Comprar um lote é comprar de um loteamento registrado
Loteamento é a divisão de uma área maior, chamada gleba, em lotes para construir, com abertura de ruas novas ou ampliação das que já existem (art. 2º, § 1º, da Lei 6.766/1979). Quem compra um lote nesse tipo de empreendimento depende de um passo anterior: o loteamento precisa estar registrado no Cartório de Registro de Imóveis. Vender ou prometer vender lote de loteamento não registrado é proibido (art. 37 da Lei 6.766/1979).
Esse registro deixa no cartório um processo que qualquer pessoa pode examinar, a qualquer tempo e sem pagar custas (art. 24 da Lei 6.766/1979). É ali que o comprador confere, antes de assinar, se o loteador tem o terreno, se há dívidas e ações em nome dele e se as obras de infraestrutura têm prazo para terminar.
O que conferir antes de assinar
| Documento | O que ele mostra | Fundamento |
|---|---|---|
| Registro do loteamento na matrícula | Se a venda dos lotes já está autorizada; o número do registro, a matrícula e o cartório devem constar do contrato | Art. 37 e art. 26-A, X, da Lei 6.766/1979 |
| Título de propriedade e histórico dos últimos 20 anos | Se quem loteou é dono da área e como ela chegou até ele | Art. 18, I e II, da Lei 6.766/1979 |
| Certidões do processo de loteamento | Tributos do imóvel, ações reais sobre ele nos últimos 10 anos, protestos em nome do loteador nos últimos 5 anos, ações cíveis e penais contra o loteador nos últimos 10 anos | Art. 18, III e IV, da Lei 6.766/1979 |
| Termo de verificação das obras, emitido pela Prefeitura, ou cronograma | Se ruas, demarcação dos lotes e escoamento da chuva já foram feitos ou têm cronograma de até 4 anos, prorrogáveis por mais 4, com garantia de execução | Art. 18, V, da Lei 6.766/1979 |
| Contrato-padrão depositado no cartório | O modelo de contrato que o loteador é obrigado a usar com todos os compradores | Art. 18, VI, e art. 26 da Lei 6.766/1979 |
| Quadro-resumo do contrato | Preço, corretagem, parcelas, índice de correção, juros, ônus sobre o lote, consequências do distrato e prazo final das obras | Art. 26-A, I a XI, da Lei 6.766/1979 |
Os ônus são dívidas ou restrições presas ao imóvel, como hipoteca ou penhora, e também precisam estar informados no quadro-resumo (art. 26-A, IX, da Lei 6.766/1979). Quando o lote está em loteamento de acesso controlado, com portaria, a Prefeitura regulamenta o controle, mas não pode haver impedimento de entrada a pedestres e motoristas identificados (art. 2º, § 8º, da Lei 6.766/1979).
O contrato do lote: quadro-resumo e arrependimento
O contrato de compra de lote começa por um quadro-resumo com os dados principais do negócio (art. 26-A da Lei 6.766/1979). Se faltar alguma informação exigida, o loteador tem 30 dias para completar o contrato; se não completar, o comprador tem justa causa para desfazê-lo (art. 26-A, § 1º, da Lei 6.766/1979). As consequências do desfazimento só valem se o comprador assinar junto a essas cláusulas, escritas em destaque (art. 26-A, § 2º, da Lei 6.766/1979).
O compromisso de compra do lote é irretratável, ou seja, não se desfaz por simples arrependimento depois de firmado, e, registrado, vale contra terceiros (art. 25 da Lei 6.766/1979). A exceção é o contrato assinado no estande de vendas ou fora da sede do loteador: o quadro-resumo deve informar o direito de desistir em 7 dias (art. 26-A, VII, da Lei 6.766/1979), com a devolução imediata e corrigida do que foi pago nesse período (art. 49 do Código de Defesa do Consumidor).
O contrato particular pode ser transferido a outra pessoa sem a concordância do loteador, mas a transferência, chamada cessão, só produz efeito contra ele depois que ele for avisado por escrito ou depois do registro (art. 31, § 1º, da Lei 6.766/1979).
