Ponto-chave
Com o imóvel invadido, você retoma pela Justiça: reintegração de posse se estava no imóvel, ação reivindicatória, isto é, o pedido do imóvel pelo direito de dono, se você é dono, mas nunca teve a posse. Retirar à força só vale logo após a invasão. O dono só perde o imóvel por usucapião, que exige de 5 a 15 anos de posse sem oposição, e a sua ação interrompe essa contagem.
Você foi ver a casa ou o terreno e encontrou gente morando, cerca trocada ou cadeado novo. Com o imóvel invadido, o caminho para retomar depende de duas perguntas: você estava no imóvel antes da invasão, e há quanto tempo os ocupantes estão lá. Abaixo, o que fazer primeiro, qual ação cabe, quando a invasão é crime e quando o dono pode perder o imóvel.
O que fazer quando o imóvel é invadido
Se você descobriu a invasão, o primeiro passo é não retirar os ocupantes por conta própria, salvo logo depois do fato. A lei permite o desforço imediato, isto é, retomar o imóvel pela própria força, só se for logo e sem ir além do indispensável (art. 1.210, § 1º, do Código Civil).
Fora desse momento, fazer justiça pelas próprias mãos é crime, mesmo quando a pretensão é legítima (art. 345 do Código Penal). Por isso, depois da invasão, siga esta ordem:
- Anote a data em que a invasão começou, que conta o prazo de ano e dia do art. 558 do Código de Processo Civil (CPC).
- Reúna a prova de que você estava no imóvel antes: contas, fotos datadas, contrato, testemunhas (art. 561 do CPC).
- Registre a ocorrência na delegacia, com a data e o que encontrou no local.
- Identifique quem ocupa o imóvel, e, se forem muitas pessoas, saiba que a citação, isto é, o chamado oficial ao processo, é pessoal para os encontrados no local e por edital para os demais (art. 554, § 1º, do CPC).
É comum desligar a luz ou trocar o cadeado semanas depois, achando que é desforço. Se você age fora do momento da invasão, o ato pode virar o crime do art. 345 do Código Penal, e a retomada passa a depender de ordem do juiz.
Casa invadida ou terreno vazio: qual ação cabe
Se você estava no imóvel e perdeu a posse, a ação é a reintegração; se é dono, mas nunca teve a posse, é a reivindicatória; se a invasão ainda não aconteceu, é o interdito proibitório. Posse, para a lei, é o exercício de fato de algum poder de dono, como morar, alugar ou cercar, e não depende da escritura.
| Sua situação | Ação | O que você prova | Dispositivo |
|---|---|---|---|
| Morava, alugava ou cuidava do imóvel e perdeu a posse | Reintegração de posse | Posse anterior, invasão, data e perda da posse | arts. 560 e 561 do CPC |
| É dono, mas nunca teve a posse (comprou já ocupado, herdou terreno vazio) | Ação reivindicatória, que pede o imóvel pelo direito de propriedade | Propriedade pela matrícula e ocupação sem direito | art. 1.228 do Código Civil |
| Ainda está no imóvel e teme a invasão | Interdito proibitório, isto é, ordem que proíbe a invasão sob pena de multa | Posse e ameaça concreta | art. 567 do CPC |
Na reintegração dentro de ano e dia, o juiz pode dar a liminar, ou seja, a ordem provisória de desocupação, sem ouvir o invasor antes (art. 562 do CPC).
Na reivindicatória não existe essa liminar do rito possessório, e a antecipação depende da tutela de urgência, isto é, uma ordem provisória pedida antes do fim do processo, que exige probabilidade do direito e perigo de dano (art. 300 do CPC).
O dono tem o direito de reaver o imóvel de quem o possua ou detenha sem direito (art. 1.228 do Código Civil). Os detalhes do rito estão em ação de reintegração de posse, e a diferença entre os dois conceitos, em posse e propriedade.
