Ponto-chave
A usucapião extraordinária dá a propriedade a quem possui o imóvel como dono por 15 anos, sem interrupção nem oposição, mesmo sem escritura, contrato ou boa-fé. O prazo cai para 10 anos se você mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços produtivos. A lei não limita a área nem proíbe ter outro imóvel, e o pedido pode ser feito na Justiça ou no cartório de registro de imóveis.
Você está no imóvel há muitos anos, cuida dele como dono e nunca teve a escritura, ou tem só um recibo de quem não era o proprietário. A usucapião extraordinária é a modalidade feita para esse caso, porque não pede documento de compra nem boa-fé, só tempo e posse de dono. Abaixo, os requisitos, quando o prazo é de 10 anos, o que para a contagem e como pedir.
O que é usucapião extraordinária
Se você possui um imóvel como seu por 15 anos, sem interrupção nem oposição, adquire a propriedade dele pela usucapião extraordinária, isto é, a aquisição da propriedade pelo tempo de posse (art. 1.238 do Código Civil). A lei dispensa título e boa-fé, a crença de que o imóvel era seu de direito, e nenhum papel de compra é exigido.
Sem o reconhecimento, o imóvel segue em nome de outra pessoa na matrícula, e você não consegue vender, financiar nem inventariar como dono. A sentença que declara a usucapião serve de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.241, parágrafo único, do Código Civil).
É comum achar que pagar o IPTU por 15 anos basta. Se você paga o imposto, isso ajuda a provar a posse, mas o que conta é ter agido como dono, sem licença de ninguém, durante todo o prazo.
Requisitos da usucapião extraordinária
Para pedir a usucapião extraordinária, você precisa provar quatro pontos, todos tirados do art. 1.238 do Código Civil:
- 15 anos de posse, ou 10 anos nos casos do parágrafo único.
- Posse contínua, sem interrupção no período.
- Posse sem oposição, isto é, sem que o dono ou quem tem direito sobre o imóvel a tenha contestado.
- Posse como dono, e não como quem usa o imóvel com licença de alguém.
Posse, isto é, o exercício de fato de algum dos poderes de dono, como morar, alugar ou cercar (art. 1.196 do Código Civil), é o centro do pedido. Atos de mera permissão ou tolerância não induzem posse (art. 1.208 do Código Civil). A posse mantém o caráter com que foi adquirida, salvo prova em contrário (art. 1.203 do Código Civil).
Por isso o caseiro, o inquilino e quem mora de favor, isto é, em comodato, não contam o prazo enquanto estão nessa condição. Se esse é o seu começo, você precisa provar quando deixou de usar o imóvel por licença de alguém e passou a agir como dono.
É comum somar ao prazo os anos em que se pagava aluguel ao proprietário. Se você está nessa situação, esse período é de posse com licença do dono e não entra na conta.
Prazo da usucapião extraordinária: 15 ou 10 anos
Se você mora no imóvel ou fez nele obras ou serviços de caráter produtivo, o prazo cai de 15 para 10 anos (art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil). Sem moradia habitual nem obra produtiva, como num terreno só cercado, valem os 15 anos.
Você não precisa ter ficado sozinho todo o tempo. Pode somar à sua a posse de quem estava antes de você (art. 1.207 do Código Civil), contanto que todas sejam contínuas e pacíficas (art. 1.243 do Código Civil), como no caso de quem comprou a posse por recibo ou a recebeu de um parente.
É comum contar 10 anos desde a compra de um terreno onde ninguém morou nem construiu. Se esse é o seu caso, a redução não se aplica, porque depende de moradia habitual ou de obra ou serviço produtivo, e o prazo é de 15 anos.
Área e outro imóvel: o que a lei não exige
Se você já tem outro imóvel, ou a área é grande ou pequena, a usucapião extraordinária segue possível. O art. 1.238 do Código Civil não traz limite de área nem proíbe ter outro imóvel. Essas exigências são da especial urbana, até 250 m² e 5 anos (art. 183 da Constituição Federal e art. 1.240 do Código Civil).
