Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
Sim, estrangeiros podem comprar imóveis no Brasil. Em 2024, imigrantes investiram R$ 283 milhões em imóveis brasileiros, com destaque para Rio de Janeiro (R$ 125,2 milhões) e São Paulo (R$ 56,4 milhões).
A legislação brasileira permite essa aquisição tanto para residentes quanto para não residentes no país, com regras específicas que variam conforme o tipo de propriedade.
Neste artigo, você vai descobrir:
- Quais imóveis estrangeiros podem e não podem comprar
- Toda a documentação exigida por lei
- O processo completo de compra passo a passo
- Como funciona o Golden Visa brasileiro
- Custos envolvidos e possibilidades de financiamento
- Restrições legais e áreas proibidas
O Que a Lei Permite para Estrangeiros
A legislação brasileira estabelece regras claras para compra de imóveis por estrangeiros. A principal diferença está no tipo de propriedade: imóveis urbanos possuem liberdade quase total, enquanto imóveis rurais enfrentam restrições da Lei 5.709/71.
Imóveis urbanos como apartamentos, casas e salas comerciais em cidades não possuem barreiras significativas. Estrangeiros têm os mesmos direitos que brasileiros, independente de terem visto permanente ou morarem no exterior. Já imóveis rurais como fazendas, sítios e terrenos agrícolas exigem residência permanente no Brasil ou autorização específica do INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).
Tipos de Imóvel: Urbano vs Rural
O tipo de propriedade determina completamente as regras que o estrangeiro deve seguir. Existe diferença enorme entre comprar um apartamento em São Paulo e adquirir uma fazenda no interior.
Imóveis Urbanos
Apartamentos, casas e estabelecimentos comerciais em áreas urbanas podem ser adquiridos livremente por estrangeiros. Não há limitação de quantidade, valor ou localização dentro das cidades. O processo é idêntico ao de um brasileiro, exigindo apenas a documentação adequada.
Imóveis Rurais
Propriedades rurais possuem três níveis de restrição conforme a Lei 5.709/71:
Exigências básicas:
- Visto permanente ou autorização do INCRA
- Projeto de exploração (agrícola, pecuário, florestal, turístico ou industrial)
- Registro no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR)
- Limite de 25% da área total do município para estrangeiros
Áreas totalmente proibidas:
- Faixa de fronteira (150 km da divisa com outros países)
- Áreas de segurança nacional
- Terrenos da Marinha (salvo unidades em condomínios)
Documentos que Você Precisa Apresentar
A documentação varia se o estrangeiro é solteiro ou casado. Preparar tudo antecipadamente economiza tempo e evita atrasos no processo.
Para solteiros, os documentos obrigatórios são:
- CPF válido e regularizado
- Passaporte válido ou RNE (Registro Nacional de Estrangeiros)
- Comprovante de residência no Brasil
- Certidão de nascimento original com tradução juramentada
Para casados, além dos documentos acima, é preciso apresentar:
- CPF e identidade do cônjuge
- Certidão de casamento original com tradução juramentada
- Certidão de casamento autenticada pelo Consulado competente
- Pacto antenupcial (se houver)
Como Obter o CPF
Estrangeiros não residentes podem solicitar o CPF de forma online pelo site da Receita Federal ou presencialmente em uma unidade de atendimento. O processo é gratuito e leva cerca de 5 a 10 dias úteis. É indispensável apresentar passaporte válido e comprovante de endereço (pode ser no exterior).
Passo a Passo da Compra de Imóvel
O processo completo tem quatro etapas principais que somam entre 3 e 6 meses. Conhecer cada fase ajuda a planejar melhor e evitar surpresas.
| Etapa | Ação | Prazo Médio |
|---|---|---|
| 1. Preparação | Obter CPF, reunir documentos, fazer traduções juramentadas | 15-30 dias |
| 2. Busca | Pesquisar imóvel, visitas, negociar preço e condições | 30-60 dias |
| 3. Documentação | Verificar certidões do imóvel, escritura, análise jurídica | 20-30 dias |
| 4. Registro | Assinar escritura, pagar impostos, registrar no cartório | 30-45 dias |
Etapa 1: Preparação Documental (15-30 dias)
Solicite o CPF na Receita Federal brasileira. Reúna todos os documentos pessoais e providencie as traduções juramentadas obrigatórias. Estrangeiros que moram fora do Brasil devem nomear um representante legal no país para facilitar a comunicação com cartórios e órgãos públicos.
Etapa 2: Busca e Negociação (30-60 dias)
Defina o tipo de imóvel desejado (urbano ou rural) e a região. Verifique se há restrições na área escolhida. Em São Paulo, bairros como Jardins, Moema, Vila Olímpia e Pinheiros são os mais procurados por investidores estrangeiros devido à infraestrutura e valorização.
Negocie o preço e as condições de pagamento. Solicite toda a documentação do imóvel (matrícula atualizada, certidões negativas, IPTU, condomínio).
Etapa 3: Análise Jurídica (20-30 dias)
Contrate um advogado imobiliário para verificar a regularidade do imóvel. Essa análise deve incluir certidões de ônus reais, débitos, ações judiciais e regularidade da construção. É fundamental garantir que o vendedor é o legítimo proprietário e que não há pendências.
Etapa 4: Escritura e Registro (30-45 dias)
Assine a escritura pública de compra e venda em cartório de notas. Pague o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que varia de 2% a 3% do valor do imóvel conforme o município. Em São Paulo capital, a alíquota é de 3%.
Registre a escritura no Cartório de Registro de Imóveis competente. Esse registro torna você o proprietário legal do imóvel. O processo de registro leva entre 15 e 30 dias.
Golden Visa: Residência por Investimento
O Brasil possui um programa de visto por investimento imobiliário, conhecido como Golden Visa. Implementado oficialmente em março de 2025, o programa concede residência temporária de quatro anos para estrangeiros que investem em imóveis no país.
Valores mínimos exigidos:
- R$ 1 milhão para imóveis nas regiões Sul, Sudeste e Centro-Oeste
- R$ 700 mil para imóveis nas regiões Norte e Nordeste
Vantagens do programa:
- Residência temporária de 4 anos (renovável)
- Possibilidade de conversão em residência permanente
- Exigência mínima de permanência: 14 dias a cada dois anos
- Após 4 anos, pode solicitar naturalização brasileira
O Golden Visa é especialmente atrativo para investidores que desejam ter uma base no Brasil sem a necessidade de morar permanentemente no país.
Financiamento Bancário para Estrangeiros
Estrangeiros podem solicitar financiamento em bancos brasileiros, mas as condições são mais restritivas. É necessário ter CPF, comprovar renda e, em muitos casos, ter visto permanente.
Principais modalidades disponíveis:
- Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE): taxas menores, exige presença física no Brasil
- Bancos privados: mais flexíveis, mas com taxas superiores
- Financiamento direto com construtoras: disponível em lançamentos
A maioria dos bancos financia até 50% do valor do imóvel para estrangeiros não residentes, enquanto para residentes permanentes esse percentual pode chegar a 80%.
Impostos e Custos da Operação
Além do valor do imóvel, existem custos adicionais que devem ser considerados no planejamento financeiro:
- ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis): 2% a 3% do valor do imóvel
- Escritura pública: 0,3% a 1% do valor
- Registro no cartório: 0,5% a 1% do valor
- Tradução juramentada: R$ 100 a R$ 200 por documento
- Assessoria jurídica: R$ 3.000 a R$ 10.000 (varia conforme complexidade)
Em São Paulo, uma compra de R$ 1 milhão terá custos aproximados de R$ 50.000 a R$ 60.000 em impostos e taxas.
Residente vs Não Residente: Diferenças
| Aspecto | Residente no Brasil | Não Residente |
|---|---|---|
| Documentos | CPF, RNE, comprovante de residência local | CPF, passaporte, procurador no Brasil |
| Imóveis urbanos | Sem restrições | Sem restrições |
| Imóveis rurais | Com visto permanente, pode comprar | Precisa autorização INCRA |
| Financiamento | Até 80% do valor | Até 50% do valor |
| Presença física | Facilita todo processo | Pode fazer por procuração |
| Impostos | Declara IR anual no Brasil | Pode declarar no país de origem |
Ter residência no Brasil facilita significativamente o processo, especialmente para imóveis rurais e acesso a financiamento.
Administração do Imóvel à Distância
Depois de adquirir o imóvel, estrangeiros não residentes precisam considerar a gestão da propriedade. É recomendável contratar uma administradora de imóveis para cuidar de manutenção, pagamento de contas e eventuais locações.
Para quem deseja alugar o imóvel, é importante estar ciente das obrigações fiscais. O imposto de renda sobre aluguéis varia de 15% a 27,5% conforme o valor. Estrangeiros não residentes devem nomear um representante fiscal no Brasil para cumprir essas obrigações.
Papel do Advogado Imobiliário no Processo
A compra de imóvel por estrangeiro envolve procedimentos específicos estabelecidos pela legislação brasileira.
Conhecer os aspectos jurídicos envolvidos protege o comprador de problemas futuros e que todos os documentos estejam em conformidade. Um advogado especialista em direito imobiliário possui conhecimento técnico sobre as particularidades dessas operações.
A verificação da regularidade do imóvel inclui análise da matrícula atualizada, certidões negativas de ônus reais, débitos de IPTU e condomínio, e eventuais ações judiciais.
Também é importante confirmar que o vendedor possui legitimidade para a venda e que não existem restrições administrativas sobre o imóvel.
O processo de registro no cartório de imóveis segue normas específicas quando o comprador é estrangeiro. A documentação precisa estar devidamente traduzida por tradutor juramentado, e algumas certidões internacionais necessitam de apostilamento ou legalização consular.
Questões tributárias também merecem atenção especial. O ITBI deve ser calculado corretamente conforme o valor venal do imóvel, e o comprador precisa entender suas obrigações com imposto de renda, tanto no Brasil quanto no país de origem.
Para quem planeja alugar a propriedade, é fundamental conhecer as regras de tributação sobre rendimentos de aluguel.
Em casos de imóveis rurais, a complexidade aumenta. É necessário verificar se a propriedade está em área permitida para estrangeiros, se existe necessidade de autorização do INCRA, e se o projeto de exploração está adequado às exigências legais.
O limite de 25% da área municipal para estrangeiros também deve ser confirmado junto aos órgãos competentes.
Primeiros Passos para Começar sua Compra
Comprar imóvel no Brasil como estrangeiro é plenamente possível e seguro quando feito com orientação adequada. O mercado imobiliário brasileiro oferece excelentes oportunidades de investimento, especialmente em cidades como São Paulo e Rio de Janeiro, que concentram a maior parte dos investimentos estrangeiros.
O primeiro passo é providenciar o CPF e reunir toda a documentação necessária com traduções juramentadas. Em seguida, defina claramente se deseja um imóvel urbano ou rural, pois as regras são diferentes. Conte sempre com assessoria jurídica especializada para garantir que todo o processo seja realizado dentro da legalidade e com segurança patrimonial.
Vai Comprar ou Vender um imóvel? Confira o artigo: Compra e Venda de Imóveis no Brasil: Guia Completo do Processo Legal.
*Este artigo possui caráter meramente informativo e não constitui aconselhamento jurídico específico. Cada caso possui particularidades que devem ser analisadas por um advogado.
NR Advogados Imobiliários
Perguntas Frequentes Sobre Compra de Imóvel por Estrangeiro no Brasil
Estrangeiro sem visto pode comprar imóvel no Brasil?
Sim, estrangeiros sem visto podem comprar imóveis urbanos no Brasil. É necessário apenas ter CPF válido e apresentar passaporte. Para imóveis rurais, é obrigatório ter visto permanente ou autorização específica do INCRA.
Quanto tempo demora para comprar um imóvel sendo estrangeiro?
O processo completo leva entre 3 e 6 meses. Isso inclui obtenção do CPF (15-30 dias), busca do imóvel (30-60 dias), análise jurídica (20-30 dias) e registro no cartório (30-45 dias). Com toda documentação pronta e o imóvel escolhido, o prazo pode reduzir para 60-90 dias.
Estrangeiro precisa estar no Brasil para comprar imóvel?
Não é obrigatório. O estrangeiro pode constituir um procurador no Brasil com poderes específicos para representá-lo na compra. A procuração deve ser feita no Consulado brasileiro no país de origem ou por escritura pública com reconhecimento consular.
Qual o valor mínimo para comprar imóvel no Brasil?
Não existe valor mínimo por lei. Estrangeiros podem comprar imóveis de qualquer valor. Contudo, para obter o Golden Visa, é necessário investir no mínimo R$ 700 mil (Norte e Nordeste) ou R$ 1 milhão (demais regiões).
Estrangeiro pode financiar imóvel no Brasil?
Sim, mas com condições mais restritivas. Bancos exigem CPF, comprovação de renda, visto permanente (em muitos casos) e entrada maior. O financiamento normalmente cobre até 50% do valor para não residentes e até 80% para residentes permanentes.
Quais impostos o estrangeiro paga ao comprar imóvel?
O principal imposto é o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis), que varia de 2% a 3% do valor do imóvel. Em São Paulo capital, a alíquota é de 3%. Também há taxas de cartório (escritura e registro) que somam cerca de 1% a 2% do valor total.
Estrangeiro pode comprar imóvel em qualquer região do Brasil?
Para imóveis urbanos, sim. Para imóveis rurais, não pode comprar na faixa de fronteira (150 km da divisa). Também existem restrições em áreas consideradas de segurança nacional e terrenos da Marinha.
O que é o Golden Visa brasileiro?
É um programa de residência por investimento imobiliário. Estrangeiros que investem no mínimo R$ 700 mil (Norte/Nordeste) ou R$ 1 milhão (outras regiões) recebem visto de residência temporária de 4 anos, renovável e conversível em residência permanente.
Estrangeiro precisa de CPF para comprar imóvel?
Sim, o CPF é obrigatório. É o primeiro documento que o estrangeiro deve providenciar. Pode ser solicitado online no site da Receita Federal ou presencialmente. O processo é gratuito e leva cerca de 5 a 10 dias úteis.
Como funciona a compra de imóvel rural por estrangeiro?
Exige visto permanente ou autorização do INCRA. É necessário apresentar projeto de exploração (agrícola, pecuário, florestal ou turístico), registro no Sistema Nacional de Cadastro Rural e respeitar o limite de 25% da área do município. Imóveis em faixa de fronteira são proibidos.