É comum entrar com reintegração tendo só a escritura de um terreno que ninguém usava. Se você nunca exerceu a posse, falta o primeiro requisito do art. 561 do CPC, e o caminho é a reivindicatória.
Invasão de imóvel é crime?
Se a sua casa estava habitada, entrar ou permanecer nela contra a sua vontade é invasão de domicílio, com detenção de um a três meses ou multa (art. 150 do Código Penal). À noite, com violência, arma ou por duas ou mais pessoas, a pena sobe para seis meses a dois anos (art. 150, § 1º, do Código Penal).
Para essa regra, “casa” é qualquer compartimento habitado, inclusive o aposento ocupado de habitação coletiva (art. 150, § 4º, do Código Penal). Terreno vazio ou prédio desocupado entra em outro tipo penal.
Se o imóvel invadido é terreno ou edifício, a invasão é crime de esbulho possessório, isto é, a tomada da posse de imóvel alheio, só quando há violência a pessoa, grave ameaça ou mais de duas pessoas (art. 161, § 1º, II, do Código Penal). As regras de queixa e prazo estão em esbulho possessório.
É comum esperar que o processo criminal devolva o imóvel. Se você quer voltar a usar a casa ou o terreno, quem decide é o juiz cível, na reintegração ou na reivindicatória, e as duas vias correm separadas.
Quando o dono perde o imóvel invadido
Se o seu imóvel foi invadido, você só perde a propriedade por usucapião, isto é, a aquisição do imóvel por quem fica nele como dono pelo prazo da lei, quando o ocupante cumpre os requisitos da lei. A sentença que declara a usucapião serve de título para o registro no cartório de imóveis (art. 1.238 do Código Civil).
O tempo do invasor não começa no dia da invasão. Atos violentos ou clandestinos não geram posse enquanto a violência ou a clandestinidade não cessar, e a ocupação por mera permissão ou tolerância do dono não gera posse (art. 1.208 do Código Civil).
| Modalidade | Prazo | Requisitos | Dispositivo |
|---|---|---|---|
| Especial urbana | 5 anos | Área urbana de até 250 m², moradia, sem outro imóvel | art. 1.240 do Código Civil |
| Especial rural | 5 anos | Área rural de até 50 hectares, produtiva, com moradia, sem outro imóvel | art. 1.239 do Código Civil |
| Extraordinária com moradia ou obras | 10 anos | Moradia habitual ou obras e serviços produtivos | art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil |
| Extraordinária | 15 anos | Dispensa título e boa-fé | art. 1.238 do Código Civil |
Todas exigem posse sem interrupção nem oposição. Se você entra com a ação, o despacho do juiz que ordena a citação do ocupante interrompe a contagem, desde que você promova a citação no prazo e na forma da lei processual (art. 202, I, e art. 1.244 do Código Civil).
Por isso, o terreno invadido há mais de 5 anos não está perdido só pelo tempo. Sem moradia, o prazo é de 15 anos, ou de 10 se o ocupante fez obras ou serviços produtivos, e há mais de 20 anos a análise passa pelo histórico: violência, permissão, oposição e ação já proposta. As modalidades estão em usucapião extraordinária.
É comum contar 5 anos para qualquer invasão. Se o seu terreno é vazio e ninguém mora nele, os 5 anos da especial urbana não se aplicam, porque ela exige moradia do ocupante (art. 1.240 do Código Civil).
O que pedir além da desocupação
Se você entra com a reintegração, pode pedir junto a indenização do prejuízo, os frutos, como o aluguel que o imóvel renderia, e uma ordem contra nova invasão (art. 555 do CPC). Frutos são o que o bem produz ou renderia no período.
O invasor de má-fé responde pelos frutos colhidos e pelos que deixou de colher por culpa dele (art. 1.216 do Código Civil). Quanto às benfeitorias, isto é, as obras feitas no imóvel, ele só tem direito às necessárias, sem poder reter o imóvel até receber (art. 1.220 do Código Civil).