Se as parcelas atrasarem
O atraso de uma parcela não desfaz o contrato na hora. O comprador é intimado pelo Oficial do Registro de Imóveis, a pedido do loteador, para pagar o que venceu, com juros e custas (art. 32, § 1º, da Lei 6.766/1979). Se pagar, purga a mora, isto é, regulariza o atraso, e o contrato continua (art. 32, § 2º, da Lei 6.766/1979). Se não pagar, o contrato é considerado rescindido 30 dias depois dessa constituição em mora (art. 32, caput, da Lei 6.766/1979).
Mesmo com a rescisão por falta de pagamento, as benfeitorias necessárias ou úteis que o comprador fez no lote, como muro ou construção, devem ser indenizadas, e cláusula em contrário não vale (art. 34, caput, da Lei 6.766/1979). Ficam de fora as feitas em desacordo com o contrato ou com a lei (art. 34, § 1º, da Lei 6.766/1979).
Desistir da compra do lote
Quando o contrato é desfeito por fato do comprador, ele recebe de volta o que pagou, corrigido pelo índice do contrato, com os descontos que a lei permite (art. 32-A da Lei 6.766/1979):
- valor pela fruição do lote, isto é, pelo uso dele, limitado a 0,75% sobre o valor atualizado do contrato, contado da entrega da posse até a devolução do lote (art. 32-A, I, da Lei 6.766/1979);
- multa do contrato e despesas administrativas, inclusive o sinal, com desconto limitado a 10% do valor atualizado do contrato (art. 32-A, II, da Lei 6.766/1979);
- juros e multa das parcelas pagas com atraso (art. 32-A, III, da Lei 6.766/1979);
- IPTU, taxas de associação ou condomínio e tarifas do lote (art. 32-A, IV, da Lei 6.766/1979);
- comissão de corretagem, se estiver incluída no preço do lote (art. 32-A, V, da Lei 6.766/1979).
A devolução é feita em até 12 parcelas mensais. Em loteamento com obras em andamento, a primeira parcela vem em até 180 dias depois do prazo do contrato para terminar as obras; com obras concluídas, em até 12 meses depois de formalizada a rescisão (art. 32-A, § 1º, da Lei 6.766/1979). Essa regra não se aplica à compra de lote com alienação fiduciária, em que o próprio lote garante o pagamento ao credor (art. 32-A, § 3º, da Lei 6.766/1979). Se o comprador já pagou mais de um terço do preço, o lote só pode ser registrado para outra pessoa depois de comprovado o pagamento da primeira parcela da devolução ou o depósito dela no cartório (art. 35 da Lei 6.766/1979).
Quando o problema é do loteamento
Se o comprador descobre que o loteamento não está registrado ou não foi executado como aprovado, a lei manda suspender o pagamento das parcelas restantes, notificar o loteador para resolver a falta e depositar as parcelas no Registro de Imóveis (art. 38, caput e § 1º, da Lei 6.766/1979). Se o loteador integrar um grupo econômico, as empresas do grupo que se beneficiaram do loteamento irregular respondem junto com ele pelos prejuízos dos compradores (art. 47 da Lei 6.766/1979). O processo judicial corre na comarca, a divisão territorial da Justiça, onde fica o lote (art. 48 da Lei 6.766/1979).
O que acontece depois, com a Prefeitura, a regularização e as consequências para o loteador, está na página de consultoria jurídica para loteamentos. A visão geral do tema, para quem está do lado de quem loteia, fica no artigo sobre assessoria jurídica para loteamentos.
O que reunir para a análise
- Minuta do contrato, com o quadro-resumo
- Certidão da matrícula do lote ou da área loteada, com o registro do loteamento
- Material de venda: folheto, prints do site, mapa do loteamento e tabela de preços
- Proposta, reserva, recibo de sinal e comprovante da corretagem, se já houve pagamento
- Nome e CNPJ do loteador e da empresa que vende, se forem diferentes
- Estatuto da associação de moradores, se o loteamento tiver uma
Como a orientação jurídica atua nesses casos
A análise confere o registro do loteamento e o processo depositado no cartório, compara o contrato com o contrato-padrão e com o quadro-resumo e verifica o prazo e a garantia das obras de infraestrutura. Para quem já comprou, a orientação passa pelo caminho de cada situação: parcela em atraso, desistência, loteamento irregular ou transferência do contrato.
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