Compra de Apartamento na Planta: Direitos do Comprador

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

O mercado imobiliário brasileiro registrou recorde em 2025, com 423 mil unidades vendidas em 12 meses. A compra na planta foi responsável por crescimento de 15,7% no primeiro trimestre. Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça estabeleceu decisão histórica: construtoras podem reter no máximo 25% em caso de desistência, com devolução imediata do restante.

Apesar desse avanço, processos por atraso na entrega cresceram quase 10% em 2024. Somente nos primeiros meses de 2025, já passam de mil ações judiciais no Estado de São Paulo. Esse cenário reforça a importância de conhecer seus direitos antes de investir.

Neste guia você vai descobrir:

• Seus 15 direitos fundamentais garantidos por lei
• Como a decisão do STJ de 2025 protege seu dinheiro
• Documentos obrigatórios que a incorporadora deve apresentar
• O que fazer em caso de atraso ou descumprimento contratual
• Como evitar armadilhas nos contratos

O Que Significa Comprar Apartamento na Planta

Comprar apartamento na planta é adquirir um imóvel antes da conclusão da obra. Você assina o contrato quando o empreendimento está em fase de projeto ou no início da construção. O pagamento acontece em parcelas durante a execução da obra.

A Lei 4.591/64, conhecida como Lei de Incorporações Imobiliárias, regulamenta essa modalidade. A incorporadora precisa registrar toda a documentação no Cartório de Registro de Imóveis antes de começar a vender as unidades. O Código de Defesa do Consumidor também se aplica integralmente, desde que o comprador seja o destinatário final do bem.

A principal vantagem é o preço mais baixo comparado a imóveis prontos. Você também consegue pagamento facilitado durante a construção. Em contrapartida, existem riscos como atraso na entrega, mudanças no projeto e até problemas financeiros da incorporadora. Por isso, conhecer seus direitos é fundamental.

Seus 15 Direitos ao Comprar Apartamento na Planta

Quando você compra um imóvel ainda em construção, a lei brasileira garante proteções importantes. Esses direitos estão previstos na Lei 4.591/64 e no Código de Defesa do Consumidor. Veja quais são:

Direito 1: Receber Todas as Informações Antes de Assinar

A incorporadora precisa mostrar todos os detalhes do empreendimento antes da assinatura. Isso inclui planta com metragens exatas, lista dos materiais que serão usados, cronograma de entrega, informações sobre áreas comuns e licenças da Prefeitura. A Constituição Federal garante a defesa do consumidor como direito fundamental.

Pedir essas informações não é exigência sua, é obrigação da construtora. Se a empresa tentar vender sem mostrar a documentação completa, desconfie. Isso pode indicar problemas no empreendimento.

Direito 2: Desistir em 7 Dias Sem Perder Nada

Você pode desistir da compra em até 7 dias corridos após assinar o contrato. Não precisa dar explicação nem justificar o motivo. Nesse prazo, tem direito de receber 100% do valor pago de volta, sem qualquer desconto ou multa.

Esse direito está no Código de Defesa do Consumidor e não pode ser retirado por cláusula do contrato. Mesmo que o documento diga outra coisa, a lei garante sua proteção. É o chamado direito de arrependimento.

Direito 3: Receber 75% de Volta se Desistir Depois (Decisão STJ 2025)

Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça mudou as regras do jogo. A Corte decidiu que a construtora pode reter no máximo 25% do dinheiro que você pagou em caso de desistência. Os outros 75% devem ser devolvidos imediatamente, sem esperar o fim da obra.

Antes dessa decisão, muitas construtoras retinham 50% ou até mais do valor pago. A Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018) permitia essa retenção. Porém, o STJ entendeu que o Código de Defesa do Consumidor deve prevalecer quando for mais favorável a você.

O valor devolvido precisa ser corrigido pela taxa Selic desde cada pagamento que você fez. Isso garante que você não perca dinheiro com a inflação.

Direito 4: Patrimônio de Afetação Protege Seu Dinheiro

O patrimônio de afetação funciona como um cofre separado para cada empreendimento. Quando a construtora adota esse sistema, o terreno, os materiais, as contas bancárias e todos os recursos daquela obra ficam apartados do patrimônio geral da empresa.

