Sinal ou Arras: Qual a Diferença e Como Funciona Legalmente

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Sinal ou arras: qual a diferença e como funciona legalmente? Na prática, são a mesma coisa – um valor pago antecipadamente para garantir um negócio imobiliário. Porém, existem dois tipos de arras com consequências jurídicas completamente diferentes: as confirmatórias e as penitenciais. Com o mercado imobiliário brasileiro crescendo 15,7% nas vendas no primeiro trimestre de 2025 e movimentando mais de 102 mil unidades, entender esse mecanismo ajuda você a tomar decisões mais seguras.

O que você vai entender neste artigo:

• A diferença real entre arras confirmatórias e penitenciais
• Quando você perde o sinal e quando recebe em dobro
• O que diz o Código Civil sobre cada tipo de arras
• Como se proteger em contratos de compra e venda
• Quando buscar orientação jurídica especializada

O Que São Arras ou Sinal

Arras (ou sinal) é um valor em dinheiro ou bem móvel entregue por uma parte à outra no momento da assinatura do contrato. No direito brasileiro, esse instituto está previsto nos artigos 417 a 420 do Código Civil e funciona como uma garantia de que o negócio será cumprido.

Pense nas arras como um aperto de mão formal com valor financeiro. Quando você entrega o sinal, está dizendo: “Estou comprometido com essa negociação”. O vendedor, ao receber, também se compromete a não vender para outra pessoa.

As três funções principais das arras são:

• Confirmar o compromisso entre as partes
• Servir como início do pagamento (quando em dinheiro)
• Funcionar como indenização pré-fixada em caso de descumprimento

Sinal e Arras São a Mesma Coisa

Sim, juridicamente sinal e arras significam exatamente a mesma coisa. No Brasil, usamos “sinal” no dia a dia e “arras” nos contratos formais. Ambos os termos se referem ao valor pago antecipadamente para garantir a execução de um contrato de compra e venda de imóveis.

A confusão acontece porque muitas pessoas acham que são institutos diferentes. Na verdade, a diferença real está nos tipos de arras: confirmatórias ou penitenciais. Essa distinção é fundamental e muda completamente suas consequências legais.

Arras Confirmatórias: Quando o Compromisso é Definitivo

As arras confirmatórias estão previstas nos artigos 417, 418 e 419 do Código Civil. Elas não permitem arrependimento de nenhuma das partes – o contrato é definitivo.

Como Funcionam na Prática

Quando você paga arras confirmatórias, está “trancando” o negócio. Se o comprador desistir sem justa causa, perde todo o valor pago como sinal. Se o vendedor desistir, deve devolver o valor em dobro.

Exemplo real: João paga R$ 50.000 como sinal na compra de um apartamento de R$ 500.000 em São Paulo. Se ele desistir sem motivo justo, perde os R$ 50.000. Se o vendedor desistir, deve devolver R$ 100.000 para João.

Indenização Suplementar

A grande vantagem das arras confirmatórias é a possibilidade de pedir indenização adicional se o prejuízo for maior que o valor do sinal. O artigo 419 do Código Civil garante esse direito à parte inocente.

Isso significa que se você teve outros gastos (despachante, engenheiro, despesas de mudança), pode cobrar esses valores na Justiça, usando as arras como valor mínimo da indenização.

Arras Penitenciais: Quando Há Direito de Desistência

As arras penitenciais estão no artigo 420 do Código Civil e funcionam de forma diferente. Elas permitem que qualquer parte se arrependa do negócio, pagando uma “multa” já prevista – o próprio valor do sinal.

Direito de Arrependimento

Para que as arras sejam penitenciais, o contrato precisa estipular expressamente o direito de arrependimento. Sem essa cláusula clara, as arras são automaticamente confirmatórias.

Se o comprador se arrepende, perde o sinal. Se o vendedor se arrepende, devolve o sinal em dobro. A diferença crucial: não há direito a indenização suplementar. O valor das arras já cobre todos os prejuízos.

Decisão Recente do STJ

Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça decidiu que arras penitenciais podem ser retidas integralmente, mesmo que superem 50% do valor do negócio, quando houver inadimplemento do comprador. A Ministra Nancy Andrighi esclareceu que as arras funcionam como “cláusula penal compensatória”.

Essa jurisprudência é importante para o mercado imobiliário de São Paulo e demais regiões metropolitanas, onde os sinais costumam ser valores elevados.