Sobre o tamanho mínimo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) julgou o Tema 985 dos recursos repetitivos, isto é, uma tese aplicada a todos os casos iguais. A área menor que o módulo, o lote mínimo da lei municipal, não impede a usucapião extraordinária. Basta cumprir os requisitos do art. 1.238 do Código Civil.
O que a lei exige é que o imóvel seja particular. Bens públicos não estão sujeitos a usucapião (art. 102 do Código Civil; art. 183, § 3º, da Constituição Federal), seja qual for o tempo de posse.
É comum desistir do pedido de um lote pequeno, achando que o tamanho abaixo do mínimo da prefeitura impede a usucapião. Se esse é o seu caso, a tese do STJ diz o contrário, e o que se discute é a posse.
Usucapião extraordinária e ordinária: a diferença
Se você tem um título de compra que parecia válido e agiu de boa-fé, pode estar na usucapião ordinária: 10 anos de posse contínua e incontestada com justo título e boa-fé (art. 1.242 do Código Civil). Justo título, isto é, o documento de aquisição que só não transferiu a propriedade por um defeito, separa as duas.
| Modalidade | Prazo | Título e boa-fé | Área e outro imóvel | Dispositivo |
|---|---|---|---|---|
| Extraordinária | 15 anos, ou 10 com moradia ou obra produtiva | Não exige | Sem limite de área; pode ter outro imóvel | art. 1.238 do Código Civil |
| Ordinária | 10 anos, ou 5 no caso do parágrafo único | Exige os dois | Sem limite de área; a lei não fala em outro imóvel | art. 1.242 do Código Civil |
| Especial urbana | 5 anos | Não exige | Até 250 m², para moradia, sem outro imóvel | art. 183 da Constituição Federal |
Para quem não tem título nenhum, a extraordinária evita a discussão sobre título e boa-fé, em troca de um prazo maior. A especial urbana é a mais curta, mas só vale para área de até 250 m² usada como moradia por quem não tem outro imóvel (art. 183 da Constituição Federal).
É comum pedir a ordinária com um contrato de gaveta e uma boa-fé difícil de provar. Se você já tem 15 anos de posse, ou 10 com moradia, o pedido pela extraordinária tira a boa-fé da discussão.
O que interrompe ou suspende o prazo
Se o dono entrou na Justiça para retomar o imóvel, ou se o prazo não corre contra ele, a contagem da usucapião pode parar. As causas que obstam, suspendem ou interrompem a prescrição, isto é, a perda de um direito pelo tempo, também se aplicam à usucapião (art. 1.244 do Código Civil).
As que mais aparecem em imóvel de família são estas:
- Entre cônjuges, durante a sociedade conjugal, o prazo não corre (art. 197, I, do Código Civil).
- Entre pais e filhos, durante o poder familiar, também não (art. 197, II, do Código Civil).
- Contra os absolutamente incapazes, os menores de 16 anos, o prazo não corre (arts. 3º e 198, I, do Código Civil).
- A ação do proprietário, com o despacho do juiz que ordena a citação, isto é, o chamado oficial do réu ao processo, interrompe o prazo (art. 202, I, do Código Civil).
É comum contar o prazo desde a morte do dono sem olhar quem herdou. Se um dos herdeiros é menor de 16 anos, você precisa saber que o prazo não corre contra ele, e a conta muda.
Usucapião extraordinária entre herdeiros
Se você é herdeiro e mora no imóvel da herança, a usucapião contra os outros herdeiros esbarra numa regra. Até a partilha, isto é, a divisão formal da herança, o direito de todos sobre o imóvel é indivisível e segue as normas do condomínio (art. 1.791, parágrafo único, do Código Civil).