Cada empreendimento recebe CNPJ próprio e contabilidade independente. Se a incorporadora falir ou tiver dívidas em outros negócios, seu dinheiro continua protegido. A obra pode ser concluída porque os recursos estão separados.

Além disso, empreendimentos com patrimônio de afetação têm fiscalização mais rigorosa. Você e outros compradores podem acompanhar como o dinheiro está sendo usado. A multa para a construtora que descumprir o contrato também é maior: 50% em vez de 25%.

A constituição do patrimônio de afetação deve estar registrada na matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Antes de assinar, peça para ver esse documento e confirme se o regime foi adotado.

Direito 5: Exigir Todos os Documentos Antes de Assinar

A incorporadora tem obrigação legal de apresentar documentação completa. Você pode e deve exigir:

• Matrícula atualizada do terreno
• Registro de incorporação no cartório
• Projetos aprovados pela Prefeitura
• Alvará de construção e habite-se
• Memorial descritivo completo da obra
• Certidões negativas de INSS, Justiça Federal e Justiça do Trabalho
• Minuta da futura convenção de condomínio

Não aceite desculpas como “o documento está em processo” ou “será entregue depois”. Tudo deve estar disponível antes da sua assinatura. Se a empresa se recusar a mostrar algum documento, isso é sinal de alerta.

Direito 6: Ler Contrato Claro e Detalhado

O contrato precisa especificar o número da sua unidade, metragem exata, valor total, forma de pagamento e prazos. As penalidades devem estar destacadas em negrito para você identificar facilmente.

O índice de reajuste usado nas parcelas (geralmente INCC – Índice Nacional de Custo da Construção) precisa estar claramente descrito. Você tem direito de entender como seu pagamento será corrigido mês a mês.

Cláusulas confusas ou escritas em letras pequenas podem ser consideradas abusivas. O Código de Defesa do Consumidor determina que contratos devem ser claros e permitir que qualquer pessoa compreenda os termos.

Direito 7: Impedir Mudanças no Projeto

A Lei 4.591/64 proíbe mudanças no projeto sem sua autorização por escrito. A incorporadora não pode modificar sua unidade, alterar áreas comuns ou trocar especificações técnicas sem você concordar expressamente.

Isso vale tanto para mudanças na sua unidade (reduzir tamanho de cômodos, mudar posição de janelas) quanto em áreas comuns (tirar piscina, reduzir salão de festas, trocar acabamentos). Qualquer alteração precisa do seu “sim” por escrito.

Se a construtora fizer mudanças sem autorização, você pode exigir que volte ao projeto original ou pedir rescisão do contrato com devolução total do dinheiro.

Direito 8: Receber Multa se a Obra Atrasar

A maioria dos contratos prevê prazo de tolerância de até 180 dias além da data original de entrega. Atrasos dentro desse período não geram multa para a construtora, mas você continua pagando as parcelas normalmente.

Porém, se o atraso ultrapassar os 180 dias de tolerância, seus direitos se ampliam. Você pode exigir multa de 1% do valor total do imóvel por cada mês de atraso. Também pode pedir indenização pelos prejuízos que teve, como aluguel que precisou pagar enquanto esperava.

Construtoras em São Paulo atrasam em média 43 dias para entregar imóveis. Quando o atraso é maior, o impacto financeiro na sua vida pode ser significativo. A multa serve para compensar esse prejuízo.

Direito 9: Suspender Pagamentos em Caso de Atraso

Se a obra atrasar além dos 180 dias de tolerância, você pode parar de pagar as parcelas até a entrega acontecer. O reajuste pelo INCC também deve ser congelado durante o período de atraso.

Essa é uma forma de equilibrar a relação. Se a construtora não cumpre o prazo, você não precisa continuar pagando como se nada tivesse acontecido. Mas atenção: notifique a empresa por escrito antes de suspender os pagamentos. Guarde comprovante da notificação.

