Compra de Imóvel Rural Por Estrangeiros – Limitações Legais em 2026

A compra de imóvel rural por estrangeiros no Brasil é permitida por lei, mas segue regras específicas que muita gente desconhece antes de fechar negócio.

Só o Brasil possui mais de 350 milhões de hectares de área rural cadastrada no INCRA. Com tanta terra disponível, o interesse de estrangeiros no campo brasileiro cresceu junto com as exigências legais para regulá-lo.

Se a compra for feita sem seguir as regras, o negócio pode ser declarado inválido. E nesse caso, não há como corrigir depois.

O que você vai encontrar neste artigo:

• Qual lei regula a compra de terras rurais por estrangeiros
• O que é o MEI e como ele define o limite de área permitida
• Diferenças de regras entre pessoa física e empresa
• Quando é preciso pedir autorização ao INCRA ou ao Congresso Nacional
• Restrições para imóveis em áreas de fronteira e municípios com alta concentração
• O que acontece quando a lei não é seguida
• Alternativas ao invés da compra direta
• 10 perguntas frequentes respondidas de forma direta

A Lei Que Regula a Compra de Terra Rural Por Estrangeiro

A base legal do assunto é a Lei Federal nº 5.709/1971, mais conhecida como Lei de Aquisição de Imóveis Rurais por Estrangeiros, complementada pelo Decreto nº 74.965/1974. Essa legislação tem mais de 50 anos, mas continua sendo aplicada pelo INCRA e pelos Cartórios de Registro de Imóveis em todo o Brasil.

A lei existe por razões objetivas: proteger a soberania do país, evitar que grandes extensões de terra fiquem concentradas em mãos estrangeiras e preservar o controle nacional sobre áreas sensíveis. O fundamento também está no artigo 190 da Constituição Federal de 1988, que determina que lei específica regulará essas aquisições.

O PL 2.963/2019 tramita no Congresso Nacional desde 2019. O Senado aprovou o projeto em 2020 e remeteu à Câmara dos Deputados, onde propõe mudanças como dispensa de autorização para imóveis de até 15 módulos fiscais e novas regras para empresas com controle estrangeiro.

Até a publicação deste artigo, o projeto não foi convertido em lei. Portanto, em 2026, a Lei 5.709/71 e o Decreto 74.965/74 são as normas que valem.

O PL 2.963/2019: A Proposta Que Ainda Não Virou Lei

As principais mudanças previstas no projeto, caso seja aprovado, incluem:

• Dispensa de autorização para áreas de até 15 módulos fiscais
• Convalidação de operações realizadas anteriormente em desacordo com a lei
• Novas regras específicas para empresas com participação estrangeira

Enquanto o projeto não for aprovado, qualquer negociação de imóvel rural com estrangeiros deve seguir as regras atuais.

O Que é o MEI e Por Que Ele Define Tudo

O MEI (Módulo de Exploração Indefinida) funciona como uma régua: cada município tem um valor próprio, fixado pelo INCRA, que serve de base para calcular o limite de área que um estrangeiro pode adquirir.

Não confunda com o MEI de microempreendedor individual. São conceitos completamente diferentes.

O valor do MEI varia conforme o tipo de atividade predominante e o tamanho médio das propriedades de cada região. Um município do interior de São Paulo pode ter um MEI diferente do aplicado no Mato Grosso ou no Pará.

Como Calcular o Limite de Área Permitida

• Acesse o portal do INCRA e consulte a tabela de MEI por município
• Identifique o MEI da área que pretende adquirir
• Multiplique pelo número de módulos permitidos para sua situação
• Some todos os imóveis rurais que você já possui no Brasil

Exemplo prático: Se o MEI do município é de 50 hectares e o estrangeiro é pessoa física fazendo a primeira compra, ele pode adquirir até 3 MEI, ou seja, 150 hectares, sem precisar de autorização prévia do INCRA.

Regras Para Pessoa Física Estrangeira

Para comprar imóvel rural no Brasil como pessoa física, o estrangeiro precisa ter residência permanente no país e CPF regularizado. Quem está no Brasil com visto de turista, estudante ou visto temporário não pode adquirir terras rurais.

Feito isso, as regras variam conforme o tamanho da área:

A lei prevê exceções para pessoas físicas estrangeiras nas seguintes situações:

• Casados com brasileiro em regime de comunhão de bens
• Com filho brasileiro
• Que adquirem o imóvel por herança

Existe também uma exceção para cidadãos portugueses com certificado de reciprocidade, conforme tratado bilateral entre Brasil e Portugal.

O Estrangeiro Que Ainda Não Mora no Brasil

Quem pretende imigrar pode adquirir imóvel rural, desde que em até 3 anos a partir da data do contrato passe a residir no Brasil e passe a explorar a propriedade. Se esse prazo não for cumprido, o vendedor pode pedir a declaração de ineficácia do contrato, e o comprador perde o valor pago como sinal.

Regras Para Empresas Estrangeiras e Brasileiras Com Controle Estrangeiro

As empresas enfrentam restrições mais rígidas do que as pessoas físicas. Qualquer empresa estrangeira com autorização para funcionar no Brasil que queira comprar imóvel rural precisa de autorização prévia do INCRA, independentemente do tamanho da área.

Empresas que atuam em mineração, energia, telecomunicações e recursos hídricos podem ter exigências adicionais além das previstas na Lei 5.709/71, por conta de regulações setoriais específicas. Nesses casos, verificar as normas do setor antes de iniciar qualquer negociação faz parte do processo.

Limites de Concentração Por Município e Por Nacionalidade

Além dos limites individuais, a Lei 5.709/71 controla o total de terras que estrangeiros podem deter em cada município. Isso vale tanto para pessoas físicas quanto para empresas.

Existem dois tetos que precisam ser verificados antes de qualquer compra:

• Teto geral: Estrangeiros de todas as nacionalidades juntos não podem ser donos de mais de 25% da área rural total de um município
• Teto por nacionalidade: Estrangeiros de um mesmo país não podem ultrapassar 10% da área total do município

Mesmo que o comprador esteja dentro do seu limite individual de MEIs, a compra pode ser bloqueada se o município já atingiu um desses tetos.

Imóveis em Áreas de Fronteira: Regras Mais Rigorosas

Imóveis rurais dentro da faixa de fronteira, que corresponde aos 150 km a partir da divisa do Brasil com países vizinhos, exigem um passo a mais no processo de aquisição. Nesses casos, a compra depende de autorização do Conselho de Defesa Nacional (CDN), que analisa o impacto na segurança nacional.

Essa exigência se aplica tanto a pessoas físicas quanto a empresas. Os estados mais afetados incluem Amazonas, Pará, Mato Grosso do Sul e Rio Grande do Sul.

Como Funciona o Processo de Compra na Prática

O processo envolve etapas que precisam ser seguidas na ordem correta para que o registro seja válido.

1. Verificação prévia

• Consultar o valor do MEI no município escolhido
• Confirmar se a área está em faixa de fronteira
• Verificar se o município já atingiu o teto de 25% para estrangeiros

2. Documentação obrigatória

• RNE (Registro Nacional de Estrangeiro) na condição permanente
• CPF regularizado na Receita Federal
• Comprovante de residência no Brasil
• Declaração dos imóveis rurais que já possui no Brasil
• Projeto de uso da terra, exigido acima de 3 MEI

3. Pedido de autorização ao INCRA (quando necessário)

• Protocolar o pedido na regional do INCRA do estado correspondente
• Prazo médio de análise: 60 a 120 dias
• Para aprovação pelo Congresso Nacional: 180 a 365 dias

4. Escritura e Registro

• Lavratura de escritura pública em Cartório de Notas, obrigatória por lei
• Registro no Cartório de Registro de Imóveis com a autorização anexada
• Atualização no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR) do INCRA

Documentos do Imóvel Que Devem Ser Verificados

• Matrícula atualizada no Cartório de Registro de Imóveis
• CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural) emitido pelo INCRA
• Certidão negativa de débitos do ITR (Imposto Territorial Rural)
• CAR (Cadastro Ambiental Rural) ativo e sem irregularidades
• Certidão negativa de ação discriminatória

O Que Acontece Quando as Regras Não São Seguidas

Descumprir as exigências da Lei 5.709/71 tem consequências graves. Diferente de outras situações, a irregularidade não tem correção simples depois que o negócio já foi concluído.

As principais consequências são:

• Nulidade do negócio: A compra é declarada juridicamente inválida
• Perda do valor pago: O comprador pode não ter direito à devolução do dinheiro
• Multas administrativas aplicadas pelo INCRA
• Responsabilização do cartório que registrou a operação de forma irregular
• Impossibilidade de regularização posterior: A nulidade não pode ser corrigida com documentos apresentados depois

Cartórios de Registro de Imóveis são obrigados a verificar o cumprimento das exigências antes de lavrar qualquer escritura envolvendo estrangeiros e imóveis rurais. Um erro nessa etapa gera responsabilização civil e administrativa do próprio tabelião.

Alternativas Legais Que Podem Ser Estudadas

Quando a compra direta esbarra em limitações legais, existem outras formas de acesso ao imóvel rural que podem ser avaliadas:

• Arrendamento rural: Uso temporário da terra por contrato, sem transferência de propriedade, com regras próprias e mais flexíveis
• Parceria agrícola: O estrangeiro entra com capital e o parceiro brasileiro com a terra, dividindo os resultados da produção
• Sociedade com controle brasileiro: Constituir empresa no Brasil com sócio brasileiro majoritário, acima de 50%, elimina as restrições da Lei 5.709/71
• Casamento com brasileiro em regime de comunhão: Pode permitir a aquisição conjunta com regras diferenciadas

Cada uma dessas alternativas tem implicações tributárias, contratuais e sucessórias próprias que variam conforme o caso concreto.

Quando Consultar um Advogado Especializado

Um profissional especializado em direito imobiliário Rural pode orientar sobre:

• Análise completa da documentação do imóvel antes da negociação
• Cálculo correto dos MEIs e verificação do teto municipal de concentração
• Preparação do pedido de autorização ao INCRA com a documentação adequada
• Elaboração do projeto de uso da terra exigido pelo INCRA
• Verificação de restrições em áreas de fronteira ou biomas com reserva legal ampliada
• Escolha da estrutura jurídica mais adequada para cada situação
• Análise das consequências tributárias, incluindo ITBI, ITR e eventual ganho de capital

O Que Fazer Antes de Assinar Qualquer Documento

A legislação brasileira sobre aquisição de terras rurais por estrangeiros não impede a compra. Ela estabelece um conjunto de regras que, quando seguidas corretamente, permitem a aquisição de forma válida e definitiva.

Conhecer os limites de MEI, verificar os tetos municipais, checar se a área está em faixa de fronteira e reunir a documentação correta são os passos que tornam o processo seguro.