Certidões e Documentos do Comprador na Compra de Imóvel

Ponto-chave

Na compra de imóvel, o comprador deve providenciar documentos pessoais (RG, CPF, certidão de casamento, comprovante de renda) e solicitar certidões do vendedor, como distribuição cível, criminal, executivos fiscais e certidões dos cartórios de protesto. A certidão de matrícula do imóvel deve ter no máximo 30 dias de validade. Com mais de 5 milhões de imóveis irregulares no Brasil, verificar toda documentação é fundamental para identificar fraudes, penhoras e disputas judiciais antes de fechar negócio.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Comprar um imóvel no Brasil exige mais do que apenas ter o dinheiro em mãos. Com mais de 5 milhões de imóveis irregulares no país e 35% das moradias no Rio de Janeiro apresentando algum tipo de irregularidade documental, verificar a documentação correta é fundamental para proteger seu patrimônio.

A certidão de distribuição cível e criminal, além de outros documentos pessoais e do imóvel, ajuda você a identificar problemas como penhoras, dívidas judiciais ou disputas de inventário antes de fechar negócio.

Neste guia completo, você vai descobrir:

• Quais certidões o comprador precisa providenciar
• Como obter cada documento passo a passo
• Prazos de validade e custos envolvidos
• Como identificar riscos antes da compra

O Que É Certidão de Distribuição Cível e Criminal

A certidão de distribuição informa se uma pessoa (vendedor ou comprador) responde a processos judiciais que podem afetar a compra do imóvel. Diferente da certidão de antecedentes criminais emitida pela Polícia Federal, que mostra apenas condenações passadas, a certidão de distribuição revela processos em andamento nos tribunais, mesmo sem condenação definitiva.

Tipos de Certidão de Distribuição Importantes

Existem três tipos principais que você precisa conhecer:

• Certidão de Distribuição Cível: mostra ações de cobrança, inventários, divórcios, partilhas de bens e disputas imobiliárias
• Certidão de Distribuição Criminal: revela processos criminais em andamento contra o vendedor
• Certidão de Executivos Fiscais: indica dívidas de IPTU, IPVA ou ICMS sendo cobradas na Justiça

Documentos Pessoais do Comprador de Imóvel

Antes de começar o processo de compra, você precisa reunir documentos pessoais básicos que serão exigidos pelo cartório e pela instituição financeira (caso precise de financiamento).

Lista Completa de Documentos

• RG e CPF originais: identidade oficial válida em todo território nacional
• Certidão de casamento ou união estável: necessária para verificar regime de bens
• Comprovante de residência atualizado: conta de luz, água ou telefone dos últimos 3 meses
• Comprovante de renda: holerites dos últimos 3 meses ou extrato bancário (para financiamento)

Esses documentos formam a base para que o cartório possa lavrar a escritura pública de compra e venda.

Certidões Que o Comprador Deve Pedir ao Vendedor

Além de providenciar seus documentos pessoais, você deve solicitar certidões do vendedor para garantir que o imóvel está livre de problemas judiciais.

Certidões da Justiça Estadual (TJSP)

Para quem compra imóvel em São Paulo, as certidões podem ser solicitadas através do portal certidoes.tjsp.jus.br com login gov.br:

• Certidão de Distribuição Cível: revela ações de cobrança, inventários, divórcios e partilhas de bens
• Certidão de Distribuição Criminal: mostra processos criminais em andamento
• Certidão de Executivos Fiscais Estaduais: indica dívidas de IPVA e ICMS sendo cobradas judicialmente

O prazo para entrega é de 5 dias úteis para certidões que não sejam “Nada Consta”, que são emitidas automaticamente.

Certidões da Justiça Federal

A certidão de distribuição federal informa processos federais, incluindo crimes contra o sistema financeiro e dívidas com a União. Pode ser solicitada através do site jfsp.jus.br.

Outras Certidões Essenciais

• Certidão da Justiça do Trabalho: verifica se o vendedor tem ações trabalhistas que podem gerar penhora do imóvel
• Certidão dos Cartórios de Protesto: revela títulos protestados como cheques e notas promissórias
• Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas: demonstra que o vendedor não tem dívidas trabalhistas

Documentos do Imóvel Para Verificar Antes da Compra

Além das certidões pessoais, você precisa verificar a documentação do próprio imóvel para garantir que ele está regular e livre de ônus.

Certidões Fundamentais do Imóvel

Certidão de Matrícula Atualizada:

O documento mais importante na compra de imóvel. Deve ter no máximo 30 dias de emissão no momento da escritura. Mostra toda a história do imóvel desde sua construção até o atual proprietário.

Certidão de Ônus Reais:

Informa se existem dívidas ou restrições registradas sobre o imóvel, como hipoteca, penhora, usufruto, inventário ou financiamento.

