A área comum prometida faz parte do contrato
Você recebeu as chaves do apartamento, mas a piscina, a academia ou o salão de festas que apareciam no lançamento não existem ou estão pela metade. O ponto de partida é saber se aquela área foi prometida de forma concreta, porque a lei trata a promessa como parte do contrato.
Pelo Código de Defesa do Consumidor (CDC), toda informação ou publicidade suficientemente precisa obriga quem a divulgou e integra o contrato que vier a ser assinado (art. 30 do CDC). O folheto, o site, a maquete e o material do estande de vendas entram aqui. Além deles, a incorporadora, empresa que lança e vende o empreendimento, só pode vender as unidades depois de registrar no Cartório de Registro de Imóveis o memorial de incorporação, que inclui o memorial descritivo das especificações da obra (art. 32, alínea g, da Lei 4.591/1964). É nesse documento que costuma estar a lista das áreas comuns e dos equipamentos.
O que o comprador pode exigir
| Situação | O que pode ser pedido | Fundamento |
|---|---|---|
| A construtora se recusa a construir ou equipar a área prometida | À escolha do comprador: o cumprimento da oferta, outra prestação equivalente ou desfazer o contrato com a devolução do que pagou, atualizado, mais indenização dos prejuízos | Art. 35, I a III, do CDC |
| A área foi entregue diferente do anunciado ou com defeito | Correção em até 30 dias; não corrigido, a troca, a devolução do valor ou o abatimento proporcional do preço, que é o desconto na medida da diferença | Art. 18, caput e § 1º, do CDC |
| A obra do conjunto atrasou sem justificativa | Indenização dos prejuízos causados pelo atraso, cobrada da incorporadora | Art. 43, II, da Lei 4.591/1964 |
| O comprador quer desfazer a compra | Desfazimento com devolução e indenização, conforme a causa | Art. 35, III, do CDC; art. 475 do Código Civil |
A escolha entre cobrar a área, pedir desconto ou desfazer a compra depende do que falta, do quanto isso pesa no valor do imóvel e do que o comprador quer. Desfazer o contrato é o assunto da página de advogado de distrato imobiliário.
Prazo para reclamar
Quando o problema é defeito ou diferença visível no que foi entregue, o direito de reclamar acaba em 90 dias para bens duráveis, contados da entrega efetiva (art. 26, II e § 1º, do CDC). Defeito escondido, que só aparece com o uso, tem o prazo contado de quando ele fica evidente (art. 26, § 3º, do CDC). A reclamação comprovada feita à construtora suspende esse prazo até a resposta negativa dela (art. 26, § 2º, I, do CDC). Por isso a reclamação por escrito, com protocolo ou outra prova de envio, é o primeiro passo, antes de qualquer conversa informal.
Sozinho ou pelo condomínio
A área comum pertence a todos os moradores, e o condomínio é representado em juízo pelo síndico ou pelo administrador (art. 75, XI, do Código de Processo Civil). Ao mesmo tempo, cada comprador tem o próprio contrato e a própria relação com a construtora, e pode agir com base nele. Os dois caminhos convivem, e a escolha depende de quantos moradores foram atingidos e do que cada um quer pedir.
Durante a obra, a incorporadora tem de enviar à comissão de representantes dos compradores, a cada três meses, um demonstrativo do estado da obra e de sua correspondência com o prazo combinado (art. 43, I, da Lei 4.591/1964). Esse demonstrativo ajuda a mostrar quando a área deixou de andar.
Se o problema é na própria unidade, o caso é tratado na página de indenização por vícios construtivos; se as chaves do apartamento ainda não foram entregues, na de entrega de chaves atrasada.
O que reunir para a análise
- Contrato de compra e venda, com aditivos e o termo de recebimento das chaves
- Memorial descritivo e certidão do registro da incorporação na matrícula do imóvel
- Material de venda: folheto, prints do site, fotos da maquete e do estande
- Fotos e vídeos atuais das áreas comuns
- Reclamações enviadas à construtora e as respostas, com datas
- Ata da assembleia que instalou o condomínio e comunicados do síndico sobre o assunto
Como a orientação jurídica atua nesses casos
A análise compara o que foi prometido, no memorial descritivo e no material de venda, com o que foi entregue, item por item. Disso sai o que pode ser exigido, a construção da área, o desconto no preço, a indenização ou o desfazimento, e quem pede: cada comprador, o condomínio ou os dois. Depois vêm a notificação extrajudicial à construtora, que é o aviso formal por escrito, a tentativa de acordo e, se não houver acordo, a ação judicial.
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