Rescisão de Contrato de Compra e Venda: Motivos e Consequências

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.

A rescisão de contrato de compra e venda de imóveis movimentou mais de R$ 8,2 bilhões em 2024 no Brasil, segundo dados do setor imobiliário. Esse processo permite que comprador ou vendedor encerre o vínculo jurídico de uma negociação imobiliária, seja por inadimplência, atraso na entrega ou simples desistência.

Neste artigo, você vai descobrir:

• Quando a rescisão é permitida por lei
• Quanto você pode receber de volta (percentuais exatos)
• Diferenças entre culpa do comprador e do vendedor
• Prazos legais para devolução de valores
• Como formalizar o distrato sem prejuízos
• Situações em que o advogado especializado pode orientar

O Que É Rescisão de Contrato Imobiliário

Rescisão contratual é a extinção do vínculo jurídico entre comprador e vendedor, desfazendo a obrigação de transferência do imóvel. O contrato deixa de produzir efeitos, e as partes retornam à situação anterior, com ajustes financeiros conforme a causa da rescisão.

Esse procedimento está previsto no Código Civil (artigos 475 e 476), no Código de Defesa do Consumidor e na Lei 13.786/2018 (Lei do Distrato).

A rescisão pode ocorrer por inadimplemento (descumprimento de obrigação), caso fortuito ou mútuo acordo entre as partes. Conhecer essas situações ajuda a tomar decisões mais seguras e evitar prejuízos financeiros desnecessários.

Motivos Legais Para Cancelar Compra de Imóvel

Existem diversos motivos que autorizam a rescisão de um contrato imobiliário. A lei brasileira protege tanto comprador quanto vendedor em situações específicas de descumprimento ou impossibilidade de seguir com o negócio.

Inadimplência do Comprador

Quando o comprador deixa de pagar as parcelas do financiamento ou do contrato direto com a construtora, o vendedor pode solicitar a rescisão.

Nesse cenário, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça permite retenção de 10% a 25% dos valores já pagos, dependendo dos prejuízos comprovados. A Súmula 543 do STJ estabelece que a devolução ao comprador inadimplente deve ser imediata, descontando-se apenas o percentual legal de retenção.

Atraso na Entrega do Imóvel

Se a construtora ultrapassa o prazo de tolerância (geralmente 180 dias) sem entregar o imóvel, o comprador pode rescindir o contrato sem penalidades.

A Lei 13.786/2018 garante devolução de 100% dos valores pagos, com correção monetária desde o desembolso e juros de mora desde a citação judicial. Em São Paulo, casos de atraso na entrega cresceram 34% entre 2023 e 2024, especialmente em regiões como Zona Leste e ABC Paulista.

Irregularidades na Documentação

Descobrir que o imóvel possui pendências jurídicas, ônus reais (hipoteca, penhora) ou problemas estruturais graves autoriza a rescisão imediata.

Se houver má-fé do vendedor, o comprador pode exigir devolução integral dos valores e indenização por danos morais e materiais.

Propaganda Enganosa

Quando a construtora promete condições não cumpridas (como tamanho do imóvel, qualidade dos materiais, infraestrutura do condomínio ou localização diferente do anunciado), o Código de Defesa do Consumidor protege o comprador.

Nesse caso, há direito à restituição total e possível indenização.

Problemas Financeiros Inesperados

Desemprego, doenças graves ou crises familiares podem impossibilitar o pagamento das parcelas. Nesses casos, o comprador pode negociar a rescisão, mas estará sujeito à retenção de até 25% como multa compensatória.

Mútuo Acordo (Distrato)

Quando ambas as partes concordam em encerrar o contrato, formalizam um distrato com cláusulas claras sobre devolução de valores e penalidades. Essa é a forma mais rápida e menos custosa de rescindir.

Quem Tem Direito de Rescindir o Contrato

A lei brasileira define situações específicas em que cada parte pode solicitar o cancelamento do contrato. Conhecer esses direitos evita aceitar propostas injustas ou perder valores pagos.

Quanto Você Recebe de Volta na Rescisão

Os valores restituídos variam conforme quem deu causa ao cancelamento do contrato. A legislação brasileira estabelece percentuais e regras claras para proteger ambas as partes.

Rescisão Por Culpa do Comprador

A Lei 13.786/2018 (artigo 67-A da Lei 4.591/64) permite que o vendedor retenha de 10% a 25% dos valores pagos. O percentual exato depende de:

• Despesas administrativas comprovadas
• Publicidade e comissões de corretagem
• Tempo de ocupação do lote ou imóvel
• Desvalorização do bem no mercado

Em imóveis com patrimônio de afetação (regime que protege compradores), a retenção pode chegar a 50% em casos específicos.

Rescisão Por Culpa do Vendedor

Quando a construtora ou vendedor descumpre o contrato, o comprador recebe 100% dos valores pagos, com:

• Correção monetária desde cada desembolso
• Juros de mora de 1% ao mês desde a citação judicial
• Possível indenização por danos materiais (aluguel pago, mudança)
• Indenização por danos morais em casos de má-fé comprovada

Mútuo Acordo

No distrato consensual, as partes negociam livremente os valores e condições. É comum acordar retenção inferior a 25% para evitar custos judiciais e agilizar o processo.

Prazos Para Receber Valores de Volta

A Lei 13.786/2018 estabelece prazos claros para restituição de valores:

• Imóveis com patrimônio de afetação: 30 dias após emissão do “habite-se”
• Demais imóveis: até 180 dias após formalização da rescisão
• Rescisão por culpa do vendedor: prazo pode ser reduzido para 60 dias mediante acordo

A devolução deve ocorrer em parcela única, salvo acordo expresso em contrário. Atrasos na restituição geram juros de 1% ao mês e correção monetária pelo INPC.

Como Cancelar Contrato de Imóvel: Passo a Passo

Formalizar a rescisão exige atenção a detalhes documentais e prazos legais. Seguir um roteiro organizado evita erros que podem resultar em perda de valores.

1. Leia o Contrato Com Atenção

Identifique cláusulas sobre prazos, multas, percentuais de retenção e condições de rescisão. Verifique se há cláusulas abusivas que estipulem retenção superior a 25% ou cobrança de “taxa de fruição”.

2. Notifique a Outra Parte Por Escrito

Envie notificação extrajudicial (via cartório) ou e-mail com aviso de recebimento, informando:

• Motivo da rescisão
• Fundamentação legal
• Valores pagos até o momento
• Prazo para resposta (geralmente 10 dias úteis)

3. Negocie Diretamente

Tente acordo amigável para evitar custos judiciais. Proponha percentuais de retenção justos e prazos menores para devolução. Em São Paulo, a mediação extrajudicial resolve cerca de 60% dos casos imobiliários.

4. Formalize o Distrato

Se houver acordo, elabore um distrato contendo:

• Identificação completa das partes
• Número do contrato original
• Motivo da rescisão
• Valores a serem devolvidos
• Prazo e forma de pagamento
• Assinaturas com firma reconhecida

5. Registre em Cartório (Se Necessário)

Contratos registrados em cartório exigem averbação da rescisão para liberar o imóvel de ônus. O custo varia de R$ 300 a R$ 800 em São Paulo, dependendo do valor do imóvel.

6. Acione a Justiça (Se Não Houver Acordo)

Se o vendedor recusar a devolução ou propor condições abusivas, o ingresso com ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos pode ser necessário. O prazo médio de tramitação em São Paulo é de 18 a 24 meses.

Imóvel na Planta x Imóvel Pronto: Diferenças na Rescisão

As regras de cancelamento variam conforme o tipo de imóvel adquirido. Entender essas diferenças ajuda a calcular valores e prazos corretos de restituição.

Imóvel na Planta (Incorporação)

É regido pela Lei 4.591/64 e Lei 13.786/2018. Permite rescisão por atraso superior a 180 dias. A retenção fica limitada a 25% (ou 50% com patrimônio de afetação).

A construtora deve devolver valores em até 180 dias após a formalização do distrato.

Imóvel Pronto (Compra e Venda Particular)

É regido pelo Código Civil e CDC (se vendedor for empresa). A rescisão depende das cláusulas contratuais pactuadas.

O percentual de retenção segue o contrato (limitado a 25% se abusivo). A devolução ocorre conforme negociado ou determinado judicialmente.

ITBI e Imposto de Renda na Rescisão

Aspectos tributários podem gerar restituições adicionais ou obrigações declaratórias. Conhecer essas regras evita perda de dinheiro e problemas com a Receita Federal.

ITBI (Imposto de Transmissão)

Se o contrato já foi registrado no cartório e o ITBI foi pago, o comprador pode solicitar restituição do imposto junto à Prefeitura em até 5 anos. Em São Paulo, o prazo de análise é de 60 a 90 dias.

Imposto de Renda

Ganho de capital na rescisão (quando o comprador recebe mais do que pagou) está sujeito a IR, com alíquota de 15% sobre o lucro.

Pessoas físicas devem declarar valores restituídos na ficha “Rendimentos Isentos e Não Tributáveis”.

Rescisão de Contrato em São Paulo: Situações Especiais

A capital paulista e região metropolitana apresentam particularidades que afetam rescisões contratuais. Conhecer essas especificidades ajuda moradores dessas áreas a defender melhor seus direitos.

Loteamentos Irregulares

Na Zona Leste e região de Parelheiros, loteamentos irregulares respondem por 40% das rescisões judiciais. Compradores têm direito à devolução integral mesmo sem registro do contrato, bastando comprovar pagamento.

Imóveis em Regiões Valorizadas

No Itaim Bibi, Vila Madalena e Pinheiros, construtoras tentam reter percentuais acima de 25% alegando “valorização de mercado”. Essa cláusula é abusiva e pode ser contestada judicialmente.

Financiamento Habitacional

Em contratos com financiamento bancário (CEF, Bradesco, Itaú), a rescisão exige comunicação simultânea ao banco. O comprador pode exigir devolução do FGTS utilizado como entrada.

Quando Buscar Orientação Jurídica

Um profissional especializado em direito imobiliário pode orientar sobre:

Análise de cláusulas abusivas: identificar percentuais de retenção excessivos, taxas indevidas (fruição, ocupação) ou prazos de devolução incompatíveis com a lei.

Cálculo exato de valores: apurar correção monetária (INPC ou IGP-M), juros de mora, descontos legais e valores realmente devidos ao comprador.

Negociação estratégica: intermediar acordo com construtora ou vendedor para reduzir retenções, antecipar prazos e evitar litígio judicial.

Ingresso de ação judicial: elaborar petição inicial, juntar documentos, requerer tutela de urgência para suspender cobranças e acompanhar o processo até a sentença.

Cobrança de indenizações: demonstrar danos materiais (aluguéis pagos, mudanças, despesas com mobília) e morais (abalo emocional, frustração do sonho da casa própria).

Regularização documental: averbar rescisão em cartório, solicitar baixa de gravames (hipoteca, alienação fiduciária) e liberar certidões negativas do imóvel.

A consulta inicial com advogado especializado evita perda de prazos, aceite de propostas prejudiciais e garante restituição de valores conforme seus direitos legais.

Cláusulas Abusivas Mais Comuns em Contratos

Construtoras e vendedores frequentemente incluem cláusulas que contrariam a legislação. Identificar esses pontos antes de aceitar um distrato protege seu patrimônio.

O Que Você Pode Fazer Agora

Rescisão de contrato de compra e venda exige atenção aos prazos legais e percentuais de retenção para evitar prejuízos financeiros. Se você enfrenta inadimplência, atraso na entrega ou deseja desistir da compra, reúna toda a documentação (contrato, recibos, notificações) e busque orientação especializada antes de aceitar propostas da construtora.

Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.