Principais Diferenças Entre Confirmatórias e Penitenciais

Quando o Sinal Deve Ser Devolvido

O sinal deve ser devolvido em várias situações previstas em lei e reconhecidas pela jurisprudência brasileira:

Culpa do Vendedor

Se o vendedor desiste da venda, não consegue regularizar a documentação do imóvel ou descumpre alguma cláusula contratual, o comprador tem direito à devolução. Em caso de arras confirmatórias, pode exigir o dobro mais indenização adicional. Para arras penitenciais, recebe apenas o dobro.

Problemas no Financiamento

Se o comprador faz sua parte mas o banco nega o financiamento por problemas na documentação do imóvel, o sinal deve ser devolvido. Um caso julgado no 5º Juizado Especial Cível de Brasília condenou um vendedor a devolver R$ 23.500 quando ficou comprovado que ele tinha postura compreensiva com as dificuldades das compradoras no financiamento, mas decidiu desfazer o negócio sem notificação formal.

Vício Redibitório

Se o imóvel tiver defeitos ocultos graves descobertos após o sinal (infiltração, problemas estruturais, irregularidades na planta), o comprador pode exigir a devolução do valor.

Como Funciona a Devolução em Dobro

A devolução em dobro é uma penalidade prevista tanto para arras confirmatórias quanto penitenciais quando o vendedor descumpre o contrato.

Cálculo prático: Se você pagou R$ 30.000 de sinal e o vendedor desiste, ele deve devolver R$ 60.000. Esse valor é automaticamente devido, não precisa de processo judicial para ser reconhecido – apenas para ser cobrado se o vendedor não pagar voluntariamente.

No caso de arras confirmatórias, se seus prejuízos foram maiores (você alugou container para mudança, pagou despachante, perdeu outro negócio), pode cobrar esses valores extras na Justiça, usando os R$ 60.000 como base mínima.

Valor Típico do Sinal em Transações Imobiliárias

Embora a lei não estabeleça um percentual fixo, o mercado imobiliário brasileiro costuma trabalhar com sinal entre 10% e 30% do valor do imóvel. Em São Paulo e regiões metropolitanas, onde os imóveis são mais valorizados, é comum ver sinais de 20% a 30%.

Exemplos práticos:

• Apartamento de R$ 300.000: sinal entre R$ 30.000 e R$ 90.000
• Casa de R$ 600.000: sinal entre R$ 60.000 e R$ 180.000
• Imóvel comercial de R$ 1.000.000: sinal entre R$ 100.000 e R$ 300.000

Incorporação do Sinal ao Pagamento Final

Quando o contrato é cumprido normalmente, o valor pago como sinal é descontado do preço total. Isso acontece automaticamente se o sinal for em dinheiro e o pagamento final também.

Se você deu um bem móvel como sinal (por exemplo, um carro avaliado em R$ 40.000) e o pagamento final é em dinheiro, o bem deve ser devolvido no momento da conclusão do negócio. Essa situação é menos comum, mas pode ocorrer em negociações específicas.

Como um Advogado Pode Orientar em Questões de Arras

Um advogado especializado em direito imobiliário pode:

• Analisar o contrato antes da assinatura e identificar se as arras são confirmatórias ou penitenciais, explicando as consequências de cada tipo
• Redigir cláusulas de proteção que deixem claro em quais situações o sinal pode ser devolvido (problemas de documentação, negativa de financiamento, vícios ocultos)
• Orientar sobre direitos e deveres de cada parte no contrato de compra e venda
• Acompanhar negociações quando houver desistência ou inadimplemento, buscando solução amigável
• Elaborar notificações extrajudiciais para formalizar pedidos de devolução do sinal
• Verificar a documentação do imóvel antes do pagamento do sinal, identificando possíveis irregularidades
• Calcular e comprovar prejuízos adicionais em casos de arras confirmatórias, conforme previsto no artigo 419 do Código Civil
• Esclarecer sobre prazos e procedimentos caso você precise exercer o direito de arrependimento em arras penitenciais

Cuidados Antes de Pagar o Sinal

Antes de pagar qualquer sinal na compra de um imóvel, leia atentamente o contrato e identifique se as arras são confirmatórias ou penitenciais. Verifique se existe cláusula expressa prevendo direito de arrependimento – sua ausência significa que as arras são confirmatórias e o negócio é definitivo.

Considere buscar orientação jurídica especializada em direito imobiliário antes de assinar, principalmente em negociações de valores elevados comuns em São Paulo, Guarulhos, Osasco, Santo André e demais regiões metropolitanas. A análise prévia do contrato permite identificar cláusulas prejudiciais e proteger seus direitos.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.

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