Proposta de Compra de Imóvel: Como Fazer e O Que Incluir

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A proposta de compra de imóvel é o primeiro passo formal para você se tornar proprietário. Mas sabia que 1 em cada 4 propostas apresenta falhas que podem comprometer toda a negociação? Com o mercado aquecido, o Brasil registrou alta de 15,7% nas vendas de imóveis residenciais no primeiro trimestre de 2025, somando 102.485 unidades comercializadas. Por isso, é essencial fazer tudo certo desde o início.

Neste guia, você vai descobrir:

• O que é proposta de compra e por que protege seus direitos
• Quais informações obrigatórias não podem faltar no documento
• Como fazer vistoria técnica antes de propor
• Quando você pode desistir sem perder dinheiro
• Cláusulas essenciais para financiamento bancário
• Erros comuns que invalidam propostas e geram prejuízos

O Que É Proposta de Compra de Imóvel

A proposta de compra é um documento que formaliza seu interesse em adquirir um imóvel específico. Ela funciona como uma carta de intenções onde você apresenta ao vendedor as condições que considera justas para fechar o negócio: preço, forma de pagamento, prazos e exigências.

Embora contratos verbais tenham validade jurídica no Brasil, propostas imobiliárias devem sempre ser escritas. Acordos apenas verbais são difíceis de provar em caso de conflito e deixam margem para interpretações divergentes sobre o que foi combinado. A proposta escrita garante segurança jurídica para ambas as partes, serve como prova da negociação e estabelece regras claras desde o começo.

Após aceita pelo vendedor, a proposta pode se transformar no compromisso de compra e venda. Este é um contrato mais completo que, quando registrado em cartório, confere direito real sobre o imóvel, conforme previsto no Código Civil brasileiro.

Proposta, Reserva ou Compromisso: Entenda as Diferenças

Muitas pessoas confundem estes três instrumentos. Veja quando usar cada um:

Reserva de imóvel: valor pago para tirar o imóvel do mercado temporariamente. Geralmente equivale a 10% do primeiro aluguel ou pequena porcentagem do valor de venda. Funciona como sinal de interesse enquanto você analisa documentação e organiza financiamento. Se desistir, pode perder a reserva dependendo do acordo.

Proposta de compra: documento formal onde você oferece condições específicas para comprar o imóvel. O vendedor pode aceitar, recusar ou fazer contraproposta. Não há pagamento obrigatório nesta fase, embora possa haver sinal se acordado.

Compromisso de compra e venda: contrato vinculante assinado após aceitação da proposta. Estabelece obrigações para ambas as partes, prevê multas por descumprimento e deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis para garantir direito real.

Vistoria Antes da Proposta: Checklist Completo

Nunca faça proposta sem vistoriar pessoalmente o imóvel. Muitos compradores se arrependem por descobrirem problemas tarde demais. Verifique:

Aspectos Estruturais

• Rachaduras em paredes, teto e piso (podem indicar problemas estruturais graves)
• Infiltrações, mofo ou manchas de umidade
• Estado da pintura, revestimentos e acabamentos
• Funcionamento de portas, janelas e fechaduras
• Condição do telhado (se casa) ou laje (se apartamento)

Instalações Técnicas

• Sistema elétrico: quadro de luz, tomadas, disjuntores
• Hidráulica: torneiras, registros, pressão da água, escoamento
• Gás (se houver instalação)
• Sistema de esgoto e fossa séptica (imóveis sem rede pública)

Documentação Técnica

• Habite-se: certifica que a construção foi concluída conforme projeto aprovado
• Planta aprovada pela prefeitura
• ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) da construção
• Certificado de conformidade de instalações elétricas (se novo)

Considere contratar engenheiro ou arquiteto para vistoria técnica em imóveis antigos, com sinais de reforma irregular ou problemas visíveis. O investimento de R$ 800 a R$ 2.000 pode evitar prejuízos de dezenas de milhares de reais futuramente.

Visite o imóvel em diferentes horários, de manhã, tarde e noite, para avaliar iluminação natural, barulho da vizinhança e movimentação da rua.

O Que Incluir na Proposta de Compra

Dados Completos do Comprador

Sua proposta precisa te identificar completamente para ter validade jurídica. Inclua:

• Nome completo
• CPF e RG
• Estado civil
• Profissão
• Endereço residencial completo
• Telefone e e-mail para contato

Se for casado, inclua também os dados do cônjuge. Algumas transações imobiliárias exigem a anuência de ambos conforme regime de bens do casamento.

Identificação Completa do Imóvel

Descreva o imóvel de forma que não reste dúvida sobre qual propriedade está sendo negociada:

• Endereço completo (rua, número, complemento, bairro, cidade, CEP)
• Número da matrícula do imóvel (documento do Cartório de Registro de Imóveis)
• Inscrição municipal ou cadastro IPTU
• Características principais (metragem, número de quartos, vagas de garagem)
• Estado de conservação atual

A matrícula é o documento mais importante. Ela comprova quem é o verdadeiro dono e se existem dívidas, penhoras ou restrições sobre o imóvel.

Valor e Formas de Pagamento

Seja claro e específico sobre o aspecto financeiro:

• Valor total oferecido (escreva por extenso e em números)
• Forma de pagamento: à vista, financiamento bancário ou misto
• Valor da entrada ou sinal (se houver)
• Número e valor das parcelas
• Qual banco você usará para financiamento (se aplicável)
• Quem arcará com custos de escritura, ITBI e registro

Exemplo: Proposta de R$ 350.000,00 (trezentos e cinquenta mil reais), sendo R$ 50.000,00 de entrada em até 30 dias após aceite, e saldo de R$ 300.000,00 financiado pela Caixa Econômica Federal em até 360 meses, mediante aprovação de crédito.

Cláusulas Essenciais Para Financiamento

Se vai financiar, inclua estas proteções:

Cláusula de condicionante: “A presente proposta está condicionada à aprovação do crédito imobiliário pelo banco [nome] em até [prazo] dias”. Sem essa cláusula, você pode ser obrigado a comprar mesmo se o financiamento for negado.

Prazo para escritura: Estabeleça o período entre aprovação do financiamento e assinatura da escritura definitiva. O padrão é 10 a 30 dias para organizar documentação de ambas as partes.

Prazo de registro: Contratos do Sistema Financeiro de Habitação devem ser registrados em até 15 dias após assinatura. Outros financiamentos têm prazo de 30 dias. Inclua responsabilidades sobre este registro.

Responsabilidade por custos: Defina quem paga se o financiamento for negado. Taxas de avaliação do imóvel, análise de crédito e certidões geralmente não são reembolsáveis.

Prazo de Validade da Proposta

Toda proposta precisa ter um prazo para o vendedor responder. O mais comum é entre 7 e 15 dias:

• 7 dias: quando há outros interessados e você quer resposta rápida
• 15 dias: para dar tempo ao vendedor analisar com calma
• 30 dias: em negociações complexas com múltiplos proprietários

Cláusula de irrevogabilidade: Se quiser garantir que o vendedor não aceite outra oferta enquanto analisa a sua, inclua: “A presente proposta é irrevogável e irretratável pelo prazo de [número] dias”. Isso te obriga a manter as condições oferecidas durante o período, mas também impede o vendedor de negociar com terceiros.

Sem irrevogabilidade, você pode retirar a proposta a qualquer momento antes da aceitação, conforme previsto no Código Civil.

Condições Específicas do Negócio

Use este espaço para incluir qualquer detalhe importante:

• Estado de conservação esperado na entrega
• Inclusão ou exclusão de móveis planejados, eletrodomésticos
• Reformas que o vendedor deve fazer antes da venda
• Quitação de débitos: IPTU, condomínio, água, luz, gás
• Apresentação de certidões negativas de ônus e penhoras
• Data desejada para a escritura definitiva
• Vistoria final antes da assinatura da escritura

Comissão de Corretagem

Se houver intermediação profissional, identifique e regule:

• Nome da imobiliária
• CRECI (registro profissional) do corretor responsável
• Valor ou percentual da comissão (geralmente 5% a 6%)
• Quem pagará (normalmente o vendedor)
• Esclareça se a comissão é devida em caso de desistência de qualquer das partes

Atenção: Mesmo que você desista, pode ser obrigado a pagar a comissão de corretagem se o corretor cumpriu sua obrigação de aproximar comprador e vendedor, independentemente do fechamento. Isso está previsto no Código Civil brasileiro.

Assinatura e Testemunhas

Finalize com:

• Local e data da proposta
• Assinatura do comprador (e cônjuge, se aplicável)
• Assinatura de duas testemunhas com nome completo e CPF
• Reconhecimento de firma (opcional, mas recomendado para maior segurança)

Como Fazer Proposta Passo a Passo

Passo 1: Pesquise o Mercado Local

Antes de qualquer coisa, entenda quanto vale o imóvel. Pesquise imóveis semelhantes na região. Compare preços por metro quadrado, tempo de mercado e condições de venda. Um estudo prévio evita que você ofereça muito acima do valor justo ou faça uma proposta tão baixa que seja recusada de imediato.

Passo 2: Analise Sua Capacidade Financeira

Defina quanto pode pagar considerando:

• Valor disponível para entrada
• Parcela mensal que cabe no orçamento (máximo 30% da renda)
• Custos extras: ITBI (2% a 3% do valor), escritura (1% a 2%), reformas

Não se esqueça do Custo Efetivo Total se for financiar. Juros e taxas bancárias podem aumentar significativamente o valor final.

Passo 3: Solicite e Analise Documentos

Antes de fazer proposta, exija do vendedor:

Certidões do imóvel:

• Matrícula atualizada (emitida há menos de 30 dias)
• Certidão negativa de ônus reais (penhoras, hipotecas)
• Certidão de débitos de IPTU
• Certidão de débitos condominiais (se apartamento)
• Habite-se ou Certificado de Conclusão de Obra

Documentos do proprietário:

• RG e CPF
• Certidão de casamento (verifica regime de bens)
• Certidão negativa de débitos federais
• Comprovante de propriedade (escritura anterior)

Nunca confie apenas na palavra do vendedor. Exija documentos originais ou cópias autenticadas. Se possível, busque orientação especializada para analisar toda a documentação antes de fazer a proposta.

Passo 4: Faça Vistoria Completa

Visite o imóvel pessoalmente e verifique todos os aspectos mencionados anteriormente. Leve um checklist impresso para não esquecer nenhum item. Se identificar problemas, você pode:

• Pedir abatimento no preço proporcional ao custo de reparos
• Exigir que o vendedor faça os reparos antes da venda
• Desistir se os problemas forem muito graves

Passo 5: Redija a Proposta por Escrito

Use todas as informações reunidas para elaborar um documento claro e completo. Você pode pedir ajuda ao corretor (mas revise tudo com atenção) ou buscar orientação jurídica para redigir (mais seguro e recomendado).

A proposta deve ser objetiva, sem enrolação, mas completa o suficiente para não gerar interpretações divergentes. Inclua todos os elementos mencionados nas seções anteriores deste guia.

Passo 6: Entregue e Confirme o Recebimento

Envie a proposta ao vendedor ou imobiliária:

• Presencialmente (com protocolo de recebimento assinado)
• Por e-mail (solicite confirmação de leitura)
• Via WhatsApp (mantenha registro das mensagens e confirmação)

Guarde comprovante da entrega. Isso prova que você fez a proposta dentro do prazo e evita alegações de que o vendedor não recebeu.

Passo 7: Aguarde a Resposta

O vendedor tem três opções:

1. Aceitar: vocês avançam para o compromisso de compra e venda
2. Recusar: a negociação termina ou você pode fazer nova proposta
3. Contrapropor: ele sugere mudanças (preço, prazo, condições)

Se houver contraproposta, sua proposta original é automaticamente anulada. A contraproposta funciona como nova proposta feita pelo vendedor para você, que pode aceitar, recusar ou fazer outra contraproposta.

Posso Desistir Após Assinar a Proposta

Depende do momento e das circunstâncias. A legislação brasileira estabelece regras claras sobre desistência:

Antes da Aceitação do Vendedor

Você pode desistir livremente se a proposta for revogável. Basta comunicar por escrito sua desistência antes que o vendedor aceite. Se incluiu cláusula de irrevogabilidade, não pode desistir durante o prazo estipulado sem arcar com consequências.

Depois da Aceitação e do Compromisso

A desistência gera penalidades previstas no compromisso de compra e venda:

Se o comprador desiste: geralmente perde o sinal pago (arras confirmatórias). Se houver cláusula penal, pode pagar multa adicional.

Se o vendedor desiste: deve devolver o sinal em dobro ao comprador, além de eventuais perdas e danos. O comprador também pode exigir o cumprimento forçado do contrato via processo judicial.

Limite Legal de Multa

Tribunais brasileiros já decidiram que multas por desistência não podem ultrapassar 25% do valor do contrato. Cláusulas com penalidades superiores podem ser reduzidas judicialmente por serem consideradas abusivas.

Situações Que Justificam Desistência Sem Penalidade

• Financiamento negado (se houver cláusula condicionante)
• Descoberta de vícios ocultos graves não informados pelo vendedor
• Falsidade ou irregularidade na documentação do imóvel
• Impossibilidade superveniente (exemplo: imóvel destruído, desapropriado)

Como Formalizar Desistência Corretamente

Se precisar desistir, siga este procedimento para evitar problemas futuros:

Comunicação Escrita Imediata

Envie notificação ao vendedor e à imobiliária (se houver) informando sua desistência. Explique o motivo de forma clara e objetiva. Use carta registrada com AR ou e-mail com confirmação de leitura.

Negociação Amigável

Tente acordo extrajudicial para evitar litígio. Proponha:

• Devolução parcial do sinal (em vez de perda total)
• Prazo maior para conclusão da compra (se o problema for temporário)
• Abatimento no preço (se houver vícios no imóvel)

Termo de Rescisão

Formalize o acordo de desistência por escrito. O documento deve conter:

• Identificação das partes e do imóvel
• Referência ao compromisso de compra e venda original
• Motivo da rescisão
• Condições financeiras (devolução de valores, multas)
• Declaração de quitação mútua
• Assinaturas de ambas as partes

Registre o termo de rescisão no Cartório de Registro de Imóveis se o compromisso original estava registrado. Isso evita que o contrato rescindido continue constando na matrícula do imóvel.

Processo Judicial Para Forçar a Venda

Quando o vendedor se recusa a cumprir o combinado depois que você já pagou, existe um processo judicial específico chamado adjudicação compulsória. Use quando:

• Você pagou integralmente (ou cumpriu todas as obrigações)
• O vendedor se recusa a assinar a escritura definitiva
• O compromisso está registrado no Cartório de Imóveis

O processo tramita na Justiça Estadual e, se procedente, o juiz profere sentença que substitui a assinatura do vendedor. Com a sentença definitiva, você pode registrar o imóvel em seu nome independentemente da vontade do vendedor.

Prazo médio: 1 a 2 anos, dependendo da complexidade e comarca.
Custos: honorários advocatícios (10% a 20% do valor da causa) mais custas judiciais.

Sinal ou Arras: Quando Pagar

O sinal (também chamado de arras) é um valor pago antecipadamente para confirmar o negócio e demonstrar seriedade. Existem dois tipos previstos no Código Civil:

Arras confirmatórias: confirmam o negócio e servem como pagamento inicial. Se o comprador desistir sem justa causa, perde o sinal. Se o vendedor desistir, devolve em dobro.

Arras penitenciais: permitem desistência mediante perda do sinal, sem outras consequências. São raras em transações imobiliárias.

Quanto Pagar de Sinal

O padrão do mercado é 10% do valor total da venda. Em negociações competitivas ou imóveis muito procurados, pode chegar a 20%. O sinal é descontado do valor final na escritura.

Quando Pagar

• Após conferir toda a documentação do imóvel
• Junto com a assinatura do compromisso de compra e venda
• Nunca antes de verificar se o vendedor é realmente o proprietário

Nunca pague sinal direto ao vendedor sem contrato escrito. Use sempre intermediação de imobiliária idônea ou advogado.

Erros Comuns Que Comprometem Propostas

Não Verificar a Documentação Antes

Fazer proposta sem analisar a matrícula é arriscado. Você pode descobrir depois que:

• O imóvel tem hipoteca, penhora ou alienação fiduciária
• Existe mais de um proprietário não mencionado
• A metragem real difere da informada
• Há construções irregulares sem habite-se

Sempre solicite a matrícula atualizada antes de assinar qualquer coisa.

Esquecer Informações Obrigatórias

Propostas incompletas podem ser invalidadas ou gerar conflitos. Confira se incluiu:

• Dados completos do comprador, vendedor e imóvel
• Valor exato e forma de pagamento detalhada
• Prazo de validade claro
• Condições específicas sobre débitos e estado do imóvel

Não Estabelecer Prazo de Validade

Sem prazo definido, você fica preso à proposta indefinidamente. O vendedor pode aceitar depois de meses, quando você já desistiu ou não tem mais o dinheiro disponível.

Fazer Proposta por Impulso

Comprar imóvel exige análise racional. Perguntas essenciais:

• Este imóvel atende minhas necessidades hoje e no futuro?
• A localização é prática para trabalho, escola, serviços?
• Estou financeiramente preparado para assumir esse compromisso de longo prazo?

Propostas emocionais geralmente geram arrependimento. Visite o imóvel mais de uma vez, em horários diferentes, e converse com vizinhos.

Ignorar os Custos Totais da Operação

Focar apenas no valor do imóvel é um erro grave. Calcule:

• ITBI: 2% a 3% do valor de venda
• Escritura e registro: 1% a 2% do valor
• Comissão imobiliária: 5% a 6% (geralmente paga pelo vendedor)
• Reformas, mudança e adequações necessárias
• Custos bancários do financiamento (tarifa de avaliação, análise de crédito)

Um imóvel de R$ 300 mil pode custar R$ 315 mil a R$ 320 mil no final.

Não Incluir Cláusula de Financiamento

Se sua compra depende de aprovação bancária, inclua obrigatoriamente cláusula condicionante. Sem ela, você pode ser obrigado a comprar mesmo se o financiamento for negado, perdendo o sinal e ainda pagando multa por inadimplência.

Proposta Aceita: Próximos Passos

Quando o vendedor aceita sua proposta, vocês devem formalizar o compromisso de compra e venda. Este é um contrato mais detalhado que:

• Repete e detalha as condições da proposta aceita
• Estabelece multas em caso de desistência injustificada
• Define prazos para escritura e entrega das chaves
• Pode incluir cláusula de arrependimento (se acordado)
• Prevê forma de resolução de conflitos (arbitragem, foro)

O compromisso deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde está o imóvel. O registro confere direito real sobre o imóvel enquanto o negócio se concretiza, protegendo você contra terceiros.

Prazo para registro: Contratos com financiamento do Sistema Financeiro de Habitação devem ser registrados em até 15 dias após assinatura. Outros tipos têm prazo de 30 dias. O não registro no prazo pode dificultar o financiamento ou gerar multas bancárias.

Diferenças Entre Proposta e Compromisso

Orientação Jurídica Especializada

Transações imobiliárias envolvem aspectos jurídicos complexos que podem gerar consequências duradouras. A orientação de um profissional especializado em direito imobiliário contribui para uma negociação mais segura.

Um advogado com experiência na área pode orientar sobre:

• Análise documental completa: verificação da matrícula do imóvel, identificação de problemas no registro, sucessões mal resolvidas ou restrições que você não perceberia sozinho
• Verificação de certidões: conferência de todos os documentos do imóvel e do vendedor para garantir que não há débitos ocultos ou restrições judiciais
• Elaboração de documentos: redação tecnicamente correta da proposta de compra, incluindo cláusulas de proteção adequadas à sua situação específica
• Revisão contratual: análise do compromisso de compra e venda para garantir que as condições sejam justas e equilibradas
• Acompanhamento processual: orientação em todas as etapas até o registro definitivo, evitando vícios que podem surgir após a compra
• Orientação tributária: esclarecimentos sobre ITBI, ganho de capital, isenções aplicáveis e melhor forma de estruturar a compra

Em São Paulo e região metropolitana, onde o mercado é mais aquecido e as transações mais complexas, a orientação jurídica é particularmente importante. Com 10.543 unidades vendidas apenas na capital paulista em períodos recentes, a concorrência é alta. Documentação inadequada ou cláusulas mal redigidas podem comprometer toda a negociação e gerar prejuízos financeiros substanciais.

A busca por orientação especializada é recomendada sempre que houver dúvidas sobre documentação, cláusulas contratuais ou aspectos legais da transação. Esse cuidado preventivo costuma evitar problemas muito maiores no futuro.

Tome a Decisão Certa na Sua Compra

Com o mercado imobiliário brasileiro crescendo 15,7% e mais de 102 mil unidades vendidas no primeiro trimestre de 2025, a concorrência por bons imóveis está acirrada. Uma proposta bem estruturada, com todas as cláusulas de proteção e documentação prévia analisada, pode ser o diferencial entre conquistar o imóvel ideal ou perdê-lo para outro comprador mais preparado.

Lembre-se: um documento mal elaborado, sem cláusulas essenciais como condicionante de financiamento ou verificação inadequada de certidões, pode comprometer toda a negociação. Problemas documentais podem gerar prejuízos financeiros substanciais ou processos judiciais longos e custosos. Se tiver dúvidas sobre documentação, cláusulas contratuais ou aspectos legais, busque orientação especializada antes de assinar qualquer proposta ou compromisso.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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