Cada coerdeiro pode exercer atos de posse que não excluam os dos outros (art. 1.199 do Código Civil), e morar com a tolerância dos irmãos não induz posse (art. 1.208 do Código Civil). O pedido depende de provar desde quando você passou a possuir sozinho, como dono e sem a tolerância dos demais.
É comum contar o prazo desde a morte dos pais para quem sempre morou na casa com a família. Se esse é o seu caso, o tempo de moradia com a tolerância dos irmãos não conta, e a prova precisa mostrar a partir de quando a posse passou a ser só sua.
Como pedir: no cartório ou na Justiça
Se você tem a prova da posse e ninguém contesta, pode pedir a usucapião extraordinária direto no cartório de registro de imóveis da comarca do imóvel, representado por advogado (art. 216-A da Lei 6.015/1973). Se houver conflito, o pedido vai ao juiz (art. 1.241 do Código Civil).
No cartório, o pedido vai instruído com estes documentos (art. 216-A da Lei 6.015/1973):
- Ata notarial, isto é, o documento em que o tabelião registra o que constatou, atestando o seu tempo de posse e o dos antecessores.
- Planta e memorial descritivo assinados por profissional habilitado.
- Certidões negativas dos distribuidores da comarca do imóvel e do seu domicílio.
- Documentos da origem, da continuidade e do tempo da posse, como o pagamento de impostos e taxas do imóvel.
Quem tem direito registrado no imóvel e não assinou a planta é notificado e tem 15 dias para se manifestar, e o silêncio vale como concordância (art. 216-A, § 2º, da Lei 6.015/1973). Impugnação justificada manda o caso ao juiz (art. 216-A, § 10, da Lei 6.015/1973). O passo a passo está em usucapião extrajudicial no cartório.
Na Justiça, os confinantes, isto é, os donos dos imóveis vizinhos, são citados pessoalmente, salvo em unidade de condomínio (art. 246, § 3º, do Código de Processo Civil). O Código de Processo Civil (CPC) também manda publicar editais, isto é, avisos públicos, para chamar interessados desconhecidos (art. 259, I, do CPC).
É comum ir ao cartório sem a assinatura dos titulares na planta, contando que ninguém vai responder. Se você vai por esse caminho, saiba que uma impugnação justificada leva o caso ao juiz. O que entra no custo está em quanto custa a usucapião.
Quando a usucapião extraordinária pede orientação jurídica
Se o seu caso tem uma das situações abaixo, o pedido deixa de ser só juntar o tempo de posse e passa a pedir análise antes de entrar:
- A posse começou com licença, como caseiro, comodato ou aluguel.
- O imóvel é de herança ainda sem partilha.
- O dono ou um herdeiro é menor de 16 anos.
- Há ação do proprietário contra você, em curso ou já encerrada.
- A área ocupada não bate com a matrícula ou avança no terreno vizinho.
- Há dúvida se o imóvel é público.
Nesses casos, você pode buscar orientação de advogado de usucapião em São Paulo, que confere a prova da posse, a contagem do prazo e a via, cartório ou Justiça, antes do pedido. A representação em juízo é feita por advogado inscrito na OAB (art. 103 do CPC).
Usucapião extraordinária: o que conferir primeiro
Se você pensa em pedir a usucapião extraordinária, confira nesta ordem:
- Desde quando você possui o imóvel como dono, sem licença de ninguém (art. 1.208 do Código Civil).
- Se mora nele ou fez obra produtiva, o que reduz o prazo para 10 anos (art. 1.238, parágrafo único, do Código Civil).
- Se houve ação do proprietário ou causa que suspende o prazo (art. 1.244 do Código Civil).
- O que prova a posse: contas, IPTU, fotos, testemunhas e recibos de quem estava antes.
Com essas respostas, você sabe se o prazo já fechou e qual via usar. As outras modalidades estão em regularização de imóvel por usucapião, e as provas aceitas, em formas de provar a posse.
Para aprofundar
Se você quer ir fundo numa etapa da usucapião, estes conteúdos tratam de cada uma:
