Como o imóvel chega ao leilão judicial
O leilão judicial é a etapa final da venda de um imóvel penhorado numa execução, o processo em que um credor cobra uma dívida. Antes dele, o Código de Processo Civil (CPC) permite ao exequente, quem cobra, pedir que o imóvel lhe seja adjudicado, isto é, transferido a ele por preço não inferior ao da avaliação (art. 876 do CPC). Sem adjudicação nem venda por iniciativa particular, o imóvel vai a leilão, conduzido por leiloeiro público (art. 881, caput e § 1º, do CPC). O leilão é eletrônico e só se faz presencial quando o meio eletrônico não for possível (art. 882 do CPC).
O juiz da execução fixa o preço mínimo, as condições de pagamento e as garantias que o arrematante pode prestar (art. 885 do CPC). Lance abaixo desse mínimo, ou abaixo de 50% da avaliação quando o juiz não fixou mínimo, é preço vil e não se aceita (art. 891 do CPC). Imóvel de incapaz tem regra própria: se não alcançar no leilão 80% da avaliação, o juiz adia a venda por até um ano e confia o imóvel a um depositário (art. 896 do CPC).
A comparação com o leilão extrajudicial, o do banco no financiamento com alienação fiduciária, está na página de leilões e arrematações.
O que conferir no edital e no processo
O edital sai pelo menos 5 dias antes do leilão, na internet, em site designado pelo juízo (art. 887, §§ 1º e 2º, do CPC). Ele traz a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a avaliação, o preço mínimo, as condições de pagamento, a comissão do leiloeiro, o site e o período do leilão eletrônico e a menção de ônus, recurso ou processo pendente sobre o imóvel (art. 886, I, II, IV e VI, do CPC). Ônus, aqui, é o direito de outra pessoa que pesa sobre o bem, como hipoteca, penhora ou usufruto.
O edital resume o que está nos autos. No processo, confira se foram avisados, com pelo menos 5 dias de antecedência, o executado, que é o devedor, e as pessoas que a lei manda cientificar: o coproprietário, quando a penhora é de uma fração do imóvel; o titular de usufruto; o credor hipotecário ou com penhora anterior; o promitente comprador com promessa registrada, entre outros (art. 889 do CPC). A venda é ineficaz em relação a quem tinha hipoteca, promessa registrada ou usufruto sobre o imóvel e não foi intimado (art. 804, caput, § 1º e § 6º, do CPC).
Confira também quem tem preferência. O coproprietário e o cônjuge que não é parte na execução preferem na arrematação, em igualdade de condições, e o imóvel não pode ser vendido abaixo da avaliação se o valor obtido não garantir a eles a quota calculada sobre ela (art. 843, §§ 1º e 2º, do CPC). Com lances iguais, preferem o cônjuge, o companheiro, o descendente e o ascendente do executado, nessa ordem (art. 892, § 2º, do CPC). A leitura do edital item a item está na página de análise de edital de leilão.
Do lance ao auto de arrematação
Pode dar lance quem está na livre administração dos próprios bens, com as exceções do art. 890 do CPC, entre elas o juiz e os servidores da justiça da localidade, o leiloeiro quanto aos bens que vende e os advogados das partes. O pagamento é imediato, por depósito judicial ou meio eletrônico, salvo decisão do juiz em outro sentido (art. 892, caput, do CPC). O arrematante paga também a comissão do leiloeiro, estabelecida em lei ou arbitrada pelo juiz (art. 884, parágrafo único, do CPC). As regras do lance parcelado estão na página de leilões e arrematações.
A arrematação consta de um auto, o documento que a formaliza, lavrado de imediato (art. 901, caput, do CPC). Assinado pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, o auto torna a arrematação perfeita, acabada e irretratável (art. 903, caput, do CPC). Mesmo assim, ela ainda pode ser invalidada, por preço vil ou outro vício; considerada ineficaz, quando falta a intimação do art. 804 do CPC; ou resolvida, se o preço não for pago ou a garantia (caução) não for prestada (art. 903, § 1º, do CPC).
Quem quiser alegar uma dessas situações tem 10 dias, contados do aperfeiçoamento da arrematação (art. 903, § 2º, do CPC). Expedida a carta, a invalidação só se pede por ação autônoma, na qual o arrematante tem de ser incluído como parte (art. 903, § 4º, do CPC). Quem alega vício sem fundamento, só para provocar a desistência do arrematante, responde por multa de até 20% do valor atualizado do bem, além de perdas e danos (art. 903, § 6º, do CPC).
Carta de arrematação, registro e posse
Pagos o preço, a comissão do leiloeiro e as despesas da execução, e passados os 10 dias sem alegação de vício, é expedida a carta de arrematação com o mandado de imissão na posse, a ordem judicial que coloca o arrematante no imóvel (arts. 901, § 1º, e 903, § 3º, do CPC). A carta traz a descrição do imóvel com remissão à matrícula, a cópia do auto, a prova de pagamento do imposto de transmissão de bens imóveis (ITBI) e a indicação de ônus real ou gravame que exista sobre o bem (art. 901, § 2º, do CPC).
A carta vai a registro no cartório de registro de imóveis (art. 167, I, 26, da Lei 6.015/1973), e é o registro que transfere a propriedade: até ele, quem consta como dono continua sendo o executado (art. 1.245, caput e § 1º, do Código Civil). A hipoteca que pesava sobre o imóvel se extingue pela arrematação (art. 1.499, VI, do Código Civil), desde que o credor hipotecário tenha sido intimado (art. 804, caput, do CPC).
Com o imóvel ocupado, é o mandado de imissão na posse que leva o arrematante para dentro dele, e o tempo até a saída do ocupante depende do cumprimento do mandado no processo. A formalização da compra está detalhada na página de escritura de imóvel de leilão.
Dívidas que acompanham o imóvel
No leilão judicial, os créditos que recaem sobre o imóvel, inclusive os de natureza propter rem, aqueles que acompanham o bem, como o condomínio, se sub-rogam no preço: são pagos com o dinheiro da arrematação, observada a ordem de preferência (art. 908, § 1º, do CPC). Para o IPTU e as taxas do imóvel, o Código Tributário Nacional prevê a mesma regra na arrematação em hasta pública, o leilão judicial (art. 130, parágrafo único).
Mesmo assim, leia o que o edital diz sobre débitos e peça as certidões do condomínio e da prefeitura antes do lance. Quem já arrematou e encontrou dívida tem os próximos passos na página de imóvel arrematado com dívida.
Como a análise do caso acontece
Na consulta, a análise parte do edital, da matrícula atualizada, das certidões e dos autos da execução: a avaliação, as intimações, os recursos pendentes e quem tem preferência. O objetivo é apontar o que pode afetar o lance e o caminho até a carta e a posse. O panorama do tema está na página de leilão de imóveis.
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