Ponto-chave
Se você não pagar o IPTU em São Paulo, a prefeitura cobra multa de 0,33% ao dia até 20% e juros pela taxa Selic. Depois a dívida vai para a dívida ativa, pode ser protestada e vira execução fiscal, com 5 dias para pagar ou garantir. O imóvel em que você mora pode ser penhorado e leiloado: a proteção do bem de família não vale para o IPTU dele. A cobrança prescreve em 5 anos, mas protesto e parcelamento reiniciam a contagem.
Você deixou de pagar uma ou mais parcelas e quer saber até onde isso vai. Entender o que acontece se não pagar o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) é seguir uma escada com cinco degraus: multa, dívida ativa, protesto, execução fiscal e, no fim, leilão do imóvel. Abaixo está cada degrau, com a regra da lei, o prazo e o que você ainda pode fazer em cada um.
O que acontece se não pagar o IPTU, etapa por etapa
Se você não paga o IPTU, a dívida passa por etapas fixas, e cada uma acrescenta um efeito novo sem apagar o anterior. A tabela resume a escada na cidade de São Paulo.
| Etapa | O que acontece com você | Base legal |
|---|---|---|
| Atraso | Multa de 0,33% ao dia até 20% e juros pela taxa Selic; o boleto original deixa de valer | Prefeitura de São Paulo |
| Dívida ativa | O débito é inscrito e vira título para cobrança na Justiça; o nome pode ir para o Cadastro Informativo Municipal (CADIN) | art. 201 do CTN; art. 784, IX, do CPC |
| Protesto | A certidão da dívida é levada ao cartório de protesto, e o prazo de prescrição recomeça | art. 174, § 1º, II, do CTN |
| Execução fiscal | Citação (o chamado oficial ao processo) para pagar ou garantir em 5 dias; bloqueio de conta e penhora de bens | art. 8º da Lei 6.830/1980 |
| Leilão | O imóvel penhorado vai a leilão público, inclusive o único imóvel da família | art. 23 da Lei 6.830/1980; art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990 |
O que está em jogo nessa escada é o próprio imóvel, e a distância entre o primeiro e o último degrau depende de quando você reage.
Onde as pessoas erram aqui. É comum achar que a cobrança para no carnê e que a prefeitura “esquece” a dívida pequena. A cobrança muda de forma, de boleto para certidão e de certidão para processo, e você só recebe notícia dela de novo quando já está um degrau acima.
Multa e juros do IPTU atrasado em São Paulo
Se você atrasou o IPTU na capital paulista, a Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo informa que o sistema cobra multa de 0,33% ao dia, até o limite de 20%, mais juros pela taxa Selic, a taxa básica de juros da economia. A multa para de crescer quando chega ao teto de 20%; os juros não têm esse limite.
O boleto que chegou pelo correio não serve depois do vencimento. Para pagar o atraso, você emite a 2ª via atualizada no site da prefeitura, que já vem com multa e juros calculados até a data do pagamento.
Outras cidades da Grande São Paulo têm lei própria de IPTU, com percentuais diferentes. Se o seu imóvel fica fora da capital, confira a regra no site da prefeitura do município.
Onde as pessoas erram aqui. Muita gente guarda o boleto antigo para pagar “quando der”. A prefeitura avisa que o boleto original não serve depois do prazo: você paga pela 2ª via atualizada, que traz o valor do dia.
Dívida ativa: quando o IPTU atrasado vira título de cobrança
Se o prazo de pagamento acabou e você não pagou, a prefeitura inscreve o débito na dívida ativa, isto é, no cadastro oficial de créditos vencidos do município (art. 201 do CTN, o Código Tributário Nacional). A certidão dessa inscrição é título executivo extrajudicial, ou seja, permite cobrar na Justiça sem um processo anterior para provar a dívida (art. 784, IX, do CPC, o Código de Processo Civil).
Na capital, a prefeitura avisa que, inscrita a dívida, o seu nome pode ir para o CADIN e você corre o risco de sofrer processo judicial. A negociação, a partir daí, sai do site do IPTU e passa pelo Portal da Dívida Ativa.
A inscrição tem requisitos. O termo precisa trazer o nome do devedor, a quantia, a forma de calcular os juros, a origem do crédito com a lei que o fundamenta e a data da inscrição (art. 202 do CTN). Faltou um deles ou há erro, a inscrição e a cobrança que vem dela são nulas, e a prefeitura só pode corrigir até a sentença de primeira instância (art. 203 do CTN).
Onde as pessoas erram aqui. É comum tratar a certidão como verdade absoluta. A presunção de certeza da dívida inscrita é relativa (art. 204, parágrafo único, do CTN): se você pagou, se o imóvel já não era seu ou se o cálculo está errado, a prova sua derruba a cobrança.
Protesto do IPTU atrasado em cartório
Se a sua dívida já está na dívida ativa, a prefeitura pode levar a certidão ao cartório de protesto, o registro público que avisa o mercado de uma dívida não paga. A prefeitura não precisa esperar o processo para protestar: a certidão de dívida ativa já basta.
Para você, o protesto tem um efeito que pesa mais que o aviso público. O art. 174, § 1º, II, do CTN, na redação dada pela Lei Complementar 236/2026, diz que a prescrição se interrompe “pelo protesto extrajudicial da certidão de dívida ativa”. Interromper quer dizer zerar: a contagem de 5 anos recomeça da data do protesto (art. 174, § 3º, do CTN).
Onde as pessoas erram aqui. Quem recebe o aviso do cartório costuma ignorar porque “ainda não é processo”. O protesto é justamente o ato que mantém a dívida viva por mais 5 anos, e é a última etapa antes de a cobrança ir para a Justiça.
Execução fiscal: a prefeitura cobra o IPTU na Justiça
Se você não pagou nem negociou depois da inscrição, a prefeitura entra com a execução fiscal, o processo próprio de cobrança de tributo. Pelo art. 8º da Lei 6.830/1980, a Lei de Execução Fiscal, você é citado, isto é, chamado oficialmente ao processo, para, em 5 dias, pagar a dívida com juros, multa e encargos ou garantir a execução.
Garantir é oferecer algo que cubra a dívida enquanto se discute: depósito em dinheiro, fiança bancária, seguro garantia ou bens para penhora (art. 9º da Lei 6.830/1980). A defesa, chamada de embargos à execução, tem prazo de 30 dias contados do depósito, da juntada da fiança ou do seguro, ou da intimação da penhora (art. 16 da Lei 6.830/1980). Sem garantia, não há embargos: “Não são admissíveis embargos do executado antes de garantida a execução” (art. 16, § 1º, da Lei 6.830/1980).
Se você não paga nem garante, o juiz manda penhorar, isto é, separar bens seus para pagar a dívida. A ordem da penhora começa pelo dinheiro em conta (art. 11, I, da Lei 6.830/1980). Parte do seu dinheiro fica fora do alcance:
- salários, aposentadorias e pensões são impenhoráveis, ressalvadas as exceções do § 2º (art. 833, IV, do CPC);
- a poupança é impenhorável até 40 salários mínimos (art. 833, X, do CPC);
- o que passar disso, e o dinheiro em conta corrente que não seja salário, pode ser bloqueado.
Se você foi citado, não pagou, não indicou bens e nada penhorável foi achado, o juiz decreta a indisponibilidade dos seus bens, comunicada ao Registro de Imóveis e aos bancos, limitada ao valor da dívida (art. 185-A do CTN). Ou seja, você deixa de conseguir vender ou transferir o que está em seu nome.
Onde as pessoas erram aqui. É comum esperar a penhora para só então se defender. Com 5 dias para garantir e embargos que dependem dessa garantia, quem deixa passar a citação perde a forma mais simples de discutir o valor sem ter o dinheiro bloqueado.
A prefeitura pode tomar o imóvel por falta de pagamento do IPTU?
Sim. Se você não paga o IPTU, o próprio imóvel pode ser penhorado e vendido em leilão, mesmo que seja o único da família e você more nele. A Lei 8.009/1990, que protege o bem de família, isto é, o imóvel em que a família mora, abre exceção expressa: a impenhorabilidade não vale na cobrança de “impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar” (art. 3º, IV, da Lei 8.009/1990).
O bem penhorado é vendido em leilão público, no lugar que o juiz designar (art. 23 da Lei 6.830/1980). Quem arremata, isto é, compra no leilão, não herda a dívida de IPTU: pelo art. 130, parágrafo único, do CTN, na arrematação a dívida passa para o preço pago, e é desse dinheiro que a prefeitura recebe.
O que está em jogo aqui é a moradia, e o bem de família não protege contra o IPTU do próprio imóvel. A proteção continua valendo contra a maior parte das outras dívidas (art. 1º da Lei 8.009/1990), e é por isso que a exceção pega muita gente de surpresa.
Onde as pessoas erram aqui. O erro comum é confiar no “imóvel único não pode ser penhorado” ouvido em outra situação. Essa regra tem exceções listadas na própria Lei 8.009/1990, e o IPTU do imóvel é uma delas. Se você está nesse ponto, a pergunta útil passa a ser como pagar ou garantir antes da data do leilão.
IPTU atrasado há mais de 5 anos ainda pode ser cobrado?
Se o seu IPTU está atrasado há mais de 5 anos, a dívida só deixa de poder ser cobrada se nenhum ato interrompeu a contagem nesse período. O art. 174 do CTN fixa que a cobrança “prescreve em cinco anos, contados da data da sua constituição definitiva”, e a prescrição extingue o crédito (art. 156, V, do CTN).
O prazo, porém, zera e recomeça a cada interrupção do art. 174, § 1º, do CTN. As que mais aparecem no IPTU:
- o despacho do juiz que manda citar você na execução fiscal (inciso I);
- o protesto da certidão de dívida ativa em cartório (inciso II);
- qualquer ato seu que reconheça a dívida, como pedir parcelamento ou assinar uma confissão (inciso IV).
Há ainda a prescrição intercorrente, a que corre dentro do processo parado. Se a execução fiscal não acha você nem bens penhoráveis, o juiz suspende o processo e, depois de 1 ano, arquiva; passado o prazo de prescrição desde o arquivamento, o juiz, ouvida a prefeitura, pode reconhecê-la (art. 40, § 4º, da Lei 6.830/1980).
Onde as pessoas erram aqui. “Esperar prescrever” quase nunca fecha a conta. Quem parcela, deixa de pagar e espera 5 anos a partir da primeira parcela atrasada esquece que o pedido de parcelamento reiniciou o prazo, e a dívida que parecia vencida segue cobrável.
Comprei um imóvel com IPTU atrasado: a dívida é minha?
Se você comprou um imóvel com IPTU em aberto, a dívida passa para você, salvo se a escritura trouxer a prova de quitação. O art. 130 do CTN diz que os créditos de impostos sobre a propriedade do imóvel “sub-rogam-se na pessoa dos respectivos adquirentes, salvo quando conste do título a prova de sua quitação”. Ou seja, a dívida acompanha o imóvel e passa para quem compra. É por isso que a certidão negativa de tributos do imóvel entra na compra.
No aluguel, a regra é outra. Contribuinte do IPTU é o proprietário, o titular do domínio útil ou o possuidor a qualquer título (art. 34 do CTN), e a cláusula do contrato que passa o imposto ao inquilino vale entre vocês dois, mas não muda quem a prefeitura cobra (art. 123 do CTN). Se o inquilino não pagou, a cobrança chega ao seu cadastro, e você cobra o inquilino pelo contrato.
Onde as pessoas erram aqui. É comum fechar a compra só com a certidão da matrícula. Ela mostra ônus registrados, não o débito de IPTU, que fica no cadastro da prefeitura; a conferência das dívidas ocultas de um imóvel e a due diligence imobiliária existem para pegar exatamente isso.
Quando a dívida de IPTU pede uma análise jurídica
Se a sua dívida de IPTU já saiu do boleto, você ganha com uma leitura jurídica antes de pagar ou parcelar quando:
- a execução fiscal já citou você e o prazo de 5 dias está correndo;
- a certidão de dívida ativa traz nome, valor ou período que você não reconhece;
- o imóvel foi vendido, herdado ou alugado no período cobrado;
- o débito tem mais de 5 anos e você não sabe se houve protesto, citação ou parcelamento;
- o imóvel já está penhorado ou com data de leilão marcada.
Nessas situações, o caminho para resolver dívidas de IPTU antes da penhora do imóvel começa pela leitura da certidão e do processo. Para quem é aposentado, vale conferir antes se o imóvel não cabia na isenção de IPTU para idosos em São Paulo.
IPTU atrasado: como sair da escada antes do leilão
Se você está em algum degrau da escada, o próximo passo depende de onde a dívida está hoje:
- Se a dívida só está atrasada, emita a 2ª via atualizada no site da prefeitura e pague, ou veja as condições de parcelamento.
- Se ela já está na dívida ativa ou protestada, negocie pelo Portal da Dívida Ativa e confira na certidão nome, valor e período antes de assinar.
- Se já existe execução fiscal, conte os 5 dias da citação, decida se paga, parcela ou garante, e lembre que os embargos dependem da garantia.
Em qualquer degrau, confira se o período que cobram de você ainda pode ser exigido, porque parcelar reconhece a dívida e reinicia a prescrição.