Direito 10: Vistoriar Antes de Receber as Chaves

Antes de receber as chaves, você tem direito de vistoriar o apartamento para verificar se está conforme o contratado. Leve uma lista do memorial descritivo e confira cada item: acabamentos, louças, metais, portas, janelas, parte elétrica e hidráulica.

Se encontrar problemas, anote tudo em um documento chamado “relatório de vistoria”. A construtora deve corrigir os defeitos antes da entrega final. Não receba as chaves até que tudo esteja perfeito.

Muitas pessoas recebem as chaves mesmo com problemas, acreditando que a construtora vai consertar depois. Na prática, isso dificulta a cobrança. Melhor resolver tudo antes de assinar o termo de entrega.

Direito 11: Garantia de 5 Anos Contra Defeitos Estruturais

A lei assegura garantia de 5 anos contra vícios ou defeitos estruturais. Problemas como infiltrações, rachaduras e falhas na estrutura devem ser reparados pela construtora sem custo adicional para você.

Essa garantia está no Código Civil e protege a solidez e segurança da edificação. Não confunda com a garantia do contrato, que pode ser menor para outros tipos de problema. Para a estrutura, são sempre 5 anos contados da entrega.

Direito 12: Acompanhar a Obra Durante a Construção

Você pode visitar o canteiro de obras em datas agendadas para verificar o andamento. Os compradores também podem eleger uma Comissão de Representantes para fiscalizar a aplicação dos recursos e acompanhar a construção.

Essa Comissão tem acesso às contas do empreendimento, especialmente quando há patrimônio de afetação. Representa todos os compradores e garante transparência no uso do dinheiro.

Acompanhar a obra ajuda a identificar problemas cedo. Assim, você pode cobrar correções antes que a situação piore.

Direito 13: Receber Escritura e Registro Após Quitar

Depois de pagar todas as parcelas, você tem direito à escritura definitiva e ao registro no Cartório de Registro de Imóveis. Esse documento comprova legalmente que você é o proprietário do apartamento.

A construtora não pode enrolar ou cobrar valores abusivos para fornecer a escritura. As taxas de cartório e impostos (como ITBI) devem ser informadas desde o início. Valores surpresa depois da quitação são práticas abusivas.

Direito 14: Saber de Todos os Custos Adicionais

A incorporadora deve informar claramente todos os custos envolvidos na compra. Isso inclui comissão de corretagem, taxas cartorárias, impostos, taxa de evolução de obra e despesas condominiais que começam mesmo antes da entrega.

Valores que aparecem só depois da assinatura são considerados cobranças abusivas. Você tem direito de saber desde o primeiro momento quanto vai gastar no total.

Direito 15: Buscar Orientação Jurídica Especializada

Você pode contratar advogado especializado em direito imobiliário para analisar a documentação e o contrato. Esse profissional identifica cláusulas que podem prejudicar você e explica os riscos específicos daquele negócio.

Ter orientação jurídica não é frescura nem despesa desnecessária. É uma forma inteligente de proteger um investimento que pode representar anos de trabalho e economia.

Leis Que Garantem Seus Direitos na Compra na Planta

Suas proteções vêm de várias leis brasileiras que se complementam. Entender como funcionam ajuda você a saber quando pode recorrer à Justiça se necessário.

A Lei 4.591/64, chamada de Lei de Incorporações Imobiliárias, regulamenta todo o processo de construção e venda de apartamentos. Define que o registro de incorporação é obrigatório antes da comercialização das unidades. Foi essa lei que criou o instituto do patrimônio de afetação (incluído pela Lei 10.931/2004).

O Código de Defesa do Consumidor (Lei 8.078/90) se aplica integralmente aos contratos de compra de imóveis na planta. O Superior Tribunal de Justiça já decidiu várias vezes que a relação entre você e a construtora é de consumo. Isso significa proteção contra cláusulas abusivas, direito de arrependimento e exigência de transparência total.

A Lei dos Distratos (Lei 13.786/2018) tentou regulamentar a rescisão de contratos de compra na planta. Porém, com a decisão do STJ de setembro de 2025, ficou claro que o Código de Defesa do Consumidor prevalece quando for mais favorável a você. Por isso a retenção máxima caiu para 25% e a devolução deve ser imediata.

