes depois; nesse caso, o que fica ao executado é a reparação dos prejuízos (art. 903, caput, do Código de Processo Civil). A lei abre, porém, três saídas: a arrematação pode ser invalidada por preço vil ou outro vício, considerada ineficaz se um credor com garantia não foi intimado, ou resolvida se o preço não foi pago (art. 903, § 1º, do Código de Processo Civil). O juiz decide sobre elas se for provocado em até 10 dias depois da assinatura do auto (art. 903, § 2º, do Código de Processo Civil).
Dentro desse prazo, a análise confere quem precisava ser avisado do leilão com 5 dias de antecedência. Além do executado, a lista inclui (art. 889 do Código de Processo Civil):
- O coproprietário, quando a penhora atinge só uma fração de imóvel que não se divide
- O credor com hipoteca, alienação fiduciária ou penhora registrada antes, se não for parte no processo
- O promitente comprador, quando há promessa de compra e venda registrada
- O titular de usufruto ou de outro direito real sobre o imóvel
Há uma exceção que pesa contra o devedor: se ele é revel, isto é, não respondeu ao processo, não tem advogado nos autos e não foi encontrado no endereço do processo, o próprio edital do leilão vale como intimação (art. 889, parágrafo único, do Código de Processo Civil). Quando a penhora recai sobre imóvel, o cônjuge do executado também é intimado, salvo no regime de separação absoluta de bens (art. 842 do Código de Processo Civil).
Depois da carta de arrematação: a ação própria
Passados os 10 dias sem pedido, o juiz expede a carta de arrematação, o documento que vai ao registro de imóveis, e, se for o caso, o mandado de imissão na posse, a ordem para entregar o imóvel a quem arrematou (art. 903, § 3º, do Código de Processo Civil). A partir daí, a invalidação só pode ser pedida em ação autônoma, um processo separado no qual o arrematante precisa ser parte (art. 903, § 4º, do Código de Processo Civil).
O arrematante pode desistir da compra e receber o depósito de volta se o vício for alegado antes da carta ou se ele for citado nessa ação e desistir no prazo de resposta (art. 903, § 5º, II e III, do Código de Processo Civil). A lei também pune o uso do recurso para assustá-lo: alegar vício sem fundamento para provocar a desistência é ato atentatório à dignidade da justiça, com multa de até 20% do valor atualizado do imóvel (art. 903, § 6º, do Código de Processo Civil). Por isso o pedido de anulação parte de um vício que se demonstra com documento, e não de uma suspeita.
Leilão do banco já realizado: o que ainda se discute
No financiamento com alienação fiduciária, o leilão é feito pelo banco depois de o cartório registrar o imóvel em nome dele. Arrematado o imóvel, as ações do antigo dono que discutem o contrato ou os requisitos da cobrança e do leilão não impedem a reintegração de posse de quem comprou e se resolvem em perdas e danos, isto é, em indenização. A exceção é a exigência de notificação do devedor (art. 30, parágrafo único, da Lei 9.514/1997).
Na análise, duas comunicações da lei são conferidas: a intimação feita pelo cartório para pagar em 15 dias, que precisa avisar que, sem pagamento, o imóvel irá a leilão (art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei 9.514/1997), e o aviso das datas, horários e locais dos leilões, enviado aos endereços do contrato, inclusive o eletrônico (art. 27, § 2º-A, da Lei 9.514/1997). A forma de cada intimação, inclusive por hora certa e por edital, está detalhada na página de suspensão de leilão de imóvel.
Mesmo quando o leilão não pode ser desfeito, as contas continuam. Se o imóvel foi vendido por mais do que a dívida, as despesas e os encargos, o banco entrega a diferença ao antigo dono nos 5 dias seguintes, com a indenização das benfeitorias (art. 27, § 4º, da Lei 9.514/1997).
Documentos para a primeira análise
- Certidão atualizada da matrícula do imóvel
- No leilão judicial: número do processo, edital, auto de arrematação e a data em que foi assinado
- No leilão do banco: contrato de financiamento, intimações recebidas do cartório e cartas ou e-mails com as datas dos leilões
- Comprovantes de endereço da época, se a intimação foi feita em outro endereço ou por edital
- Edital e anúncio do leilão, com o valor de avaliação e o lance vencedor
Como a análise do caso acontece
A análise começa pelas datas: quando o auto foi assinado ou quando o leilão do banco aconteceu, e o que já foi expedido ou registrado desde então. Depois, confere quem foi avisado, como e com que antecedência, e compara o lance com o mínimo da lei e do edital. O resultado mostra se há vício demonstrável, em que caminho ele se discute e o que acontece com o arrematante. Para ver o caminho de quem arremata e de quem teve o imóvel levado a leilão, confira a página de leilão de imóveis.
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