Certidão de Quitação de IPTU:

Comprova que não há débitos de Imposto Predial e Territorial Urbano. Tem validade de 30 dias.

Declaração de Quitação Condominial:

Para apartamentos, certifica que não há dívidas de condomínio. Também válida por 30 dias.

Outros Documentos Importantes do Imóvel

• Habite-se: certidão da prefeitura que autoriza a ocupação do imóvel
• Escritura do imóvel: documento que comprova a propriedade
• Carnê do IPTU do ano vigente: para verificar valor venal e conferir dados cadastrais

Como Solicitar Certidão de Distribuição Passo a Passo

Obter certidões de distribuição ficou mais simples com a digitalização dos serviços.

Para Certidões do TJSP (São Paulo)

1. Acesse o portal certidoes.tjsp.jus.br
2. Faça login com sua conta gov.br (se não tiver, crie em www.gov.br)
3. Selecione o tipo de certidão desejada (cível, criminal ou executivos fiscais)
4. Preencha os dados da pessoa pesquisada (CPF, nome completo)
5. Confirme o pedido e aguarde

Certidões “Nada Consta” são emitidas automaticamente e gratuitas. Quando há processos, o prazo é de 5 dias úteis.

Para Certidões da Justiça Federal

Acesse o site jfsp.jus.br e siga procedimento similar, informando CPF ou CNPJ.

Custos das Certidões

• Certidões de distribuição cível e criminal: gratuitas no TJSP e STJ
• Certidão de protesto: R$ 18,39 (valor base em SP) mais impostos municipais

Prazo de Validade das Certidões de Imóvel

Cada certidão tem um prazo específico de validade, e você precisa organizar as solicitações para que nenhuma expire antes da escritura.

Cronograma Ideal de Solicitação

Para evitar que certidões vençam antes da escritura:

• 90 dias antes: solicite certidões com prazo mais longo
• 60 dias antes: peça documentos com validade de 60 dias
• 30 dias antes: obtenha certidões de matrícula, IPTU e condomínio

Riscos de Comprar Imóvel Sem Verificar Certidões

Aproximadamente 50% dos imóveis no Brasil possuem algum tipo de irregularidade, sendo a falta de escritura a mais comum. Em São Paulo, 28% dos imóveis apresentam pendências documentais, enquanto no Rio de Janeiro esse índice chega a 35%.

Principais Problemas Que Podem Acontecer

Penhora do Imóvel:

Comprar imóvel de vendedor que responde a processos judiciais pode resultar em penhora do bem. Segundo a Súmula 375 do STJ, o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora ou da prova de má-fé do comprador.

Dívidas Ocultas:

Sem verificar certidões de executivos fiscais, você pode herdar dívidas de IPTU, IPVA ou tributos federais.

Disputas de Inventário:

Processos de partilha de bens e inventários podem travar a venda ou gerar disputas judiciais futuras.

Diferença Entre Certidão de Distribuição e Matrícula do Imóvel

Muitos compradores confundem esses dois documentos, mas eles têm propósitos diferentes.

Certidão de Distribuição:

• Informa processos judiciais contra pessoas (vendedor ou comprador)
• Mostra ações cíveis, criminais, trabalhistas e fiscais
• Obtida nos tribunais (TJSP, Justiça Federal, TST)

Certidão de Matrícula do Imóvel:

• Mostra o histórico completo do imóvel desde sua construção
• Revela proprietários anteriores, ônus reais, hipotecas e restrições
• Obtida no Cartório de Registro de Imóveis

Ambas são essenciais e complementares para uma compra segura.

Quando Procurar Assessoria Jurídica Especializada

Um advogado especializado em direito imobiliário oferece orientação técnica para:

• Analisar todas as certidões do vendedor e do imóvel, identificando eventuais inconsistências
• Verificar se há riscos relacionados a processos judiciais que possam afetar a transação
• Revisar cláusulas contratuais e documentos antes da assinatura
• Acompanhar o processo de escritura desde a reunião de documentos até o registro no cartório
• Orientar sobre prazos e validade das certidões
• Resolver pendências documentais, como averbações incompletas ou divergências de metragens

A assessoria jurídica especializada contribui para que você tome decisões informadas durante o processo de compra.

O Que Fazer Antes de Assinar o Contrato

Solicite todas as certidões necessárias antes de assinar qualquer contrato de compra e venda. Com mais de 5 milhões de imóveis irregulares no Brasil, verificar documentação não é opcional. Organize as solicitações conforme os prazos de validade e considere buscar orientação técnica especializada para analisar cada certidão e identificar possíveis riscos.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

NR Advogados Imobiliários | Apoio jurídico em questões imobiliárias.