A Constituição Federal também entra nessa proteção. O artigo 5º, inciso XXXII e o artigo 170, inciso V garantem a defesa do consumidor como direito fundamental e princípio da ordem econômica. Isso significa que suas proteções têm amparo na lei maior do país.

Patrimônio de Afetação: Entenda Essa Proteção Importante

O patrimônio de afetação é um dos mecanismos mais importantes para proteger seu dinheiro. Funciona assim: quando a construtora adota esse regime, ela separa completamente os recursos do seu empreendimento do resto do patrimônio da empresa.

Imagine um cofre exclusivo para aquela obra. O terreno, os materiais, as contas bancárias e todos os recursos ficam dentro desse cofre. Se a incorporadora falir, tiver dívidas trabalhistas ou problemas em outros empreendimentos, o dinheiro do seu prédio continua intocado.

Cada empreendimento recebe CNPJ próprio e contabilidade independente. Você e os outros compradores podem acompanhar exatamente como o dinheiro está sendo gasto. Isso traz transparência total e dificulta desvios.

A constituição do patrimônio de afetação acontece através de averbação no Registro de Imóveis. Quando você for verificar a documentação antes de comprar, peça para ver a matrícula do terreno. Lá deve constar se o regime foi adotado ou não.

Empreendimentos sem patrimônio de afetação não são necessariamente ruins. Mas você assume mais risco. Se algo der errado com a construtora, seu dinheiro pode ser usado para pagar outras dívidas. A obra pode ficar paralisada.

Por isso, sempre pergunte se o empreendimento tem patrimônio de afetação. Se não tiver, avalie se vale a pena assumir o risco adicional. Construtoras sólidas e consolidadas geralmente são mais seguras, mas ainda assim o patrimônio de afetação é uma garantia importante.

Atraso na Entrega: Como Agir e Quais Seus Direitos

Atrasos na entrega de imóveis na planta são mais comuns do que deveriam. Em São Paulo, existem cerca de 700 obras em andamento, com 250 mil unidades habitacionais sendo construídas. O número de processos judiciais por atraso na entrega cresceu quase 10% em 2024.

Entenda o Prazo de Tolerância de 180 Dias

A maioria dos contratos prevê prazo de tolerância de até 180 dias além da data original combinada. Esse período serve para cobrir imprevistos normais da construção, como chuvas, dificuldade para encontrar materiais ou pequenos atrasos com fornecedores.

Atrasos dentro desses 180 dias não geram multa para a construtora. Você continua pagando as parcelas normalmente e aplicando o INCC (índice de correção da construção). É chato, mas está previsto no contrato.

O problema é quando o atraso passa dos 180 dias. Aí a situação muda completamente. Você ganha vários direitos importantes.

O Que Fazer Quando o Atraso Passa de 180 Dias

Quando o atraso ultrapassa o prazo de tolerância, você pode tomar várias medidas:

Exigir multa de 1% ao mês – Para cada mês de atraso além dos 180 dias, a construtora deve pagar multa de 1% do valor total do imóvel. Se o seu apartamento custa R$ 500 mil e o atraso foi de 6 meses além da tolerância, a multa é de R$ 30 mil.

Pedir indenização por lucros cessantes – Se você comprovou que deixou de ganhar dinheiro por causa do atraso (por exemplo, já tinha contrato de aluguel pronto), pode cobrar essa indenização. É preciso ter documentos que provem o prejuízo.

Suspender o pagamento das parcelas – Você pode parar de pagar até a obra ficar pronta. Mas notifique a construtora por escrito antes de fazer isso. Guarde o comprovante da notificação.

Congelar o INCC – O reajuste das parcelas pelo INCC deve ser suspenso durante o período de atraso. Você não pode ser penalizado pagando correção por atraso causado pela construtora.

Cancelar o contrato – Se preferir, pode desistir do negócio e exigir 100% do valor de volta, corrigido pela Selic, mais multa de 25% a 50% dependendo se tem ou não patrimônio de afetação.

Situações Que Podem Justificar o Atraso

Nem todo atraso gera direito a indenização. Algumas situações podem justificar o atraso sem penalidades para a construtora:

• Caso fortuito ou força maior (enchentes, pandemias, desastres naturais)
• Impossibilidade de conseguir materiais por razões imprevisíveis e comprovadas
• Greves gerais que paralisem o setor da construção por período prolongado

A construtora precisa provar documentalmente que o atraso foi causado por esses fatores externos. Não basta alegar. É preciso ter provas concretas.

Passos Práticos Para Resolver Atraso

1. Notifique a construtora por escrito – Envie e-mail ou carta registrada com Aviso de Recebimento cobrando explicações e prazos
2. Guarde tudo documentado – Mantenha cópias de todas as comunicações, respostas (ou falta delas) e comprovantes
3. Calcule os valores devidos – Some as multas de 1% ao mês e outros prejuízos que consegue comprovar
4. Tente negociação – Marque reunião para resolver de forma amigável antes de ir para a Justiça
5. Procure orientação especializada – Se não houver solução, avalie as opções jurídicas disponíveis

Resolver na conversa é sempre mais rápido e barato do que processos judiciais. Mas se a construtora não demonstrar boa vontade, você tem amparo legal para buscar seus direitos.

Desistência e Rescisão: Saiba Como Funciona

Às vezes você precisa desistir da compra do apartamento. Pode ser mudança de cidade, perda de emprego, problemas financeiros ou simplesmente arrependimento. Entender como funciona a rescisão do contrato evita prejuízos desnecessários.

Desistência nos Primeiros 7 Dias Garante 100% de Volta

O direito de arrependimento está no Código de Defesa do Consumidor. Você tem 7 dias corridos após assinar o contrato para desistir sem dar explicação. Nesse prazo, recebe 100% do valor pago de volta, sem desconto nem multa.

Não importa o motivo. Você simplesmente mudou de ideia e ponto final. A construtora deve devolver todo o dinheiro imediatamente. Se tentar reter qualquer valor, está agindo ilegalmente.

Para exercer esse direito, notifique a construtora por escrito dentro dos 7 dias. Pode ser por e-mail ou carta. O importante é ter comprovante de que avisou no prazo.

Regras do Distrato Após 7 Dias (Decisão STJ 2025)

Se você desistir depois dos 7 dias de arrependimento, entra em cena a rescisão contratual, também chamada de distrato. Até 2024, muitas construtoras retinham 50% ou mais do valor pago.

Em setembro de 2025, o Superior Tribunal de Justiça mudou esse jogo. A decisão histórica estabeleceu regras mais justas:

Retenção máxima de 25% – A construtora pode ficar com até 25% do montante que você pagou. Isso cobre despesas administrativas, comissões e outros custos que teve.

Devolução imediata de 75% – Os outros 75% devem ser devolvidos na hora, sem aguardar conclusão da obra ou venda para outro comprador.

Correção pela taxa Selic – O valor devolvido precisa ser corrigido pela Selic desde cada pagamento. Isso compensa a inflação e garante que você não perca poder de compra.

Inclusão de todos os custos nos 25% – Comissão de corretagem, cláusula penal, taxa de fruição e outras cobranças devem estar incluídas nos 25% retidos. A construtora não pode descontar isso do valor devolvido.

Taxa de Fruição Só Vale se Você Morou no Imóvel

Algumas construtoras tentam cobrar “taxa de fruição” ou “taxa de ocupação” quando você desiste. Essa cobrança representa o uso do imóvel durante o período que você teve o contrato.

Mas atenção: essa taxa só é devida se você efetivamente morou no apartamento. Se nunca ocupou, nunca recebeu as chaves, a cobrança é abusiva. Você pode contestar e não pagar.

Rescisão Por Culpa da Construtora Vale Mais

Se a incorporadora descumprir o contrato (atraso excessivo, não seguir as especificações, fazer mudanças sem autorização), você pode rescindir com condições melhores:

• 100% do valor pago de volta, corrigido pela Selic
• Multa de 25% se não tiver patrimônio de afetação
• Multa de 50% se tiver patrimônio de afetação
• Indenização por danos materiais e morais, se conseguir comprovar

Nesse caso, você sai do negócio sem perder nada. Pelo contrário, ainda recebe indenização pelo prejuízo e aborrecimento.

Documentos Que a Incorporadora Precisa Apresentar

Antes de assinar qualquer papel, exija a documentação completa. A incorporadora tem obrigação legal de mostrar tudo. Se ela se recusar ou inventar desculpas, é sinal de alerta. Pode haver problemas no empreendimento.

Documentação do Terreno

Matrícula atualizada – Esse documento mostra quem é o dono do terreno, se tem penhoras, hipotecas ou qualquer problema. A matrícula deve estar em nome da incorporadora ou ela deve ter autorização do proprietário para construir.

Título de propriedade – Comprova que a incorporadora realmente é dona do terreno ou tem direitos para construir ali.

Certidão de IPTU quitada – Confirma que não há dívidas de IPTU sobre o terreno. Dívidas antigas podem virar problema seu depois.

Certidões negativas – Precisam mostrar que não há execuções fiscais, protestos ou ações judiciais sobre o imóvel.

Documentação do Projeto

Registro de incorporação no Cartório – É o documento mais importante. Sem esse registro, a venda é ilegal. O registro comprova que o empreendimento foi aprovado e está regular.

Memorial de incorporação – Descreve tudo sobre o empreendimento: quantos blocos, quantas unidades, tamanho de cada apartamento, áreas comuns, especificações técnicas.

Projetos aprovados pela Prefeitura – Projetos arquitetônico, estrutural, hidráulico, elétrico. Todos devem ter aprovação da Prefeitura.

Alvará de construção – Autorização da Prefeitura para começar a obra. Sem alvará, a construção é irregular.

Memorial descritivo completo – Lista detalhada dos materiais que serão usados: marca de porcelanato, tipo de torneira, modelo de janela, tudo. Esse documento é sua garantia de que a obra seguirá o padrão prometido.

Documentação da Incorporadora

CNPJ da empresa – Confirme que a empresa existe e está regular na Receita Federal.

Certidões negativas de débitos – INSS, Justiça Federal, Justiça do Trabalho. Essas certidões mostram se a empresa tem dívidas ou processos.

Certidões de falência e recuperação judicial – Fundamentais para saber se a empresa está em dificuldades financeiras.

Comprovação de patrimônio de afetação – Se o empreendimento tiver esse regime, deve estar averbado na matrícula do imóvel.

Documentação Contratual

Minuta da convenção de condomínio – Documento que vai regular a vida no condomínio depois da entrega. Mostra as regras, obrigações, o que pode e não pode.

Contrato de promessa de compra e venda – É o contrato principal. Leia tudo com atenção antes de assinar.

Declaração sobre prazos – Data prevista para entrega e prazo de tolerância devem estar claramente descritos.

Discriminação das frações ideais – Porcentagem que cada apartamento tem no terreno e nas áreas comuns.

Avaliação do custo global da obra – Quanto a obra toda vai custar. Ajuda a entender se o preço que estão cobrando é justo.

Não aceite desculpas como “o documento está sendo providenciado” ou “chega na semana que vem”. Tudo deve estar pronto antes da sua assinatura. Se a incorporadora não tem a documentação completa, ela não deveria estar vendendo.

Mercado Imobiliário em São Paulo: Dados Atualizados

São Paulo é o maior mercado imobiliário do Brasil. A capital paulista concentra a maioria dos lançamentos e vendas de imóveis na planta do país.

Em 2025, existem cerca de 700 obras em andamento na cidade, totalizando 250 mil unidades habitacionais sendo construídas. Esse número mostra o tamanho e a importância do mercado paulistano.

O crescimento do setor foi de 15,7% no primeiro trimestre de 2025 comparado ao mesmo período do ano anterior. Esse aquecimento reflete a retomada da economia e o aumento da confiança do consumidor.

As regiões que concentram mais lançamentos são Zona Sul (Brooklin, Vila Olímpia, Morumbi), Zona Oeste (Pinheiros, Vila Madalena, Perdizes) e Zona Leste (Tatuapé, Mooca, Anália Franco). Essas áreas têm infraestrutura consolidada, transporte público e serviços completos.

Apesar do aquecimento, os problemas continuam. O número de processos judiciais por atraso na entrega cresceu quase 10% em 2024. Somente nos primeiros meses de 2025, já passam de 1.000 ações apenas no Estado de São Paulo.

Segundo o Sindicato da Indústria da Construção Civil, os atrasos estão relacionados principalmente à falta de planejamento das construtoras e escassez de mão de obra qualificada. Construtoras atrasam em média 43 dias para entregar imóveis, segundo levantamento recente.

Esse cenário reforça que conhecer seus direitos não é opcional. É fundamental para proteger seu investimento em um mercado aquecido mas ainda cheio de desafios.

INCC: Como Funciona a Correção das Parcelas

Quando você compra apartamento na planta, as parcelas são corrigidas mensalmente por um índice chamado INCC. A sigla significa Índice Nacional de Custo da Construção.

O INCC mede a variação dos custos de materiais e mão de obra na construção civil. Funciona assim: se o cimento, o ferro, a areia e o salário dos pedreiros sobem, o INCC sobe também. Suas parcelas acompanham essa alta.

Esse índice é calculado pela Fundação Getúlio Vargas e divulgado mensalmente. É amplamente usado no mercado imobiliário brasileiro.

A aplicação do INCC é válida apenas durante a fase de construção, do início da obra até a entrega das chaves (quando sai o habite-se). Depois que você recebe o apartamento, o reajuste muda para outro índice, geralmente IPCA ou IGP-M, dependendo do que está no contrato.

Ponto importante: Se houver atraso na entrega além dos 180 dias de tolerância, o INCC deve ser congelado. Você não pode ser penalizado pagando correção monetária por atraso causado pela construtora. Essa é uma jurisprudência consolidada nos tribunais brasileiros.

Se a construtora tentar cobrar INCC durante o período de atraso, você pode recusar o pagamento e até entrar com ação para devolver valores cobrados indevidamente.

Como Profissionais Especializados Podem Auxiliar

Comprar apartamento na planta envolve valores altos e contratos complexos. Contar com orientação especializada em direito imobiliário pode evitar prejuízos significativos.

Antes de Assinar o Contrato

Um advogado especializado pode analisar toda a documentação da construtora e do empreendimento. Ele verifica se o Registro de Incorporação está correto no cartório, confere se há penhoras, hipotecas ou problemas na matrícula do terreno.

Também checa certidões negativas para descobrir se a empresa tem dívidas ou processos. Revisa o contrato para identificar cláusulas que podem prejudicar você. Orienta sobre riscos específicos daquele negócio.

Esse trabalho preventivo mostra se vale a pena seguir com a compra ou se é melhor procurar outro empreendimento. Muitas vezes, pequenos detalhes na documentação revelam problemas graves que podem aparecer lá na frente.

Durante a Construção

O profissional pode acompanhar o cumprimento dos prazos contratuais e verificar se a obra segue o memorial descritivo prometido. Se a construtora tentar fazer mudanças no projeto, ele orienta sobre como recusar ou exigir compensações.

Também pode intermediar negociações com a construtora se surgirem problemas durante a construção. Muitas vezes, uma comunicação formal assinada por advogado resolve questões que você não conseguiria resolver sozinho.

Quando Surgem Problemas

Em caso de atrasos ou descumprimentos do contrato, o advogado notifica extrajudicialmente a construtora. Calcula indenizações e multas devidas com base na lei e no contrato.

Tenta negociar acordos para evitar processos judiciais demorados. Se não houver solução, propõe as ações cabíveis: rescisão contratual, indenização por danos materiais e morais, tutela de urgência para suspender pagamentos.

Na Entrega do Imóvel

O profissional pode realizar ou contratar vistoria técnica completa para identificar vícios de construção e problemas não aparentes. Elabora notificação de defeitos para a construtora corrigir antes da entrega final.

Garante que você receba todas as chaves e documentos necessários. Orienta sobre a escritura definitiva e o registro no cartório.

Esse acompanhamento transforma a compra de apartamento na planta em um processo mais seguro e tranquilo. O investimento em consultoria jurídica é pequeno comparado ao valor do imóvel e aos problemas que pode evitar.

Cuidados Práticos Antes de Assinar o Contrato

Além de conhecer seus direitos, você precisa tomar cuidados práticos para fazer uma compra segura.

Pesquise a Reputação da Construtora

Antes de qualquer coisa, investigue a empresa. Consulte sites como Reclame Aqui e veja o histórico de reclamações. Procure registros no Procon para saber se há muitas queixas de consumidores.

Verifique processos judiciais no site do Tribunal de Justiça de São Paulo. Construtoras com muitos processos por atraso ou não cumprimento de contratos são sinal de alerta.

Pesquise o histórico de entregas. A empresa cumpre prazos? Já paralisou obras? Já teve problemas graves em outros empreendimentos? Essas informações estão disponíveis na internet e em grupos de compradores.

Visite Obras Já Entregues

Conhecer empreendimentos já entregues pela mesma incorporadora é fundamental. Você consegue avaliar a qualidade dos acabamentos e materiais usados na prática, não só no papel.

Converse com moradores sobre a experiência de compra. Pergunte se a construtora cumpriu o que prometeu, se houve atrasos, como foi o pós-venda. Moradores costumam ser sinceros sobre os problemas que enfrentaram.

Verifique se há vícios de construção aparentes como infiltrações, rachaduras ou problemas na estrutura. Isso indica o padrão de qualidade da construtora.

Não Se Deixe Pressionar por Vendedores

Desconfie de ofertas com prazo curtíssimo como “só hoje”, “últimas unidades”, “desconto exclusivo se assinar agora”. Essas táticas de pressão visam fazer você decidir sem analisar direito.

Nunca assine contrato sem ler todas as cláusulas com atenção. Contratos imobiliários são longos e complexos. Cada parágrafo pode ter impacto no seu bolso.

Leve o contrato para casa. Analise com calma, de preferência com ajuda de um profissional especializado. Não tenha vergonha de pedir tempo para pensar.

Organize e Guarde Todos os Documentos

Desde o primeiro contato com a construtora, mantenha tudo documentado. Guarde cópias do contrato, recibos de pagamento e comprovantes organizados em pasta física e digital.

Registre comunicações importantes com a construtora por e-mail ou WhatsApp. Conversas por telefone não servem como prova depois. Sempre confirme acordos verbais por escrito.

Tire fotos das visitas à obra para documentar o andamento. Essas imagens podem ser importantes para comprovar atrasos ou problemas na construção.

Guarde panfletos e materiais publicitários. Eles servem como prova do que foi prometido. Se a construtora anunciar piscina aquecida e academia completa, mas não entregar, você pode cobrar com base no material de divulgação.

Informações Essenciais Para Sua Decisão

A compra de apartamento na planta representa um dos maiores investimentos financeiros que você fará na vida. Em São Paulo, com 250 mil unidades em construção, o mercado oferece muitas opções mas também riscos significativos.

A decisão histórica do STJ de setembro de 2025 fortaleceu suas proteções ao estabelecer limites claros: retenção máxima de 25% em caso de desistência e devolução imediata de 75%. Antes dessa mudança, muitos compradores perdiam metade do que pagaram ao desistir.

Conhecer seus 15 direitos fundamentais garantidos pela Lei 4.591/64 e pelo Código de Defesa do Consumidor é essencial. Essas proteções existem para equilibrar a relação entre você e a construtora, que naturalmente tem mais força no negócio.

Antes de assinar qualquer contrato, verifique toda a documentação da incorporadora. Pesquise a reputação da construtora em sites, tribunais e órgãos de defesa do consumidor. Confirme se o empreendimento possui patrimônio de afetação, que protege seu dinheiro em caso de problemas.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.