O possuidor de boa-fé tem regime diferente: recebe as benfeitorias necessárias e úteis e pode reter o imóvel até ser pago (art. 1.219 do Código Civil). A boa-fé do ocupante, por isso, muda o que você pode ter de indenizar.
É comum pedir só a saída dos ocupantes. Se você quer o ressarcimento do período, a lei permite cumular na mesma ação os frutos e as perdas e danos (art. 555 do CPC), e a petição é o lugar de pedir.
IPTU do imóvel invadido
Se o seu imóvel está invadido, a cobrança do IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) pode continuar no seu nome. O Código Tributário Nacional (CTN) põe como contribuinte o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34 do CTN).
A invasão não tira você da lista de contribuintes, mas o ocupante também está nela, como possuidor. O que você pagou no período pode entrar na discussão de perdas e danos da ação (art. 555, I, do CPC), a ser avaliada no caso concreto.
É comum parar de pagar o imposto em protesto contra a invasão. Se você faz isso, o débito pode ser cobrado de você, porque o proprietário está entre os contribuintes listados no art. 34 do CTN.
Imóvel vazio ou herdado: como manter a posse
Se você tem imóvel vazio, herdado ou guardado para venda, manter a posse é deixar prova de que você exerce poder sobre ele. Contas no seu nome, cerca, visitas registradas e contrato escrito com quem cuida do imóvel servem como prova (art. 561, I, do CPC).
Ao emprestar o imóvel em comodato, isto é, empréstimo gratuito, ou alugar, você mantém a posse indireta, e quem está no imóvel não a anula (art. 1.197 do Código Civil). O contrato escrito separa o caseiro autorizado do invasor.
Se você tem 60 anos ou mais, o processo tem prioridade de tramitação em qualquer juízo (art. 1.048, I, do CPC). Os tipos de prova estão em formas de provar a posse do seu imóvel.
É comum deixar parente ou conhecido no imóvel sem nada por escrito. Se essa pessoa depois diz que é dona, a falta de contrato dificulta provar que a ocupação era só permissão (art. 1.208 do Código Civil).
Quando a invasão pede orientação jurídica
Se o seu caso tem uma das situações abaixo, a retomada deixa de ser só juntar documentos e passa a pedir análise antes do pedido:
- A invasão tem mais de ano e dia, ou a data de início é incerta.
- Você é dono e não sabe se o que fazia no imóvel conta como posse, o que define reintegração ou reivindicatória.
- O ocupante está há muitos anos e diz que já tem direito à usucapião.
- Há várias famílias no imóvel, com citação por edital e participação do Ministério Público.
- O imóvel é de herança ainda sem inventário.
Nesses casos, você pode buscar orientação jurídica para defesa contra invasão de imóvel em São Paulo, que confere a posse, as datas e o caminho cível e penal antes do pedido. A representação em juízo é feita por advogado inscrito na OAB (art. 103 do CPC).
Imóvel invadido em São Paulo: o que conferir primeiro
Se o seu imóvel foi invadido, confira nesta ordem:
- A data do início da invasão, que define o rito especial, com pedido de liminar (art. 558 do CPC).
- Se você estava no imóvel antes, o que define reintegração ou reivindicatória (art. 561 do CPC e art. 1.228 do Código Civil).
- Há quanto tempo o ocupante está lá, e se mora no imóvel (arts. 1.238 e 1.240 do Código Civil).
- Se a casa estava habitada, o que abre a via penal da invasão de domicílio (art. 150 do Código Penal).
Se o imóvel fica em São Paulo, a ação corre no foro da cidade onde ele está (art. 47, § 2º, do CPC). Com essas respostas, você sabe qual pedido cabe, e o mapa das possessórias está em ações possessórias.
Para aprofundar
Se você quer ir fundo numa etapa da retomada, estes conteúdos tratam de cada uma:
