Contrato de Promessa de Compra e Venda: Cláusulas Essenciais

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

O mercado imobiliário brasileiro bateu recorde em 2025, com 433 mil unidades lançadas até setembro. No primeiro semestre, as vendas cresceram 9,6% comparado ao mesmo período de 2024. O programa Minha Casa, Minha Vida teve expansão de 25,8%, alcançando mais de 95 mil unidades vendidas. Em São Paulo e região metropolitana, esse crescimento foi ainda mais intenso.

Nesse cenário aquecido, um documento protege tanto quem compra quanto quem vende: o contrato de promessa de compra e venda. Este contrato preliminar funciona como uma ponte segura entre a intenção de comprar e a escritura definitiva do imóvel. Sem as cláusulas corretas, problemas sérios podem aparecer: perda de dinheiro, processos na justiça ou até perda do imóvel para outras pessoas.

Neste artigo, você vai entender:

• As 12 cláusulas que protegem seus direitos
• Como cada cláusula funciona na prática
• Quando o registro no cartório é importante
• O que fazer se houver descumprimento do acordo
• Diferenças entre contrato preliminar e escritura definitiva

O Que É o Contrato de Promessa de Compra e Venda

O contrato de promessa de compra e venda é um acordo preliminar onde uma pessoa se compromete a vender e outra se compromete a comprar um imóvel específico. Pense nele como um compromisso formal antes da transferência definitiva: as partes se comprometem, mas a propriedade só muda de dono depois, na escritura pública.

Este documento cria obrigações reais entre vendedor e comprador. Diferente de uma conversa ou proposta informal, o contrato assinado tem força legal. Se uma das partes desistir, a outra pode executar o acordo na justiça. Na Grande São Paulo, onde o metro quadrado pode ultrapassar R$ 8.000 em bairros valorizados, esse documento é proteção fundamental.

O contrato preliminar é especialmente útil quando há financiamento bancário, pagamento parcelado ou necessidade de regularizar documentos do imóvel antes da venda final. Em regiões como Tatuapé, Santana e Vila Mariana, milhares de transações dependem desse instrumento todo ano.

Por Que as Cláusulas Protegem Seus Direitos

Cada cláusula do contrato funciona como uma trava de segurança. Sem elas, situações problemáticas podem surgir: vendedor que recebe o sinal e vende para outra pessoa, comprador que para de pagar sem consequências, ou disputas judiciais longas e caras.

A legislação brasileira, principalmente o Código Civil (artigos 1.417 e 1.418) e a Lei 6.766/79, estabelece requisitos mínimos para esses contratos. Mas na prática, são as cláusulas detalhadas que fazem a diferença entre um negócio seguro e um problema de cabeça.

Em 2025, com mais de 102 mil imóveis vendidos apenas no primeiro trimestre em 221 cidades brasileiras, ter um contrato bem feito tornou-se ainda mais estratégico.

As 12 Cláusulas Essenciais do Contrato

Identificação Completa das Partes

A primeira cláusula deve conter nome completo, CPF, RG, estado civil, regime de bens (se casado) e endereço atualizado de comprador e vendedor. Se alguma parte é casada, o cônjuge deve aparecer no contrato e assinar também, mesmo que o imóvel seja anterior ao casamento.

Por que importa: Sem identificação correta, o contrato pode ser anulado ou recusado para registro no cartório. Imagine descobrir, na hora da escritura, que o vendedor informou dados errados e agora não consegue provar que é a mesma pessoa do contrato.

Exemplo prático: João Silva comprou um apartamento na Mooca, mas o vendedor usou apenas um apelido no contrato. Na hora de registrar, o cartório recusou porque o nome não batia com os documentos oficiais. João teve que refazer todo o contrato, pagando custas novamente.

Descrição Detalhada do Imóvel

Esta cláusula deve incluir endereço completo com CEP, número da matrícula no Registro de Imóveis, área total do terreno, área construída, número de pavimentos, limites do terreno e número da inscrição imobiliária municipal.

Por que importa: A descrição precisa garante que você está comprando exatamente o imóvel visitado, sem surpresas. Em condomínios, inclua número da unidade, vaga de garagem e depósito.

Exemplo prático: Maria assinou contrato de um sobrado em Santana, mas a descrição não mencionava que parte da área construída era irregular. Na escritura definitiva, descobriu que não poderia financiar porque o banco não aceita imóveis com irregularidades.

Preço e Valor Total da Operação

Defina o valor exato da venda, por extenso e em algarismos. Se houver parcelamento, especifique quantas parcelas, valores individuais, datas de vencimento e índice de correção monetária (IPCA, IGP-M ou outro).

Por que importa: Valores claros evitam discussões futuras sobre quanto ainda falta pagar. O Código Civil exige que o preço seja determinado ou pelo menos determinável.

Tabela: Formas de Pagamento Mais Comuns

Forma e Condições de Pagamento

Especifique como o pagamento será feito: transferência bancária, cheque, TED/PIX ou depósito judicial. Se houver sinal (arras), informe o valor e quando foi pago. Para financiamento, inclua prazo para aprovação do crédito e o que acontece se o banco negar.

Por que importa: Esta cláusula determina as obrigações concretas do comprador. Sem clareza, vendedores podem exigir formas de pagamento diferentes do combinado verbalmente.

Exemplo prático: Pedro combinou verbalmente pagar em dinheiro, mas o contrato dizia “transferência bancária”. O vendedor depois se recusou a receber dinheiro físico e alegou inadimplência quando Pedro tentou pagar.

Prazo para Assinatura da Escritura Definitiva

Estabeleça data limite ou prazo (exemplo: 90 dias após quitação) para lavrar a escritura pública definitiva no cartório de notas. Este é o momento em que a propriedade é oficialmente transferida.

Por que importa: Sem prazo definido, qualquer das partes pode adiar indefinidamente. O comprador fica sem poder usar o imóvel plenamente, e o vendedor não conclui a venda.

Dica prática: Em São Paulo, prazos de 60 a 90 dias são comuns para financiamentos. Para compras à vista, 30 dias costumam ser suficientes.

Cláusula de Arras ou Sinal

As arras (também chamadas de sinal ou entrada) são um valor pago antecipadamente como garantia do cumprimento do contrato. Existem dois tipos: confirmatórias e penitenciais.

Arras confirmatórias: Funcionam como garantia. Se o comprador desistir, perde o valor pago. Se o vendedor desistir, deve devolver em dobro mais correção monetária, juros e honorários advocatícios.

Arras penitenciais: Servem para dar direito de arrependimento. Qualquer parte pode desistir perdendo o valor das arras, sem outras penalidades.

Por que importa: Segundo jurisprudência consolidada, valores de arras podem ser retidos integralmente mesmo quando superiores a 50% do negócio, conforme as circunstâncias. Esta cláusula protege ambas as partes e funciona como penalidade natural.

Cláusula de Inadimplência e Penalidades

Defina claramente o que acontece se comprador ou vendedor não cumprirem o contrato. Inclua prazo de tolerância (exemplo: 15 dias), multa contratual (geralmente 10% do valor), juros de mora (1% ao mês) e correção monetária.

Por que importa: Esta cláusula acelera soluções quando há problemas. Sem penalidades claras, a parte prejudicada precisa entrar na justiça para provar prejuízos, processo que pode durar anos.

Exemplo prático: Cláusula bem redigida: “Em caso de atraso no pagamento de qualquer parcela por mais de 15 dias, o comprador pagará multa de 10% sobre o valor em atraso, mais juros de 1% ao mês e correção pelo IPCA.”

Condições Suspensivas ou Resolutivas

Condição suspensiva: O contrato só produz efeitos quando determinado evento acontecer (exemplo: aprovação do financiamento, regularização de documentos).

Condição resolutiva: O contrato está valendo, mas se determinado evento ocorrer, ele é desfeito automaticamente (exemplo: se projeto não for aprovado pela prefeitura em 6 meses).

Por que importa: Estas cláusulas protegem as partes de eventos futuros incertos. Na Grande São Paulo, é comum incluir como condição suspensiva a aprovação do crédito habitacional ou a regularização da matrícula do imóvel.

Declaração de Quitação de Débitos

O vendedor deve declarar que o imóvel está livre de dívidas: IPTU, condomínio, água, luz, gás e financiamentos. Se houver débitos, especifique quem é responsável por quitá-los e até quando.

Por que importa: Débitos de IPTU e condomínio acompanham o imóvel, não a pessoa. Se o vendedor não pagar, você pode herdar a dívida mesmo após a compra.

Exemplo prático: Fernanda comprou apartamento no Tatuapé sem verificar débitos condominiais. Depois da escritura, foi cobrada de R$ 15 mil em condomínio atrasado pelo antigo proprietário. Como não tinha cláusula de garantia, teve que pagar do próprio bolso.

Cláusula de Imissão na Posse

Defina quando o comprador poderá entrar no imóvel: na assinatura do contrato, após pagamento de determinada parcela, ou somente após escritura definitiva. Especifique também o estado de conservação em que o imóvel será entregue.

Por que importa: Evita conflitos sobre quando você pode usar o imóvel. Sem essa cláusula, o vendedor pode continuar morando mesmo após receber o pagamento integral.

Direito de Adjudicação Compulsória

Esta cláusula garante que, se o vendedor se recusar a assinar a escritura definitiva após receber o pagamento completo, o comprador pode pedir judicialmente que o juiz assine no lugar dele.

Por que importa: A Súmula 239 do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o direito à adjudicação compulsória não depende de registro do contrato no cartório de imóveis. Mesmo sem registro, você pode executar judicialmente o contrato, desde que ele esteja formalmente correto.

Atenção: Embora a adjudicação seja possível sem registro, apenas o contrato registrado protege você contra terceiros de boa-fé que também comprarem o mesmo imóvel.

Foro e Legislação Aplicável

Escolha qual comarca (cidade) será responsável por julgar eventuais processos relacionados ao contrato. Em São Paulo capital, pode-se escolher foro específico como Comarca de São Paulo.

Por que importa: Esta cláusula facilita o acesso à justiça e evita que você precise viajar para outra cidade caso haja processo. Para imóveis em São Paulo, o foro geralmente é da própria capital ou da região onde está o imóvel (Guarulhos, Osasco, Santo André, etc.).

Quando e Como Registrar o Contrato no Cartório

O registro do contrato de promessa de compra e venda no Cartório de Registro de Imóveis não é obrigatório, mas é altamente recomendado. Quando você registra, o contrato passa de um simples acordo entre duas pessoas para um direito real oponível a terceiros.

Vantagens do registro:

• Nenhum terceiro pode alegar que não sabia da promessa de venda
• Protege contra vendas duplicadas do mesmo imóvel
• Confere prioridade em caso de múltiplos interessados
• Permite execução contra terceiros que adquirirem o imóvel posteriormente

Processo de registro:

1. Contrato deve ser assinado com firmas reconhecidas ou lavrado em cartório de notas
2. Verificar se há exigências na matrícula do imóvel (certidões, quitação de IPTU)
3. Pagar as taxas cartorárias (variam por estado e valor do imóvel)
4. Protocolar no Cartório de Registro de Imóveis da circunscrição do imóvel
5. Aguardar análise (geralmente 10 a 30 dias)
6. Após aprovação, o contrato é registrado na matrícula

Custos: Em São Paulo, as taxas variam conforme o valor do imóvel, geralmente entre 0,5% a 1% do valor da transação.

Diferenças Entre Promessa de Compra e Venda e Escritura Definitiva

Papel do Advogado Imobiliário na Proteção de Direitos

A legislação imobiliária brasileira é complexa e envolve diversas áreas do direito: civil, registral, tributário e contratual. Compreender todas essas camadas exige conhecimento técnico especializado.

Um advogado com experiência em direito imobiliário oferece orientação jurídica completa:

Análise documental: Verificação da matrícula do imóvel no Registro de Imóveis para identificar penhoras, hipotecas, arrestos ou outras restrições que impeçam a venda. Conferência de autenticidade de RG, CPF, certidões de casamento, certidões negativas de débitos municipais e federais, habite-se e regularidade perante o condomínio.

Elaboração contratual: Redação de cláusulas adequadas à situação específica de cada negócio, incluindo condições suspensivas apropriadas ao tipo de financiamento, prazos realistas e penalidades equilibradas.

Acompanhamento registral: Protocolo do contrato no cartório, atendimento de exigências do oficial de registro e acompanhamento até a conclusão do registro.

Orientação sobre direitos e deveres: Explicação clara sobre o que cada parte pode e deve fazer durante a execução do contrato, evitando inadimplências por falta de conhecimento.

Execução judicial: Se houver descumprimento contratual, o profissional pode ingressar com ação de adjudicação compulsória ou execução específica da obrigação de fazer.

Em transações imobiliárias, especialmente em grandes centros como São Paulo e região metropolitana, a orientação jurídica adequada previne problemas que podem gerar prejuízos financeiros significativos e processos judiciais longos.

Situações Que Exigem Atenção Especial

Confiar apenas no corretor: Corretores são profissionais de vendas, não de direito. Eles não podem redigir contratos nem fornecer consultoria jurídica especializada.

Usar modelos prontos da internet: Cada transação tem peculiaridades. Modelos genéricos podem deixar lacunas perigosas que só aparecem quando há problemas.

Não verificar certidões: Comprar imóvel sem certidão negativa de débitos significa assumir dívidas desconhecidas que podem estar vinculadas ao bem.

Confundir sinal com princípio de pagamento: O sinal (arras) tem natureza jurídica própria e consequências específicas em caso de inadimplência.

Não registrar o contrato: Deixar de registrar permite que o vendedor venda o mesmo imóvel para outra pessoa, que pode ter prioridade se registrar primeiro.

Assinar sem ler: Muitas pessoas assinam contratos longos sem ler todas as cláusulas. Cada palavra no contrato tem importância jurídica.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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